题目：目前国内资本环境中的房地产市场
最近房地产的市场在资本市场的运作，让人眼花缭乱，所以值是的我们开始关注人们不相关的市场。我看到最近美国的资本市场上流行的一本书，讨论惠普，IBM的成长过程，总结：一个好的公司，既可以通过快速的增长，也可以通过好的效率，也可以通过有效的资本的运作。好的公司通过这三个不同的渠道都可以实现。
但是，一个伟大的公司，一个经得起周期洗礼的公司，必须在这一个方面都有良好的表现，所以，一个经得起周期波动的公司，必然有良好的成长，有很好的成本管理，同时也能够熟练的运用金融市场资本市场的工具。
前几年资本市场在房地产市场，看起来不同的差异。今年我们的房地产公司，大家经常说，房地产行业，常识性的问题，前三位总重要的问题是位置、位置、位置。今年我们越来越多听到房地产商说前三位最重要的问题是资金、资金、资金。
我们看到，今年在很多公司处于面临紧缩调整的时期，谁在扩展？大概，我看要么就是有钱的大企业，资金充沛，要么就是很充分准备资金市场，国内外资金市场的融资渠道，在其他公司收缩的时候，用自己的资金优势，金融优势在扩展，所以我们说，这本身就是一个逐步恢复的关系，因为房地产行业本身就是一个资金密集型的行业，在某种程度上，可以说是一个准金融的行业。
房地产很多融资的部门，很多国家的统计中归为金融服务业。很多金融行业的融合创新，是由房地产企业来推动，不是金融机构推动。所以我来讲的个是目前房地产和金融市场的整合和湖东畜牧刚刚拉开。可能是一个排行榜，可能是满足不同房地产之间的并购整合。
所以根据这个大矿的题目，我想就股票市场，资本市场，也不止股票市场，房地产市场，做几个简单的比较。中国我们讲了一个笑话。说在这一轮的股市行情里面，有很多的类似的笑话。
一个老大爷老大妈，一看工商银行的股票5元多，比猪肉还便宜，应该买，如果从投资的角度说，实际上，公行的价格逼向应该是不如猪肉的。工商银行则比较低。我举行的例子是实物资产和金融之间的逃离，互动，都有禁机会，就好象大家说买房子，还是买房地产股，都需要一个同样的眼光和评估框架来分析和把握。比如说故事和房地产市场，他们都是资产市场。都具有投资的功能。房地产还有使用的自主，实际取舍的功能，他们面临的共同的大背景，是人民币的，现在的幅度是7.66。在香港市场上，人民币越来越受欢迎。那么的大背景下，资产界鄙人有冲突的压力。同样的一栋房子，随着人米比的他比原来更之前，股票也写一种资产。第二从各个国家包括日本美国，特定的资产价格快速增长的比较来看，也就是说，可能从过去的几年到比如说2015年左右的一段时间，是中国在岗工作的人口，占总人口比重的时刻，这些人在工作时期赚的钱要买资产，要买房子，要买股票，为未来做准备。也就是说，日本的泡沫资金的破灭，也不一定是那么悲惨壮烈，正好也是人口结构进入老龄化之后，到了第三代小孩，一下有了四套房子给他，那不是一个扩张而是搜索的社会。
这是我们面临的共同的大的背景。几个不同的比较我想讲三点。
，都是快速成长的行业和市场，股市和房地产市场。都是有敌杀倾向。
我们在股市里都认可的词汇，结构性的泡沫，今年以来，STPT的丈夫超过140%，但是，大盘不到140%。
有很多笑话，在座也有讨论股票的说现在以每天30万户的速度上涨，新开户的470多万户，那么，弧菌的资金在5万元左右，大家可以买70元60元的买不了几股，所以就买垃圾股。有一个故事说，有一个股民告诉刚开户的新股民说买什么股票，说要不买带S，是重点提示要买的，两个SS是好中又好，带*好的呢，那就是重点的。
还有一个经理说今年丢人的是什么，今天家里的保姆推荐的比他精心调演的涨的还要好。
市场的总体估值，大盘蓝筹股市场的主题是可以接受的，主体部分的上涨同时，实际是在下降，按照05年的公布可能是48倍，06年是40倍，但是07年是31倍。大盘的主题是健康的，是企业应进改善的结构，再比如。还有一个一次性的计算，06年的所有上市公司盈利3600多亿，但是在股票市场到4000点的时候，现在已经涨到4100了。上市公司持有的股权原来是非流通股，转为流动股是议价和增值。超过4000亿。
市场的主体部分是健康的，但是，这些今年以来的垃圾股的行情，泥沙俱下的行情，面临了很多的风险，这部分市场部调整，市场的发展总是有隐忧，很难发挥市场的资源配置作用。局部市场的垃圾股市场的行情，就是我们的风险。
有很多类似的指标，比如说，我们现在大概管收率迅速上升到60天40天降到30天20天，买进买出非常热闹，大量是散户。香港的股市最近很红火，在各种信息的推动下，交易非常频繁。在稳定的市场里是300亿港币，我们跟他差不多的市场，我们去年一季度的交易量200亿，到了今年的一季度1200亿，二季度我看查不多到了2000亿，大量的还手，特别是风险我们作为研究金融学多年的，不敢轻易买的权证来自中小散户。
所以市场的另一部分泡沫，如果没有调整，他会是一个隐忧，没有经过周期的洗礼下一步的市场，即使比较空间也是有限，房地产市场也是一样，在这一轮房地产上升空间里，我们的房地产企业的数量，1万家，2万家，3万家，基本都是上升的势头进入。生存下来的是少数中的少数。对于周期的波动，没有记忆。扩张再扩张。
那么，这样的就使得整个房地产投资和开发里面，有自知和没自治，做得或，做得不好的，都能赚钱，有可能做得不好的，利用不规范的管理，拉到一个行长贷款，这种操作模式也能生存，成为我们房地产市场大发展大背景下的一个局部的泡沫，这需要调整，房地产企业我反复讲，他本身就是一个资金和土地密集型的有相当高门槛的行业，而原来的整个市场结构，把他的本来应该比较高的门槛认为降低了。银行贷款的控制比较宽松，使得原来本质资金成本高的融资可能被低估，房地产的调控，我的理解，只是让房地产行业回归成他本来的行业，不是谁都能做得来，让我们的土地有优势，要么资金有优势，要么善于运作。这也是一个需要健康调整的良性调整的方面。
经过几年的流逝，经济整合，调整，一部分市场退出，有了更大的发展空间。再包括我们的泥沙俱下还包括我们的观点杂志，废液部分讲，某城市一年放假连续两个月下跌，用的标题是假的连上帝都哭了。我们现在的资本市场也有一些数据，假的连上帝都哭了，说有一个上市公司，签的合同，能够占一个非常国家的GDP的20%—30%，外汇储备的绝大部分，有有大部分假的连上帝都哭的现象。
第二点我想讲的是，房地产市场也好，股市市场也好，面临一个分化，我利用在香港考察的便利，倾角了一个香港的开发商，大家都知道房地产价格的调整，美国是代表，美国其他的房地产市场价格下条痕利用，是为什么五美国经济不是很厉害的一个原因。因为他在美洲北美的大量住房贷款不断的上升，但是，纽约，伦敦，旧金山这几个中心城市，放假在明显的快速上涨。明显的很差异化的现象。所以我请教了一个大的地产公司，他讲的一句话：他说我也经常讲，房地产市场，用这个词汇，“市场”，房地产市场要用复数，因为，高端的别墅的市场，和中低端的经济适用房市场，商业地产和住宅地产，不同地区的低产，基本上可以侍从两种不同的商品，他的投资对象，资金运作的规律，价格的走势，就像差不多是两种不同的商品的走势，不要当做一个房地产市场来看。这也就是说，房地产市场竞争的激烈的调控，促使我们的房地产企业照准自己的定位，你的优势在什么地方？在不同的商品市场里面，找一个自己能够把握有竞争优势的行业。
市场面临的一个分化和多元化，在股市上也是一样，我们现在的股市，老百姓的投资非常少，又是1400多家上市公司，老百姓全民炒股，现在这两天报道，有一个哪个市的和尚买股票。现在也有很多正面的评价，大家用术语说话越来越理性了，真正参与股票投资的大概2000—3000万人。还是一个在中国少数人的股市。真正炒股也得炒作，有一个需要肯定的是，目前为止渠道很，我们要提供多样化的公司标准，比如说，我们在住房的房地产化，公墓资金，私募资金，宫内市场，国外市场，没有西画，这个市场一定大起大落，行情好，大家都来，行情不好大家都走，没有中间的缓冲带，不是不可以的。
这是无论是股市还是房地产市场，都面临一个高圆滑的分层分化。
第三点市场的发展，正在逐步拉金股票市场和房地产市场，对一个成功的企业来说，不熟悉股市，不仅包括自己的身价价值的实现渠道，也包括整合的渠道，目前我们看到，我们的房地产企业，探索者也好，敏感者也好，已经在现行，私募，怎么进行私募？怎么进行股权褥子，怎么上市，怎么并购？怎么利用国内国外市场进行炒作？有一些春江水暖鸭先知，在快速增长的同时，就让我们经常想起来的，让我们投资界的天才，如果仅仅按照06、07年的故事来看，大家都是投资天才。今年我们和去年很多投资者都超过了27%，遍地股神，这个日子肯定不正常。特别是一个更开放的资本市场，国内国外，一个全球通的资本市场，他为我们的房地产企业提供了一个什么样的可能？比如说，我作为一个起来，创业到现在，我自己的个人价值的参加，通过什么参加，通过资本市场。资本市场可以把你的价值很准备的变化出来，甚至是多少。把你过去的十年二十年的变化出来。投资者把未来360年的盈利折线给现在，交给摆渡来进行业务开拓。这就是业务市场的杠杆神气所在。资本市场，我想跟大家说的是，因为在座的是房地产企业的人，他需要沉积，今年的盈利增长五毛钱，可以放大10倍，五块钱，十块钱。这就是资本市场的魅力。我们很多的企业，经过艰难的创业，到底身家多少？我们从前不知道九龙职业，随着我们房地产企业对资本市场的越来越熟练的运用，我们会看到越来越多的名字。
让你用股权的方式分享，也分享未来的成果。大家都知道万科，能够定向于120亿。他是一个整合的平台，在全球通的条件下，公司的并购，全世界的并购很少用先进，绝大部分的并购是股份作为支付工具，或者股份加先进，我可以定向的增发多少股份，来进行企业的整合。所以我们从发展趋势来讲，股票市场和房地产市场会越走越近。从去年到今年，两个市场的发展，现在越来越是翘翘板效益。放假和估价都在上增，没有大家希望的促进效益，股价上涨大家有钱了就可以买房子，随着两者之间的紧密联系，房地产和股市之间的联系会增强，因为市场的主体部分是房地产公司，房地产公司的业绩直接影响股价的涨落，因为投资者已经完成了资源配置的多样化，我们现在到一些，在目前的变化多端的市场是一个很危险的，有一些基金公司的投资人员判断，说当我刚才说股市应该通过调整，来把结构性的泡沫挤压，一旦调整起动，故事调整值又是中高端的房地产市场价格上升，在过去到今年一波的流逝方面，一个稍微心态健康平稳的投资者，如果你比如说有10完政权5块钱买的，到现在是600万，已经可以买得起一个中高端的市场，另一面的人就成了潜在的投资者。中高端的方面投资者是否正确，我们拭目以待，股市和方面市场，随着我们不断的增进联系，我们会月来与增进了解。谢谢大家。
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