大话地产圆满举行
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背景新闻：近两年来万科、大华、大众、合生创展等一批知名房地产企业纷纷进军北三省最有潜力的城市——大连；甚至一些外企也试水分享大连市场的蛋糕。大家的进入，给大连的房地产市场融资注入了一剂强心剂的同时，也是扩充了企业自身的实力。有调查显示：七成以上的开发商乐意进军二三线城市，这无疑成为房地产业发展的一个趋势。与此同时政府紧缩政策不断出台，买房者愈加理智，这些都不得不让我们关注外来品牌企业在大连的发展，以及外地大鳄和本地大牌之间的较量。
时间：11月15日 下午1：30
地点：昱圣苑酒店六楼二号会议厅
参与嘉宾：
沿海绿色家园集团大连地区公司 总经理助理杨志伟
大连狮城房地产开发有限公司 营销部经理刘勇
天津大众集团大连建设开发有限公司 市场部经理姜峰
大连莱茵海岸度假村有限公司 销售总监姚西
华润（大连）有限公司 营销部邱枫
大连鲁能置业有限公司 推广负责人邹志涛
大连合生兴业房地产开发有限公司（合生创展） 赵永涛
特邀嘉宾：
中国房地产业协会城市开发委员会主任助理、工委副主任，房天下地产沙龙版主（玄增） 张天彦
正源地产营销总监 张立金
浪琴湾营销总监 杨斌
主持人：大连房天下总经理 丁蔚女士
本期话题：
话题一：大连=东三省？为什么外地品牌企业都把大连作为了进军东北的站
话题二：产业贡献PK房价上涨 哪个才是外地入连地产企业主要的贡献
话题三：融资+上市=趋势？ 资本对房地产业的影响到底有多大？
话题四：旅顺？金州？开发区？ 那里是大连的下一个热点？
房天下：从93年开始，就相继有外地的开发商进驻大连市场，从进入大连的万科、新希望、顺迈等外地品牌企业纷纷来大连试水。到今天，包括在座的各位也都是有着响当当的名字：大众、沿海、合声创展等外地品牌企业纷纷抢滩大连。尤其近两年，外地品牌商进入大连是非常多，他们为大连的房地产市场注入了新的活力在一定程度上也改变了大连房地产的格局。今天我们举办此次大话地产，就是希望能更进一步地了解外来品牌，因为不论是在业内还是滨城的购房者对今年来外来的开发商都充满了好奇，大家在观望的同时也是充满了疑惑的。此次大话地产就以“解析外来品牌企业在大连的发展”为主题，拉近购房者和业内之间的距离，来探讨下外地品牌企业为什么会选择大连，同时又给大连带来了什么？
另外，“资本、上市”都是最近很热门的话题，希望大家也能就资本、土地等方面彼此进行交流。到场的各位可能也是彼此熟识，因此希望大家能介绍下自己的企业以及在连的项目和项目的运作情况。
房天下：下面我来介绍下到场嘉宾：
这位是我们的特邀嘉宾中国房地产协会城市开发委员会工委副主任，房天下地产沙龙版主张天彦先生。
房天下：这位也是我们这次的特邀嘉宾，本土地产的代表来自正源地产的张立金先生。
张立金：正源地产是一个大连企业，在开发幸福e家后被大连市房地产界所认识，幸福e家项目，占地面积为70万，建筑面积120万平。
公司目前也在不断发展当中，在开发区收购了一个160万的项目，根据公司的发展规划，现在在北京、南京、长沙拿了一些土地，都是在发展当中，和大家比起来还是一个小企业，这次过来主要是来分享大家的经验。
房天下：这位是狮城天下新加坡花园销售部经理刘勇先生。
刘勇：新加坡花园是狮城地产目前在旅顺的项目，新加坡花园项目位于旅顺口的区政府对面，占地面积24万，建筑面积50万，拥有一个酒店公寓、一个双语幼儿园和小学以及一些商业项目。
房天下：这位是合生创展的策划经理赵咏涛先生。
赵咏涛：合生创展可以说是大连房地产市场的后来者，但也不晚正好赶上大连的旅顺一个很好发展的开始。我们在旅顺拿的块地也是在东北、在大连拿的块地，占地面积为24万，建筑面积为40万，产品的种类也是很丰富的以联排别墅，小高层、高层公寓为主，同时配套一个五星级酒店，将来会有我们的合作伙伴凯悦和我们合作。
在大连，合生创展算是一个新生儿，不过从来说，公司已经有15年历史，自1992年开始做房地产，1998年在香港上市到2007年，公司成立15周年，先后以中国的几大经济区、长三角、珠三角、环渤海以及北京、天津、上海、广州，四大中心城市为核心，陆续开发了近60个项目，开发面积超过2000万，现在所服务的业主也已 过60万。从2004年始销售已超过100亿。这次大连旅顺是个项目，但是肯定不是我们的项目，还是要陆续地发展。大连是我们进入东北市场个，我们肯定要打响。这也符合我们操盘的惯有的一个思路。
房天下：这位是鲁能置业有限公司的推广主管邹志涛先生。
邹志涛：大家对鲁能都不陌生，鲁能企业本身是一家国有企业，下面有四大支柱产业：房地产、电力、能源、以及包括铁路、码头等基础设施的建设。公司从2003年进入大连至今已经有三、四个年头了，在大连推出的这个产品延续了鲁能置业的产品线。东方优山美地是北京一个比较成熟的产品现在来到了大连。
鲁能旗下在10余个城市有自己的项目，接下来还会陆续拿地，其中大部分做的是旅游地产，尤其是在南方比如三亚、宜宾、重庆，大连、北京还有长三角一些二线城市。鲁能集团的发展战略目标就是通过旅游地产的突破，把房地产这个品牌推向，所以我们拿地基本都和旅游城市比较贴切的思路，且手笔也非常大基本上小到百万平的项目，大到千万以上的项目。目前，在大连的东方优山美地这个项目已经于今年9月份开盘，现在的产品的均价在6700左右，主要是花园洋房，销售情况非常好。
主持人：接下来这位是沿海地产的总经理助理杨志伟先生。
杨志伟：沿海地产进入大连已有近二年的时间了，公司于1997年在香港上市，2005年12月份进入大连。在大连有一个项目就是沿海国际中心，项目位于星海广场附近，建筑面积为37万。运作的是一个五星级酒店，甲级写字楼，高档公寓以及配套的商业项目。公司1997年上市后，在内地主要做住宅和商业项目的开发。目前正在销售的楼盘有16个。今年的销售额预计将达70亿，目前有500万平米的土地储备，年底前在大连还是会有其他的项目。
东北地区，目前主要是沈阳、鞍山有项目，一个是绿色智慧城市、一个是沿海智慧城，建筑面积大概28万，绿色智慧城建筑面积将近52万。在武汉沿海智慧趁是155万，北京是78万。我们总体的产先线大概三条线，一条线是CBD区的高档综合体，一个是高档公寓，还有一个沿海绿色城，还有一个是属于休闲类的，就是联排别墅，丽水家园等等。
在东北三各城市有五个项目，沈阳、鞍山和大连，都在辽宁省。大连的项目评估已经结束，可能在年底前要开工，明年的春夏之交开始销售。
主持人：接下来这位是华润营销管理部的邱枫。
邱枫：华润是一个香港企业，已有69年历史，隶属于华润集团总部在北京，华润置地现在包括香港已经进入了18个城市。华润在大连的投资有150亿，共有三个项目：星海湾壹号项目、海中国项目，再就是万象城项目。
星海湾壹号项目在10月15日开工，现在系一个预销期，预计在明年7月份左右开盘，2008年准现房销售，2009年初交房。目前的客户已 过500组。目前由于项目设计包括园林景观等最主要的东西还没完全确定，所以价格尚未出来。开发区海中国项目和星海湾项目几乎同步，价格也没定。但市内的售楼处已开放，正式的售楼处在开发区已经开建。
主持人：下面这位是来自天津大众集团的市场部经理姜峰先生。
姜峰：天津大众集团和上海大众没有任何的关系，主要是在天津有几家公司是旅游业以及房地产、建材业的一个子公司的集合体，大连公司是九个公司其中之一。开世嘉年是在大连的个项目，分二期开发，总建筑面积为23万平方米。项目的卖点是：一期高低风格的建筑这在应该称得上是；第二是在项目中的老公馆部分要进行翻新可也已称的上是小区独特的景观。
房天下：接下来这位是浪琴湾的销售总监
杨斌：自2003年进入大连后在大连做过一些小项目，其实企业做房地产开发已经有20年的时间，现在企业重新定位，浪琴湾这个项目，一期推广过程还是不错的。现在主要是二期产品，二期可能做一些联排之类的产品，价位也要比一期的高些。
房天下：最后这位是莱茵海岸的销售总监姚西先生。
姚西：先自我介绍下，我是来自莱茵海岸负责销售工作。相对于国内比较大的地产公司来说，我们公司还是很新的，早在德国作为投资项目开发地产项目，现在主要看好国内的整体的发展前景和趋势，所以在大连我们做综合地产包括旅游度假产品。莱茵海也是公司在大连的个项目，也是在国内的个项目，因此一定把德国好的设计理念和好的产品、好的建筑思路、的概念带给大家，更好地结合本地市场，让中国的老百姓接受。
话题一：大连=东三省？为什么外地品牌企业都把大连作为了进军东北的站
精彩观点：姚西：今天的大连本来就是目光的焦点。
杨志伟：用周星弛的话讲“选择大连需要理由吗？不需要！”
赵永涛：拿天价地不可怕，关键是我们有好的解决方案。
张天彦：市场和资金是重头，渠道是关键，二、三线是方向。
房天下：近年来，很多外地品牌开发商相继驻入大连，是什么原因使外地品牌企业都不约而同把大连作为进军东北的城市？那么请谈谈大连这个城市是什么地方吸引着大家？选择大连是出于本企业的战略考虑还是比较偶然的机会？
刘勇：首先我简单介绍下我们企业的来历，狮城是新加坡的一个别称，我们是新加坡的一个独资房地产公司。这个项目的由来可追溯到2002年，当时大连市市长到新加坡招商，新加坡清源企业的董事长觉得旅顺是很有发展前景的，通过实地的考察后，发现发现大连无论是气侯还是风景、人文等在某个程度上和新加坡很相似，所以就一拍即合。
把占地4万平位于区政府对面的地就拿下来，也为了配合行政区的发展，房子基本都做成了高层和小高层。另外我们的配套，是四星级的一个酒店，还有一个酒店公寓，还有正在和新加坡教育部谈的中英文的幼儿园和小学，包括我们的一些商街，都是按照新加坡的简简单单，稍微带一些西班牙式的感觉的设计。这些都是我们觉得适合大连、适合旅顺的东西。
房天下：我们有网友提问，莱茵海岸是德国公司，而德国人行事一贯比较谨慎，为什么会选择在大连做中国的个项目，且一出手就是这么大的手笔？
姚西：大家都知道，德国人行事一贯比较谨慎，莱茵海岸这个项目前期已经运作五年，包括市场调查、区域选择等。在此期间也在国内考察了很多城市，大连上有自己的优势。首先是沿海开放城市，吸引了很多外资企业在大连落户，比如英特尔公司等；其次，大连是有名的宜居城市、旅游城市，自然环境适合居住、度假；第三，大连的土地储备量和可开发空间很大；另外，大连的城市硬件设施相对是比较完善、对外宣传也做的很好。这些因素综合在一起就是我们选择大连的原因，今天的大连本来就是目光的焦点。
房天下：沿海选择大连是处于什么考虑呢？
杨志伟：沿海地产在可能有12个子公司，我们只负责土地的接洽、考察、调研，最后的决定权在总部。用周星弛的话讲“选择大连需要理由吗？不需要！”沿海选择大连的原因是多方面的：
，大连是一个成熟的市场，拥有着自己的优势，除了经济优势之外，大连的地产业也是发展得最健康、水平的城市。有实力的企业都愿意到一个相对比较成熟的市场里来发展，虽然成熟市场的竞争力会比较强，但消费者的购买欲望和能力也是相对较强，大连的房地产市场就是这样一个购销两旺，良性循环的市场。另外还有的就是大连政府对投资者的优惠政策。
第二，大连无论是本土还是外来的开发商整体的水平在东北应该称得上是首屈一指的。市场已经处在一个相对比较高的水平运作。大家更多的是在靠自己的实力打拼，比如新加坡的原汁原味或者德国风情等等，这也是大企业愿意参与的竞争。
第三，大连是东北甚至北部地区都是一个很有吸引力的城市。人们愿意选择这里进行居住、养老、旅游、投资，因此人才和资金都会向这里聚集。我们选择大连更多的是看好这些有利条件，但至于要不要来不来进军大连还要看机遇，我相信从大的方向上来讲，所有大的开发商都愿意来大连，但是不是在大连有项目做，就要看机遇。五年前我们在大连就有分支机构了，但真正进入拿地是在2005年。我想这主要是根据城市经济规模、房地产市场规模以及市场的成熟度等有关联。
房天下：为什么在大家觉得大连的房地产的价格不断地高起，且这种观望和拐点的声音不断加强的时候这些大企业都进来了呢？
赵永涛：合生创展历史上先后经过三个阶段，个阶段是广州，第二个是扩展的阶段，第三个是扩张的阶段。这次不仅包括大连，还有西安、成都等很多二线城市，都是统一步调的事情。我们做了15年房地产，到现在越做越简单，我们的公司的价值只有一句话就是“为社会解决问题”。
大连是东北的城市，旅顺是大连的后花园。任何一个企业都有机会，要看这个企业有没有能力来解决这个问题，只要能解决好，我们就有价值的空间。拿天价地不可怕，关键是我们有好的解决方案，打造出有空间的好产品。
据我所知，大连市场上还没有一个整体装修的项目，目前都是以清水房和毛坯房为主，但是我们还是要做非毛坯房。其实大连市场的发展和北京市场的发展有很多共同点，2002年我们进入北京的时候，北京也几乎都是毛坯房，但是几年下来北京的市场已经很成熟了。大连也是这样，我觉得非毛坯房有很多优势。
张天彦：我们这些外来企业其实已经很本土化，基本都是外地的东家掌柜，本地的伙计。市场和资金是重头，渠道是关键，二、三线是方向，大连是我们东北的小窗户，外地进来的企业大部分都是来自北京、天津、上海等一线城市的。如果这个市场本身容量不具有商业价值，像西藏、甘肃地再便宜，你们也不会去，所以还是这个地段有价值。
最近一段时间我在大连参与了一些公司拿地，基本上转的都是旅顺和金石滩，这两块地方在大连是很热的。金石滩已经八年没有批住宅用地了，旅顺现在的商机也非常大。为什么？一是有一些个产业带的发展带动的，现在大连的软件外包是了，原来大连的软件产业的人才毕业后都跑外面，现在很多都回流了；二是，最近要开通了哈大快轨，那从哈尔滨到大连也就3个多，旅顺的要做一个隧道直接到烟台，这样大连就成了东北到山东的必经之路了。
地产也是遵循这样的一个原则，我们要找到我们的市场，特点、优点以及卖点，来进行比较后，发现大连还是最适合的。外来品牌进入东北市场，每一家拿地都是在100万以上，这些都导致了格局的变化，但无论是华润，还是鲁能，可能在大连目前都做不到老大的位置。外地企业进入大连后还需要进军东北，很多外来企业把大连作为一个跳板。
外来企业像沿海、莱茵海岸从拿地上眼光都很独到。外来企业在大连的房地产开发中确实发挥着不可缺少的作用，或者说扮演着沙丁鱼的角色，外来企业一进来不但带来新的观点，包括合生创展非毛坯的房子，都很值得大家学习。本地的正源走出去都给大连带来了好的东西，所以无论是本地还是外地，选择大连就是因为大连的市场在不断地发生变化。
房天下：外来的开发商为本地市场到底带来了什么，本地企业有一些什么感受？
张立金：我代表不了本土企业，只是针对我们的状况谈一点想法。不管哪一个企业要想进入一个区域，都是股东价值和社会价值的结合。无论是什么样的企业，只要进入一个区域肯定有自己的特点，这个特点可能有相同的或者不同的，如果这么多家聚到一个地方，我想作为本土企业来讲，如果能够真正地学习别人的优点和长处，从产品角度讲，是一大幸事吧；但是从价格讲，对老百姓讲确实有不幸。
大连房地产市场从2000之后逐步有一个上升，2006是一个飞涨。恰恰是这个阶段，使大家集中进入一个时期，我想一方面是大连的软硬环境和市场状态，另一方面是大连有值得进入的因素。产品是一方面，最重要的是资本，如果有比较雄厚的资本，就会有充足的人力物力投入到产品当中，项目品牌是离不开产品，只有产品做的好才能提升这个品牌。作为本土企业来讲，要有大的发展也是一样。我们立足于本地，也要向外发展，我们所看到和学到的毕竟还是有限的，如果走出大连，向这些一线城市需要的话，对下一步的企业发展和扩张都是比较好的前提。但是最重要的还是企业有雄厚的资本，找到更多的赚钱机会，赚更多的钱，去满足我们的社会价值。
话题二：产业贡献PK房价上涨 哪个才是外地入连地产企业主要的贡献
精彩观点：杨斌：品牌地产商对土地价值属性的改变贡献很大。
张天彦：政府解决政府的问题，开发商解决开发商的问题。
杨志伟：促成房价上涨的因素很多，我们有幸赶上了这个房地产的黄金时段。
房天下：外地企业进驻也给大连带来了很多新理念、新产品、新观念，但大连这两年房价的确是高了，这很容易让人觉得两者是否有某种联系，是不是外来的企业进入之后，随着竞争的加剧也助推了大连的房价？
我们刚才也说了几个现象：合生创展6.9亿创了旅顺历史上拿地的纪录、中海也是经过48轮竞标最后翻了一番拿了七贤岭的那块地，这样算来，楼面价也在4000元以上，而且大连历史上几次竞争比较激烈的摘牌也都有外地品牌开发商的参与，这种地价的高起是否会直接导致房价的上涨？
杨斌：我认为核心是市场，2004年我去沈阳拿地，之前对沈阳是没有信心，后来我看了一组数据，我发现当年土地释放为1000多万平方米，成交量有900多万平方米，当时几乎不敢相信。我们在沈阳做了100万平的项目，分三期完成。我原认为沈阳市场50%的量是来自外地，而且在沈阳有300家开发公司，在做的项目很少，而且沈阳的闲置土地比较多，10多万平方米楼盘开盘，可能媒体都不会关注，70~80万的都很正常。我认为资金是前提，核心还是一个市场，我觉得大连这个市场有一个很大的释放量，有一个很大的消化量，我们在烟台开发区当时做2000多块钱，它的量根本没法和大连比，我觉得沈阳和大连作为东三省的板块释放量和消化量还是比较良性的。
我们在鞍山，刚做项目的时候，2006年土地释放是100多万平方米，成交量是98万平方米，鞍山今年非常的火，我们也到鞍山去拿地。细想大的一些企业进入二线城市以后，对土地属性改变蛮大。我们年初的时候想拿长白这一块地，在万科和远洋没有拿地之前是2000多，而现在他们两家拿地后是4500，可能这个价钱还买不到。这就是大企业对整个市场的大推动作用。澳园和亿达蓝湾项目这两个企业对旅顺起了很大的贡献，亿达的蓝湾14000元，对这个地区做出了很大的贡献，对土地的属性改变很大。
亿达沈阳的唯美品格和林语家话的项目，其实是把大连的成熟的项目拷贝到那里去，他们的客户以及产品定位甚至推广都是差不多的，是一种很程式化的东西。我们在沈阳的阳光100，通过媒体活动发现它确实很有特点，是货真价实的好产品。这就是大企业需要我们学习的地方。
张天彦：外地企业的进驻对城市的运行和区域的价值影响非常大。举个例子：就拿湾家那块地，随着的万科进入，那个区域的价值就凸显出来了。蓝湾也是这样的，把周围的价位都定在那一块，如果把蓝湾和狮城结合在一起，这个价格能卖多少钱？从这个角度看，外地开发商或者品牌企业的进驻对一个区域的土地价值包括其他方面的产品价值，都提高了。你能说这里哪些东西是不好的吗？这个说不清楚，但是至少提高了你的生活质量。我们到蓝湾附近看当地建的别墅，也都是那些结构，但是品质还是有很大的差别。如果不是品牌的企业来做，那个价值不会提升这么大。
杨志伟：我觉得促成房价上涨的因素是多元化的，我们没法把它讲的很清楚。这个是全中国在研究的问题，要看一个大的发展趋势，我们有幸赶上了这个房地产的黄金时段。在最近的三到五年是房地产的加速期，是随着国民经济的发展，人们居住需求的改变，可能是快速的改变，由基本的居住突然达到舒适等等。
我们知道目前是房地产企业发展的加速期，在这个大背景下，大连这个市场和的市场是联动的，土地的价值再发现，是大势所趋。有一点我们可以承认，由于这些开发商具备了张总所说的资本和管理的经验，它的这种价值实现能够变成现实，比如西山这个地区的房价到了这个程度，我们可以客观地回过头来看，那个地区就比较适合居住，它就应该是那个价格，像股票一样，卖盘买盘自然形成了这种价格曲线，只不过由于大开发商的进入让这个过去虚构的价值显得真实了。我觉得这个不是单纯是由谁拉动的问题，而是一个价值的实现，是有一个背景的，整个的物价和房地产的价格的水平是有关系的。威海的看海房可能是几千块，青岛能看到的海的房子可能快二万以了，为什么有那么大的差距，就是消费理念、文化差异等情况的不同。
品牌开发商到某一个地区开发，可能把这个价值实现了，大家过去潜意识里认为可能是3000，但是现在变成了5000了，这个要看开发商在当地投入了多少。我们公司连续四年被评为中国房地产品牌的前十名，这个前十名要靠很多的公司的努力、资源和人力去维护的。大企业做的品牌，售后的维护，还有对工程设计的投入，聘请我们这些高素质的人员，长期运作的效率，包括对产品的投入，用的材料、工艺等，都有很明显的区别。我们除了看价格以外，可能要看在背后默默的投入。万科的情景洋房已经成为了一种专利，万科研究这个肯定投入了很大的精力，所以要看背后的投入和对消费者负责的这种态度，我觉得这个也是非常关键的。
张天彦：我们在长春开发的时候，就是一道之隔，我们卖到2800，对方才1500，但是现在这个价格几乎就拉得非常近了。我原来住的地方也是，那个时候和周边的房子价格差距很大，但是现在差价很接近。我觉得这个是一个过程，就好象我们拿10吨石头做什么一样，我铺道路是一个价格，我雕塑出一个雕塑是一个价格，我雕刻成一个佛，这个价格可能更高。这里可能有故事情节的支撑，就是软性的东西。很多外来企业很多地方都是责任，每个外来企业对当地都有一个责任，对品牌的维护等都是一个责任，第二个是对本地起到的一个聚集效应，属于单纯考虑其他的企业，如果差距不大，看不出来。
如果拿一个乡镇企业来比较，价值肯定不一样，由于你的参照，它的价格不会跌下来。外来开发商给当地带来什么？带来很多东西。但是价值趋同，老百姓也认可了。不能说买完了这个房子价值就不值了，还要有上升空间。今年8月份我的一个客户当时花了8000万买了我一趟街，那天打电话告诉我终于租出去了，知道今天价值才归位，所以说价值给老百姓带来什么？老百姓看到了它的未来的价值空间，因为物业就是一个增值，一个是舒适度够了，一个是产品内容他很欣赏，还有一个价格空间，我认为一点问题也没有。所以不要忽略外来开发商对这个区域价值带动的作用。
杨志伟：这些品牌开发商只不过是加速了这些地区的价值的实现。本地开发商讲的一体化且做得很好，但是他们可能因为资金或者某一方面的限制，可能暂时搞不了这种大规模的开发，比如金石滩那种海景资源将来一定会得到认同的。大连本地的开发商，虽然有一些是乡镇企业，但是拿到东北做的也很好。他们的学习能力也很强，他们做的项目也会非常好，也会把这个价值带动起来。所以一个地区的整个的价值的实现，可能区位价值的提升就是品牌开发商起到了一定的作用，但是影响这个市场和价格是多方面的。在座的所有的企业，目前所有的开发商加到一起占大连市的比例也不会特别大，所以对大连市整个房价的影响不能说影响很小，但是也不会起到决定性作用。
张天彦：我在长春的时候，曾经组织了10几家开发企业联盟，他们的开发量占高端的产品80%。现在大连的地块不是很多也不大，你们拿地也不是很大，但是不能忽视其起到的作用。很多大的外地开发商进入长春之后，现在并没有提高，就是他们的集资建房现象特别严重，所以这个房价一直没有起来。我们说大连要感谢大的楼市带来这种价格的提升，但是我们的幸福感降低了很多，但是整体上这种价格也有它达到的合理的空间。
政府解决政府的问题，开发商解决开发商的问题，商品房交给开发商好了。在规划和产品的角度上对一个地区的冲击力非常强，星海湾前面有几栋楼，即便重新包装，它的价格也高不到哪里去。我觉得开发商来大连，使一些小的开发企业真正学到了一些东西，但是不会马上用到当地的实践中，最主要的是让这个市场感觉更活跃，尤其是品牌。你们沿海搞的小户型设计大赛等等，这些都对老百姓很有吸引力的。一家名不见经传的企业搞这个，有公信力吗，老百姓肯定不会相信的。正源就是因为幸福e家，它在大连扮演一个金融资本的角色，万达是扮演商业资本的角色，而亿达就是软件成本的角色，而海昌是一个整合资源的角色。
话题三：融资+上市=趋势？ 资本对房地产业的影响到底有多大？
精彩观点：张立金：我们公司上市，只是一个机会和时间的问题。
姜峰：如果品牌力达不到，我们就不会轻易谈上市。
杨志伟：先有信誉，再有项目，最后才能有资本。
张天彦：用赵本山的话说“土地是妈，资金是爹。”
姚西：有一个大前提：没钱不可能做自己想做的事情，这就是资本。
赵咏涛：有发展潜力的地，我们多少钱都可以拿；没有发展潜力的地，一分钱也没有。
房天下：潘石屹、任志强等近期在资本市场上有所表现的企业以及花旗银行、德意志银行、摩根斯坦利等投资银行数百家企业将于11月28日-30日参加亚洲房地产投资交易会（中国香港国际地产周），届时房地产企业与资本市场将就企业投融资方面做史上规模的对话。
在座的各位可能有不少也都是上市公司，我们本土还没上市的公司，对资金问题是怎么看的？有没有自己的计划？就资本的问题，大家可以讨论一下。大连传言的是本地的企业一个是万达，一个是正源现正在运作上市的问题。
张立金：我在正源地产服务了很多年，比较了解这个企，也很信服正源的老板。正源初期是一个小公司，没有任何其他商业或者行业的背景，刚做房地产的时候，和银行的关系就非常稳固、信誉很好。当大家纷纷注意和银行的关系的时候，正源的老板就已经开始做信托了，这可能是地产界个做信托的；当大家有这个意识的时候，老板已经在寻找基金了；比较荣幸的摩根斯坦利注入了我们公司12亿美金，最近几个亿的美金也已经落实。我们公司上市，只是一个机会和时间的问题。另外上市的一个很重要的因素就是它的土地储备量很大，资金充裕就有更多的实力拿地。对我们来讲，现在所欠缺的个是人，第二个是能够把产品做到精致，现在就差在这里了。
姜峰：我们现在是有这种想法，但是整个品牌在还不是很强，在老百姓有时候还会误会我们和上海大众或德国大众的品牌关系，其实我们和这两个公司没有任何关系。我们最重要的是提高自己的品牌力，如果品牌力达不到，我们就不会轻易谈上市。
我们在进入这个市场之前，从人均收入水平、消费水平等方面都做了调查，知道这是一个非常好的市场。但下半年的一系列政策导向，对市场的影响很大，对我们项目也有影响。以前推出的政策都是针对开发商，没有在钱上做文章。而一旦涉及到老百姓的口袋，大家的想法就比较多，这也就导致了观望。
但是，总体来说我们对未来市场还比较有信心，这个信心来源于我们自身项目的发展。毕竟大众开世嘉年做的是这一块地的文脉、历史。大连毕竟是一个比较近代发展的城市，有历史性的东西比较少，我们的不同之处就是从地块本身来挖掘和塑造其价值。
邱枫：华润在做产品的时候是将产品和推广相结合的。比如北京某个打学院牌的项目会复制到上海，这个复制是整个区域的复制。把它打造成学府的样子，建一些图书馆、推广社区的生活形态、发表白皮书等，宣传和产品结合的是非常紧密的。这个是华润做产品的一个特质，其实华润是比较低调的，一般是产品做完之后再策划。
房天下：你们的星海湾壹号项目，大家都关注，觉得是对星海湾地块的又一次提升和拉动，可以说是高端中的产品了。
邱枫：这个跟它的定位有关，、星海湾周边本来就是高档盘云集的地方，华润的规划有一个超五星级酒店，也是提高星海湾地区周边的居住环境。
第二、华润对星海湾的定位是低密度住宅，容积率在2.0以上，包括花园洋房和联排别墅。花园洋房都是五层以下，一梯二户，联排卖就卖三层，但是会送地下一层和空中花园，一户有一个电梯。
第三，星海别墅项目私密性高。包括它的园林和景观设计是安全按照私有住宅来设计的，通过建筑的设计保证你的住宅不被周围的人看到的同时你又能看到海。它会在地面抬高二米的情况下，通过园林景观和各种视线的遮挡，让你可以在海边看到一个庭院深深的豪宅，但是却没有离海80米的嘈杂的环境所干扰，是这样的。
另外，包括解决海边防潮、防风、楼间距、楼与楼之间的建筑风格我们都有考虑。华润本身就很重视产品周边的一些环境的塑造，我们认为景观也是非常重要的。因为居住不是只在房子里走，整个社区的环境包括周边的配套也是非常重视的。
杨志伟：作为我们外地企业来到大连，大家非常关注是好事情，表明我们有实力有品牌效应。但市场是大家构成的，虽然在座的是一些大企业，拿了一些大地块，但是每年产品量是有限的、销售量也是有限的。价格是由多角度、多维度决定的。从我们所拥有市场的份额和对整个市场的引导性来看，我们只是其中一份子，不能说我们就对这个市场产生了多大的影响。我的核心观点就是要客观看待外来企业入连对大连整个市场的影响，这个是有助于公众加速对这些外来企业的认识。
还有一个资本的问题，为什么一些公司能融到资，能上市？我认为是先有信誉，再有项目，最后才能有资本。比如说一家基金公司要来给你投资，人家肯定有自己的评判标准，看你的管理团队、看你的项目筹划、整体规划等，他们会非常重视你企业的信誉。
所以虽然很多上市公司相对来说资金渠道和资金面更好一些，但是投资人和股东对这些团队和企业就要求的更加严格，要求我们要把产品做的更加精良，让社会对我们企业更有信心。实际上每拿一块地，每一笔投资出去都有很严格的程序，要经过严格的审批，包括公众的监督。我们不能只看到人家上市了、融资成功了，更要看到人家是怎么做到的，人家达到了什么标准。西山这个区域大家为什么原来没有觉得是五六千呢，就是因为现在的外来企业有资金和管理经验，把这个地区的价值迅速实现了。
张天彦：不管怎么讲，你的价位实际上可能会影响以后再拿地的价位，直接对旅顺再拿地的价格有一个形成。我最近也在参与一个基金介入的问题，我们国贸那一块地被中铁置地以8个亿拿走了，同时的笑话是：比如这个地要供暖，需要资金证明，可能在20天内来了50家地产公司询问此事，但是最终拿钱的很少。对于本地开发企业来讲，不像原来拿地可能靠政策和靠擦边球，原来几百万就可以拿到的地，现在没有几个亿根本不行。
用赵本山的话说“土地是妈，资金是爹。”从这个角度来看外来企业恰恰带来的是资本优势，张总说的股东利益还是社会责任。这个不是怎么做的问题，而是怎么说的问题。比如华润要做有责任的开发商，资本可能是困扰本地企业的难点。我们知道金广，最近建了几个大楼，建成了就是不卖。本地品牌的大颚也没钱，因为钱都拿去买地了，资金仍然是一个问题。我认为融合是关键，外地企业进入本地有资本的优势，也有产品的优势，但是最终还是要和当地融合起来，虽然外来的和尚会念经，但是要念好的话还要下大力气。
杨斌：我跟张总的观点比较一致，大连这个板块外地竞争不算多，要讲竞争就谈沈阳，比如我们定产品，海派的还是什么风格，包括阳光100，还有很多，我认为外来品牌企业对整个板块的发展，我们有加速两个字比较恰当一些，因为它的土地供应量、稀缺性，比如我们在沈阳做二环以上，我们做的时候均价卖到3500，当地的价格是两千八九，这是品牌的地产商对一个板块是加速和拉动的作用，比如万科在长白的板块，万科推向市场之后，他对这个板块带来的很多新的思想，比如在定价这个环节就要讨论价格有哪些支撑点、它的周边配套的成熟、将来一个政策的影响等等，还有更多的是政策引导经济，包括为什么外地开发商都去开发旅顺板块，我认为大的品牌发展商对整个板块的拉动根本起不到决定性作用，地产本身就是一个资源整合，根本谈不上决定性作用。包括本身品牌地产商我们能肯定就是有很好的程式化模式。我想对整个房价的影响还是起到一个加速作用，但不是决定作用。
张天彦：商场里我们看到LV旁边肯定摆着登喜路、阿玛尼等品牌。但在地产市场里并不是这样的，大开发商旁边可能有一些不太知名的开发商，他们就是要借你光。大开发商个是风向标，第二个是晴雨表。在大连不会像东北其他的城市，有的老大起到决定性的作用，但由于资本的作用，我们现在确实已经感觉到了没有钱的滋味很难。但是我相信在未来的几年中，我相信会达到一个融合，资本越强、占的先机肯定就越多。
另外品牌企业开发商在拿地上眼光的确很独到。旅顺、开发区、金州，甚至瓦房店价格都在飙升，瓦房店就是因为哈大的快轨在老虎屯有一站。各家定的二、三线不太一致，但还是有一些直接进入瓦房店，包括庄河、普兰店这些地方的潜力现在都无法估计。
姚西：有一个大前提：没钱不可能做自己想做的事情，这就是资本。公司的发展有趋同的模式，房地产刚一起的时候步大家都在拼产品。到现在，外来的企业带来了很多新的理念、新的材料、新的设计，大连的企业也学习，这就导致了差价和追价的问题。任何一个市场都是这样的，大连和北京、上海这种一线城市很相似，随着城市的发展、房地产的增长、城市的发展和收入增长成而健康地运行着。房地产发展到一定程度，有了很成熟的表现和产品的时候，更多就开始资本在运作，而不是产品在运作。
我们公司目前没有银行贷款，完全是自有资金，主要还是欧洲的资金，当然这也是一个突破口，需要打开。我们公司是德国前几强的一个投资性的公司，虽然没上市，但是股份制的，差不多有600亿欧元的资金。公司选择大连就是想把合适的产品放在合适的位置。产品打响了，当然会考虑资金运作。大的集团随着它的产品的原始积累，资金的充实，开始上市，进行资本运作是一个必然的过程。
我们的产品，包括酒店、餐厅等，我们的设计师都是德国的，原材料不能完全用德国的，也要中德合资的；为了环保，我们的滑雪场宁可架空15米，不影响树，之后建滑雪道，玻璃都是用太阳能的，这样就增加了我们很大的成本。6500这个价钱我们是货真价实的。每个产品都在互相比较，你有的我要更好，所以这个价格就在慢慢地涨。外来企业根多的作用体现在，通过产品把价值体现出来。从这个角度上讲，项目是推动这个城市发展的一个动力。
赵咏涛：我们合生在进入一个地方的时候，大家都认为价格高，但是从发展来看，我们对业主的回报是的，别的项目可能涨了二倍，我们可能涨到三到四倍。有发展潜力的地，我们多少钱都可以拿，没有发展潜力的地我们一分钱也不会拿。我们在北京有一个CBD区的项目，现在来讲是核心地区，当时我们做这个项目的时候，周边一个项目都没有，还是个工业区。我们一开始卖就是6、7000，比周围贵2000以上。到2007年10月份这个项目卖26000，当然这个跟北京整个宏观的价格趋势有关。
话题四：旅顺？金州？开发区？ 那里是大连的下一个热点？
精彩观点：邹志涛：大连现在不单是东北的大连，应该是中国的大连。
张天彦：旅顺的发展空间太大了；金石滩还不能忽略英特尔，那个是大单子啊。
邹志涛：从大环境，大连本身的城市魅力，大连现在不单是东北的大连，应该是中国的大连了。我们的项目的定位不限于做大连本地，乃至于东北，甚至于长江以北的销售，我们的外销，包括下一步做大批量的别墅的上市，还有金石滩的商业配套，10万平的配套，可能立足点不会局限于大连，我认为一个总体的想法，还是市场决定了这个价格的因素，因为我们的项目有它的特殊性，我们的项目很大，我们精心研究项目本身的，不像大家放眼周边。
研究金石滩这一块，力求把我们的产品做到所有到这个地方的人达到一个预期的心理价值，认同我们的产品和品牌，实现这个产品的增值、附加值，把大连这个的东北的旅游度假区助推为大连的后花园。
赵咏涛：我们合生在拿旅顺的这一块地，周围的部队的房子可能很便宜。但这个地方属于旅顺的中科院的创新园用地、政府也非常重视，包括旅顺周边的大学城，以及旅顺大连后花园地位的奠定，它的住宅区的态势有一个非常和的前景，所以我们做了一个集酒店、公寓、别墅、多层、小高层等一个复合型的产品，来满足市场的需求，这个地方将来三到五年必将有大的发展。
如果是解决当地老百姓的房子，可能3、4000；要解决白领的问题，可能7、8000；要解决城市新贵的问题，可能就1万多。我们要看你为之解决问题的群众愿意花多大的一个成本来享受你的服务，只要你能把他们的问题解决好，人们就会心甘情愿出钱。我们从来不说我们推动一个地区的房价的上涨，而且是为更多人解决了他们的问题。
刘勇：对，旅顺现在还缺少一些东西，你要有新的东西，只有真正的领军产业进来了，这个地方才能有发展。我现在感觉旅顺缺少工业，还有人气。现在最头疼的是公建的部分，因为缺少人气，房子都卖完了，但却是一座空城，现在开发区大部分的房子都是这样的，到晚上没有几个亮灯的。这是资本或者开发商解决不了的问题。
张天彦：我是搞产业规划的，我发现旅顺的未来实际上是很规整的。现在有一种想法是从黄海一直打到渤海湾里，是一条产业带，如果这一条产业带规划好的话，带动作用是很大的。但是这种产业的东西装到什么程度、有什么拉动作用，大连市政府对这一方面都十分关注。这些对这一片将来的发展、能吸纳多少人员过来、价格空间有多少，都有很直接的影响。我们今天来到的在座的开发商，大都是旅顺这一块，旅顺的发展空间太大了。金石滩还不能忽略英特尔，那个是大单子啊。高新园区的招商局长都说现在根本不用去招商了，说明这个还是有汇聚作用的。
主持人：很高兴今天在这里和诸位探讨这个话题，并把外来品牌企业介绍给大连的购房者和业内同行，也希望我们的探讨能给大连地产圈带来一些值得思考的东西，再次感谢大家的光临！
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