王世渝：房地产公司上市策略与方法
各位来宾，大家下午好。我看到今天这个题目，是一个很简单的话题。大家谁都知道房地产这个市场经历了多年的大牛市，股指现在已经到了5400多点的高位。所有人都想办法把自己的企业拿去上市，然后从资本上拿到更多的资金。但是，很多人不清楚，就是我们到底选择什么样的时间，选择什么样的方式，选择什么样的商业模式、营运模式去上市，这没有固定的模式。
证券公司会简单地告诉你，证监会的上市的一些硬性的要求，法律规定的一些东西，非常细的东西，但是除了这些东西，我们还有什么需要研究的，去准备的，我们很多企业不清楚。在过去很多年里我们是宏观调控，一直是打压房地产公司上市，也就是现在中国的证券市场上1000多家公司里除了早期的上市的房地产公司之外，从1993年以后到现在，总共10多年的时间里，上市的房地产公司是非常少的，原因是宏观执政打压限制。
现在我们看到在慢慢开放，但是开放以后，我们也看到了，我们走到任何一个地方去，我们看到很多的房地产的公司市场投入收不回，现在很多公司在为上市做准备，但是什么样的房地产公司可以上市，现在还不清楚。很多人从资本市场的需求这个角度去探讨房地产公司上司的时候到底是一个什么结构，甚至我认为中国证监会在这方面的监管理念或者审核制度上也不一定很清楚。比如说早在1998年的时候，还是2000年出来的一个政策，就是关于房地产公司上市的一个特别的管理规定，为了让市场上告诉所有的投资者，他提出了很重要的一个要要求房地产上市有一个量，一定要有一个非常大的比例，为什么证监会做这样的一个要求呢？这个跟房地产公司的开放的特点相关。开发商，我们从企业的角度讲，也就是开发商，开发商其实是一个服务企业，它不像生产型企业，我们举一个例子，我们某一个制造企业，我们分析制造业企业的时候，我们看报表的时候我们会发现，从报表的左边一栏是资产，我们有多少的流动资产，我们有多少固定资产，流动资产和固定资产之间有一个合理的比例，但是一看房地产开发公司固定资产是很少的，更多的是无形资产，因为土地在中国不是以固定资产来看的，因为土地的使用权是一种权利，是一种无形资产。你的固定资产这一栏大部分都是生产资料，就是说你的生产工具，不是你在造房子的时候，我的房地产公司没有限制，所以往往资产在一个公司开放过程当中，最终会变成你的产品，卖出去了。这是房地产企业跟其他的制造业的不同。也就是说，房地产开发商的核心是什么，就是通过你对资金的运作，然后你获得土地，然后把这个土地通过一定的设计、策划、开发、管理出售，这样的一个服务过程，房地产的经营模式，虽然没有生产产品，但是卖掉的是房屋这个产品，但是你卖掉产品的同时，是带卖掉你的资产。
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