王世渝：房地产公司上市策略与方法
各位来宾，大家下午好。我看到今天这个题目，是一个很简单的话题。大家谁都知道房地产这个市场经历了多年的大牛市，股指现在已经到了5400多点的高位。所有人都想办法把自己的企业拿去上市，然后从资本上拿到更多的资金。但是，很多人不清楚，就是我们到底选择什么样的时间，选择什么样的方式，选择什么样的商业模式、营运模式去上市，这没有固定的模式。
证券公司会简单地告诉你，证监会的上市的一些硬性的要求，法律规定的一些东西，非常细的东西，但是除了这些东西，我们还有什么需要研究的，去准备的，我们很多企业不清楚。在过去很多年里我们是宏观调控，一直是打压房地产公司上市，也就是现在中国的证券市场上1000多家公司里除了早期的上市的房地产公司之外，从1993年以后到现在，总共10多年的时间里，上市的房地产公司是非常少的，原因是宏观执政打压限制。
现在我们看到在慢慢开放，但是开放以后，我们也看到了，我们走到任何一个地方去，我们看到很多的房地产的公司市场投入收不回，现在很多公司在为上市做准备，但是什么样的房地产公司可以上市，现在还不清楚。很多人从资本市场的需求这个角度去探讨房地产公司上司的时候到底是一个什么结构，甚至我认为中国证监会在这方面的监管理念或者审核制度上也不一定很清楚。比如说早在1998年的时候，还是2000年出来的一个政策，就是关于房地产公司上市的一个特别的管理规定，为了让市场上告诉所有的投资者，他提出了很重要的一个要要求房地产上市有一个量，一定要有一个非常大的比例，为什么证监会做这样的一个要求呢？这个跟房地产公司的开放的特点相关。开发商，我们从企业的角度讲，也就是开发商，开发商其实是一个服务企业，它不像生产型企业，我们举一个例子，我们某一个制造企业，我们分析制造业企业的时候，我们看报表的时候我们会发现，从报表的左边一栏是资产，我们有多少的流动资产，我们有多少固定资产，流动资产和固定资产之间有一个合理的比例，但是一看房地产开发公司固定资产是很少的，更多的是无形资产，因为土地在中国不是以固定资产来看的，因为土地的使用权是一种权利，是一种无形资产。你的固定资产这一栏大部分都是生产资料，就是说你的生产工具，不是你在造房子的时候，我的房地产公司没有限制，所以往往资产在一个公司开放过程当中，最终会变成你的产品，卖出去了。这是房地产企业跟其他的制造业的不同。也就是说，房地产开发商的核心是什么，就是通过你对资金的运作，然后你获得土地，然后把这个土地通过一定的设计、策划、开发、管理出售，这样的一个服务过程，房地产的经营模式，虽然没有生产产品，但是卖掉的是房屋这个产品，但是你卖掉产品的同时，是带卖掉你的资产。
房地产这么一个特点，就容易让证监会认识到包括我们发改委，他们都会讲房地产投资，如果现在发行股票，如果你手上没有土地怎么办？我觉得证监会的理念上的思路要调整，为什么要调整，因为这个调整是定理于房地产开发商是房地产服务企业，因为新的房地产开发运作模式已经产生了，典型地讲就是上海XX房地产公司，这个公司的特点，他们具备了开发商的很多很多的功能，但是他一定不会自己去拿钱去拿地，也不会去做很多的土地储备，而他更多的是把别人的土地拿到了以后，他不是买别人的土地，他是通过和别人合作，利用他的专业的经验，利用它的品牌能力，利用它的设计能力，它的策划的能力，它的销售的能力，它的融资的能力还获得发展。这种公司是典型的服务型的公司，他们的回报可能比开发商更高，你难道不允许它上市吗？
我们说酒店算不算呢？其实酒店也算，酒店的流动资产和酒店的管理，他们的管理模式是根据酒店的管理模式，管理公司做纯粹的服务型企业，也是可以上市的。我们认为房地产公司上市应该要进行一个重新的思考。但是现在中国所上市的跟房地产相关的都是开发商。
最典型的是万科，万科的这种模式其实是一种非常简单的一种模式，在资本市场上。对于公司运行来讲，它不断地拿地。那么它的利润完全是靠把土地转换为房子以后这样的产品，然后获得利润的。它是上市公司，又是一个表现很好的上市公司，又遇到了中国房地产高速增长期，就是房地产的增量在增加，我们每年一亿多平方米的增量房屋造就了万科这么一个大的公司，但是这个顶点在什么时候，这个顶点的时间在什么时候，我们中国人不能老是生产房地产，不断地生产房子来卖。我需要拿钱做投资，做保值，全中国人不能做出20亿套房子来，怎么办？所以按这种模式是非常单一的模式，就是到了一定的顶点的时候，如果还是这种模式，这个公司是生存不下去的。
1993年，英国的一个房地产公司上市了，我们到英国去参观这个房地产公司的时候，我就发现了，当时1993年的时候，我们随便在国外一个上市的房地产公司，就是因为英国是一个已经发展了几百年的国家，英国的房地产上市公司的规模实际上是非常小的，也就是说，现在我们在研究我们的房地产上市的时候，是不是一定要拿多少土地，我每年销售一定要几十万平米，上百万平米，每年的销量是不是一定要10多个、20多个亿，才符合上市的条件呢？ 如果这样的话，这个定位就有问题。要从房地产市场长远的角度来看，根据房地产市场的特点和资本市场的特点的要求。最近我看到一个公司，就是卖房子的公司，卖房子的公司都上市了，他也不搞开发，也不搞设计，反正我帮你卖房子，卖房子的公司都上市了，那么设计房子的公司不可以上市吗？还有从事二手房交易的公司能不能上市呢？一方面是我们自己的企业没有更多的去思考这个问题，另一方面，是我们自己的市场的监管者对房地产这个行业的认识，还有一定的问题。
我们这个资本市场的大门就把我们房地产公司，打到了门外，这个方法肯定是错误的。 越是这样，我想我们的房地产市场跟尽管相关的风险可能会更大，因为在新的形势下，房地产市场有大量的资金，60%-70%以上都是银行负债，银行资金占用的资金比例非常高，中国的房地产的行业如果当做是一个公司的话，那从中国房地产这个行业，看资产负债表的时候，负债比例一定是超过70%的，这个70%是我们企业，也就是说，占用的资本和全面资本的一个临界点。70%已经是很高的了，那么高的一个负债率，是不是需要我们降低，就是让直接资本，让全面资本更多地介入到我们的房地产市场中来，才会使我们这个行业更加安全、更加健康。
这个时候更应该考虑，不仅我们开放这个市场，不要要开放房地产开发商，同时我们跟房地产相关的其他的企业，比如说由于中国最近几年商业地产开始繁荣起来，特别是在南方，广东长三角一带，房地产企业平均的规模的都在300万平方米以上，而商业地产的做法跟我们做住宅的不一样，做住宅的在分子没有设计之前就可以把房子卖掉，可以迅速地卖掉，只要卖掉，这个现金的压力就会减少，但是商业地产，我们大连著名的房地产开发商王健林就曾经在若干年前就调查过这个问题，他是的商业地产的投资开发企业，他曾经分离卖，但是很难规划，王健林发现做商业地产是不能零卖的，你要做一个购物中心，从1-10万平方米，现在一做就做几十万平方米，这样的购物中心你需要甚至10多亿的投资，怎么办？银行的资金都是短期的，你靠什么来做呢？你又不能提前销售。跟资本市场结合的的市场是瑞士，所以大家一定要想到房地产公司上市，一定要严格按照开发程序上市，第二开发商上市也要调整你的土地模式，土地到底要储备多少，我们的房子有多少是卖的，多少是做租赁用的，我们的销售收入和租售的收入的比例要合理，不能说我今年做10万套卖了，我明天一套房子也没有，这是不行的，所以公司上市以前一定要严格按照程序做。房地产上市之前尤其要做大量的准备工作。所以上市之前一定要做好这些工作，否则上市之后再退回来，麻烦就会更大。
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