戴德梁行2008年度大连房地产市场新闻发布会

发布会现场
2008下半年大连住宅价格呈现区域性下滑，优惠促销成为市场主流

由于观望气氛持续，销售量持续下滑，年中住宅价格逐渐出现松动，在夏交会的表现尤其明显，各种打折、优惠、赠送等优惠活动频现，到秋季房交会时这种“变相降价”已经成为普遍现象。同时，开发商在市场定价方面也越来越谨慎，项目定价已明显低于前期市场预期，采取低价入市的营销策略，部分项目开盘价格与同区域类似楼盘去年同期价格已出现了较大降幅，同一楼盘由于打折、赠送等优惠措施的加大，实际价格也比上年大幅降低，更有个别项目已明显打出降价策略。

截至11月底，全市商品住宅平均价格约为5,533元/平方米，比2007年上涨5.3%%，市内四区平均价格为7,556元/平方米，比2007年上涨11%左右，中心三区高档项目供应及别墅项目供应加大成交量上升是拉升整体价格上涨的主要原因。分区域来看，住宅价格呈现区域性下滑，各板块区域尤其是城市边缘区域价格于下半年出现下滑趋势，部分区域价格跌幅在1,000-1,500元/平方米左右。

住宅市场总体供大于求，新城区供应比例加大

2008年1-11月份，大连市内四区及新城区共批准预售商品住宅约7,658,398平方米，市内四区约3,842,516.87平方米，分别比上年同期增加7.2%和3.7%。但由于本年度销售市场持续冷清，造成交易量大幅下滑，大部分项目呈现滞销现象，形成了供大于求的局面。

本年度中山区供应加大，1-11月份批准预售项目890,579.84平方米，比2007年同期增加3.5倍，主要表现在万隆•托斯卡纳、大连中心•裕景、时代广场、豪森茗家等高端项目的集中上市。在中心城区土地资源日益稀缺的情况下，中山区供应的加大也缓解了2007年高档项目供应不足的局面。西岗区、沙河口区及甘井子区本年度供应均比上年同期略有减少，沙河口区供应主要集中在星海湾及泛星海湾区域，而甘井子区供应主要集中在西山水库、椒金山、机场前及泉水区域。

在中心区土地资源的限制下，城市中心可供建设用地日趋减少，建设中心逐渐向新城区转移，新城区住宅供应比例逐年上升，2008年达到50%。开发区由于南部滨海新区供应的上市，本年度供应有所加大；旅顺口区由于2007年供应较大而消化速度缓慢，本年度推盘速度有所放缓；金州区由于乡镇改造的加快及轻轨线路的开通，供应比上年同期增加约21%左右。

二手市场交易大幅缩减，价格逐月回落

紧缩的宏观政策及新房市场持续低迷同样影响了二手市场的成交量，1—11月份市内四区二手住宅交易面积仅为107.22万平方米，较2007年同期减少34%左右。在市场持续低迷的情况下，由于卖方急于出手形成了市场供应量的上升，而买方的持续观望又造成了卖方主动降价现象的加重，使二手市场出现了更多的议价空间。

10月末大连地产新政出台后在二手房交易环节税费方面减免力度较大，引发了二手房交易的短期波动。新政11月1日的执行节点，使大部分购房者推迟了交易时间，导致了10月份成交量大幅萎缩及11月份成交的上升。但卖方看涨而买方越来越理性的观望心态，难以促使成交量的长期回暖，预计二手房市场仍将会持续低速运行状态。

尽管交易量持续下滑，也由此引发了报盘价格松动及议价空间的放大，但二手住宅交易价格依然比较坚挺，1-11月份整体价格约为5,862元/平方米，比2007年同期上涨19%左右，与2007年年底基本持平。下半年由于市场持续低迷，二手住宅价格出现逐月回落现象。

虽然销售市场持续清淡，但市内四区房屋租赁市场悄然走热，形成供不应求局面，租赁价格逐月走高。需求相对稳定。

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DTZ戴德梁行大连公司策略发展顾问及评估部高级助理董事赵欣
写字楼方面，市场需求稳定，危机影响初现端倪

2008年，甲级写字楼需求比较稳定，全年吸纳量约33,100平方米，其中整层或多层成交案例相比去年有所减少。金融危机以来，需求有所下降，新增空置明显增加，使得全年吸纳量比上年减少约28%。但由于没有新增甲级写字楼项目推向市场，市场需求继续推动整体空置率持续下降至14.5%，比2007年底下降近6个百分点。

上半年，甲级写字楼成交活跃，外资企业大面积成交案例较多，且主要集中于青泥洼桥区域入市时间较短的项目中。受全球金融危机影响，下半年市场吸纳量相对减少，尤其是受本次经济危机波及较大的外贸出口型企业，并且连带物流、船运企业均受到影响，这部分行业一直是大连写字楼市场重要客户群，并且主要集中在人民路区域，因此导致人民路区域受影响相对严重，部分写字楼出现客户退租、压缩面积、减少扩租计划和重新选择租金相对较低的写字间办公的现象，个别行业类别较单一的大厦出现空置率较大程度增长。

全年无新增甲级写字楼供应入市，市场以消化现有存量为主

2008年全年，大连市场没有新增甲级写字楼项目推向市场，去年入市的希望大厦成为新增吸纳的重点项目，2008年新增吸纳中外资企业占到65%以上。青泥洼桥区域市场空置率本年度下降幅度，由去年年末34%下降至21.2%。其余两个区域新开路和人民路区域，本年度空置率均有一定程度的下降。因人民路区域甲级写字间项目推出时间相对较长，空置率较低，大面积成交较少，继续表现为大厦内部客户扩租及调整，贸易、物流、港运等在该区域需求相对活跃的企业在金融危机中受到一定影响，下半年需求有所放缓。

甲级写字楼租金水平普遍上涨，但涨幅逐渐趋缓

由于上半年写字楼市场租赁需求旺盛，市场无新增供应，存量写字楼业主对市场普遍看好，甲级写字楼市场平均租金叫价普遍上涨，下半年由于经济危机影响，写字楼需求缩减租金上涨幅度也逐渐放缓。全年甲级写字楼租金水平从2007年底的人民币100.3元/月/平方米上涨到人民币107.1元/月/平方米（建筑面积，含物业管理费），涨幅约6.77%，并且成交租金逐渐接近叫价水平。从租金上涨时段来看，1季度上涨幅度，较2007年底上涨约3.74%，第2季度租金环比上涨约2.47%，3、4季度租金水平逐渐平稳。

从分布区域来看，青泥洼桥区域是目前写字楼项目租金叫价的区域，平均租金约139.6元/平方米/月（建筑面积，含物业管理费），较2007年底同比上涨5.76%。该区域项目入市时间相对较短，整体品质在所有区域中是的，因此成为新客户成交的主要区域，其中不乏为了提升企业形象而从其他区域迁来的客户。而人民路CBD区域写字楼市场相对成熟，多数项目入住率已达到90%以上，空置面积较少，写字楼总需求量趋于平衡，增长速度缓慢，并且存在波动，可供出租面积的不足也推动了该区域租金水平的上涨。2008年末，人民路区域甲级写字楼平均租金叫价为95.1元/平方米/月（建筑面积，含物业管理费），较2007年末上涨约7.75%。

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DTZ戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿

商业市场方面，重要商业项目相继开业，奢侈品市场表现突出

2008年11月下旬，时代广场携众多国际一线品牌亮相滨城，成为2008年大连市商业市场的重头戏。Louis Vuitton、Giogio Armani、Hermes、Gucci、Dior等品牌的进驻，使人民路区域成为大连市乃至整个东北三省奢侈品消费的焦点，也使得大连市的商业档次进一步提升。

年末，2007年被香港利福集团收购的伊都锦商场更名为“久光百货”成功开业，为青泥洼桥商圈新增中高档时尚商业项目，并引进众多首次进入大连的服装品牌。

此外，安盛购物广场华南店在北部商圈开业，成为北部商圈综合性购物中心，促进该商圈的业态品种更加完善。位于香炉礁物流园的第三家世界500强企业迪卡侬开业，它的开业为大连运动用品市场带来了全新的消费观念和经营模式。

大连市几个重要商业项目相继开业，为大连市内四区商业市场新增约15万平方米供应，不仅填补了大连商业市场空白，也使得各商圈功能更加完善，特色更加鲜明，基本上形成了人民路奢侈品商圈、青泥洼桥中高档商圈、西安路中低档商圈、香炉礁物流商圈为主导，各区域性商圈为辅的商业格局。

和平广场成功易主，海外投资基金兴趣浓厚

年初，新加坡嘉德置地集团旗下凯德商用成功接手和平广场，这是继去年香港利福集团全资收购伊都锦商厦和摩根斯坦利入股天兴罗斯福购物中心之后，大连又一大型商业物业被海外资金收购。据了解，由于目前大连商业市场日益成熟，发展前景良好，海外投资基金对大连市场上稳定的商业物业表现出越来越浓厚的兴趣。

商铺租售价格稳步上涨，区位及经营理念导致两级分化

商业档次的提升导致业主可以选择付租能力更强的商户，商铺租售价格也得到进一步拉升。居民及外来游客消费能力的提高也成为租金上涨的有力支撑。据本行统计，大连市主要商业项目租金在2008年均有一定程度上涨，涨幅在8%左右。

与此相对，一些地理位置不佳或经营定位不当的物业开始面临困境，租金水平出现明显下调，开始采取一系列优惠措施，既便如此空置率依然居高不下，有的无法继续兑现商铺销售之初对投资者的返租承诺。

围绕宏观政策及DTZ戴德梁行撑握的相关数据，DTZ戴德梁行大连公司策略发展顾问部及评估部的高级助理董事赵欣小姐简要的对2008年度大连市房地产市场发展状况进行了分析总结，并对2009年的大连市房地产市场加以展望。详细分析和具体数据可参阅DTZ戴德梁行大连公司研究报告。

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