为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑，国土资源部日前公布了620个监测项目的土地成本。数据显示，大多数项目的地价占房价比例在15%～30%之间，其中，比例为5.3%，为58.6%。
昨日，不少业内人士表示，该数据证明了房地产行业利润率偏高的现实，但在目前的形势下，打压市场的政策不会出台，平抑上涨过快的房价才是主要调控方向。
行业整体利润率30％～40%
国土部公布的数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区为146个，地价占房价比例平均为18%。
另外，超过半数的项目地价占房价比例在15％～30%之间。地价占房价的比例为5.3%，达58.6%。
“在更极端的案例中，地价占房价的比例甚至在5%以下。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松向《每日经济新闻》记者表示，23.2%是整个行业的平均值，算上约30%的建安成本，12%～15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。
“管理和销售成本都包含在税费中。”她同时表示，在国家调低自有资金比率后，开发商投入的资金量减少，实际利润率更高。
研究员杨红旭则对每经记者表示，除去融资和公关成本，上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。
他称，据国家统计局的数据，房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点。“房地产行业仍是高利润行业。”
灰色成本让开发商守口如瓶
但要想获得房企更为细致的成本数据，仍然十分困难。
“哪个开发商会说实话？”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，影响房价的主要因素是供求关系，而不是成本。因此，国土部公开该组数据“毫无意义”。
在凤凰卫视的一档访谈节目中，华远集团总裁任志强曾表示，让开发商公开成本如同让老公公开老婆的三围一般，是不可能的。
“灰色成本是开发商最难以启齿的部分。”某证券公司分析人士向每经记者表示。昨日，CCTV《经济半》节目爆料，郑州的一家房企成本清单显示：各级行政部门的税费占20%。比赵松的测算高出至少5个百分点。
该报道同时称，开发商为牟取暴利更改容积率的现象屡见不鲜，地方政府则成为公关对象。
“国土部公布620个项目的土地成本是件好事，但如果能借此公开房地产开发中的‘权力寻租’行为，其意义将更重大。”杨红旭表示。
托市 但不托房价
除国土部之外，近期，国家统计局和国税总局连续调研房企，指向成本构成和税费结构，并一度引发“政策转向”的猜测。
“在出口、消费等经济基本面仍没有根本好转的情况下，房地产业的政策不会反向操作。”上述分析人士向记者表示，在实体经济中，只有房地产、汽车等少数产业具有较为强劲的需求，并成为拉动GDP的重要力量。
但快速上涨的房价有可能受到抑制。该人士称，高企的房价已经成为居民的负担，并抑制了其他行业的消费。因此，在政府继续托市的基础上，房价飞涨的势头可能会得到遏制。
杨红旭也认为，未来有可能出台一些平抑房价的措施。他表示，二套房贷政策的收紧是一个信号，表明政府已经意识到泡沫的存在。
这种观点已成为业内的主流。昨日，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在《瞭望》上撰文指出，为稳定房地产市场，对下半年来说，一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势；另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延。（每日经济新闻 ）
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国土资源部近日公布了620个楼盘的地价与房价比，山东有59个楼盘“榜上有名”(本报昨日报道)。26日，本报记者就此采访了房地产专家、消费者及部分业内人士 。三方对国土部公布的数据分别进行了自己的解读。
[业界]
样本没有代表性，地价表“不科学”
本报济南7月26日讯近日，国土部公布的620个楼盘地价引起广泛关注，有房地产界人士表示，公布的楼盘地价并不科学。
在仔细研究了国土部公布的楼盘地价表后，资深地产人士王焕新发现这样一个现象，济南5个样本楼盘中的4个分布在市郊，其中东绕城高速附近两个(保利花园、火炬东第)，长清区一个(滨河华城)、二环西路以西一个(泉城花园)，一个在市区内的项目(万达广场)还是一个旧城改造项目。
“这几个样本楼盘究竟能有多大代表性，能反映济南楼市的整体状况吗？”王焕新认为，从统计学角度出发，丰富的样本才具有代表性，这份楼盘地价表样本过于单一，王焕新给出的评价是“起码不科学”。
同时他称楼盘地价表中公布的样本楼盘均价与实际情况也有出入。以济南的楼盘之一火炬东第为例，王焕新称这个楼盘目前尚未开盘，“开盘均价4200元/平方米的数据从何而来！”
[市民]
房地产果然是“暴利”
本报济南7月26日讯国土部发布的样本楼盘的地价表，引起济南购房者的极大争论，“数据准不准”、“楼市果然是暴利”是购房者们发出的主要声音。
在研究了济南5个样本项目后，济南市民王峰这样说，“现在济南楼盘(每平方米)过万的就有很多，样本里为什么没有体现？”“5个样本4个在5500元/平方米以下，这样的楼盘济南究竟有几个？”
基于这种论断，王峰认为国土部在选择楼盘时是有“针对性的”，其目的在于证实“地价不是房价的主要推手”，这样的调查数据对普通购房者而言“参考价值并不大”。虽然并不能具体说明房价的全部构成，但王峰说，抛开地价是否推高房价争论不说，最近“地王”的消息频频出现，“一平方米土地都要上万，建成的房子能掉下一万元(每平方米)吗？”
面对同样的数据，市民王萍得出另外一个结论，“房地产的确是暴利”。王萍说，公布的5个样本楼盘，的楼面地价“才755元/平方米”，“开盘均价就要5200元/平方米”，“中间差价高达3400多元”，按照其中50%为成本，“开发商每平方米还要赚1700元，利润太高了，房价也太高了！”
[专家]
公布地价说明透明度在提高
本报济南7月26日讯国土部近日公布了620个楼盘地价后，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为，造成房价差异的主要根源是地价差异，对于地产这样一个严重不透明的行业而言，国土部门开始公开披露信息，行业的透明度在逐渐提高。
李铁岗认为，在地产行业中，建安部分(房屋建筑和房屋设施设备安装)是一个市场化程度非常高的部分，在楼盘价格构成中，建安成本大致相同，在规费征收标准一致的情况下，楼盘价格差异主要来源于地价差异。
李铁岗称，一个行业利润率高于社会平均利润率就可称之为“暴利行业”，而根据目前披露的统计数据，“地产行业20% 的利润率显然符合这个标准”。
除去地产行业固有的不可复制的特性外，李铁岗还认为垄断是地产“暴利”的主要来源，而“行业不透明、信息严重不对称”则是地产被诟病的主要原因。
李铁岗称地产业信息不对称由两个方面构成，其一为信息公布不对称；其二为信息认知程度不对称。而前者是造成地产行业不透明的祸首。
李铁岗认为，在市场经济条件下，任何一个行业必将从不透明逐渐向透明转变，其间利润率也将逐渐回归社会平均利润率。在这个过程中，消费者不断从职能部门获取真实信息，能够正确地分析地产的市场状况，从而做出准确判断，从这个意义上，李铁岗称国土部发布的信息预示着地产行业透明度在逐渐提高，“对消费者而言是个福音”。 （齐鲁晚报 张璐）
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针对日前有的专家称由于守土地红线导致土地偏紧、地价偏高的情况，影响房价的说法。6月23日，国土资源部副部长鹿心社在"保经济增长、保耕地红线"行动进展情况举行的发布会上提出"保护18亿亩耕地红线不会推涨房价。鹿心社认为中国的地价在房价中的比率比发达国家要低。任志强表示，所谓地价的概念就是错误的，是在偷换概念，自欺欺人。40到70年的"租期"价格是不能和发达国家使用权的地价相比的。
鹿心社表示，"我们在土地利用总体规划对各类用地安排的时候，既把18亿亩耕地红线保住，同时为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们都保障。"
鹿心社还强调，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
对此，任志强发表看法称，国土资源部人员所谓成本地价的概念是错的，"美国，日本的土地是私有制。不是70年或者40年的租约"。他将就此详细分析说明。对于审批通过的土地中83%为交通，建设，能源用地，被怀疑是政府紧缩住宅用地托升房价的说法。任志强表示，历史上新增住宅建设用地也没超过两成。因为国家还有存量地，比如城市原有用地拆迁。
在我国，住宅和商业用地等均被限定为40年到70年的使用权限，而在一些发达国家，居民可以拥有土地的使用权。
进入5月份以来，各地房地产市场一片“红旗招展”。正当大家还在争论楼市何时会触底反弹时，其复苏速度之快已超出很多人的预期。
巧合的是，当一二线城市再次出现“抢地”风潮、楼价再涨的当口，国土部很“适时”地发布新闻：经调查，中国地价占房价的平均比例为23.2%。国土部同时强调，地价不是房价的决定性因素。这一新闻，让业界内外人士争论的焦点转移，由房价上涨是否合理，迅速将矛头对准到房价与地价的关系。
房价上涨谁之过?
近两个月，许多购房者心急如焚，上火到嘴唇边直起燎泡。一是因为全家出动连夜排队也买不到现房，二是眼瞅着房价一天天地往上蹿，却听不到政府要出手调控的声音和动作。
一些购房者和分析师认为，就像“大河有水小河满”的道理一样，房价上涨的主要原因是地价太高，是上下游的关系。而此次国土部发布的新闻中，除公布地价占房价的比例外，专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑，好像政府在出让土地收回资金后，急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。
与国土部公布的数字大不同的是，在今年“两会”期间，工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示，就2008年9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
这份报告称，近10年来，的房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了的受益方。对于房价上涨的原因，到底是土地成本在起主要作用，还是受住宅市场供求关系的影响，再次引起广泛热议。房地产研究专家刘玉录博士表示：“供求关系在短期内对房价起到重要的作用，但是从长期来看，实际决定房价的是成本，包括土地成本。”
有的地产人士认为，即使偶尔会出现“面粉贵过面包”的现象，但地价影响房价是不争的事实。另外，如果像国土部指出的供求关系是高房价的主因，但当前楼市的供求关系不会是纯市场行为，背后都有政府的“无形托手”。
房价与地价关系互动
一般来说，不同地区、不同城市、不同项目的房屋价格构成都不相同，这就是国土部分别选择东、中、西部不同样本的原因所在。而且即使是房价相同的房屋，在不同的区域，地价占比也不相同。
刘玉录认为，国土部此次公布调查结果，主要是回答工商联“两会”发言中提到的地价占比数据。对于房价与地价哪个是因哪个是果，他认为二者之间应该是互动关系，互为因果、互相制约。
蒋云峰表示，如果单从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。就像2008年，楼市低迷，住宅用地流拍普遍。
但如果从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。相反，正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给严重不足，提升了开发商的销售预期，因而造成2007年“面粉贵过面包”的现象。
发布数据意义不大
此次国土部高调发布土地在房价中所占的成本，并用倒推法解释了房价走高的原因，不仅没有起到“统一认识”的作用，反而引起业界“嘘”声一片。
中原地产投资顾问部总监高飞说，国土部发布地价占房价比例为23.2%这个数据，没有任何实际意义。无非是向外界说明地价不是房价高的主因，给各地政府解压。如果房价高是因为供求关系，政府同样难推其责。因为我国的土地市场是政府垄断经营，而商品住宅已经市场化了，推地不平衡也是政府造成的供求关系紧张。
一般来说，房价由土地成本、建安成本、配套税费、管理销售费用(包括所谓“公关费”)、利润等几部分构成。其中，建安成本是相对固定的，土地收入和税费是流向当地政府的，于是，房价高的原因无非一是土地价格高造成的，二是房地产商的利润增长。
房地产商说“面粉贵过面包”，利润空间很小，房价高是因为地价高。国土部门则认为土地成本在房价中占比很小，言外之意开发商是暴利的始作俑者。双方都把矛头指向了对方，都不愿意承认自己是高房价的受益者。其实双方都是受益者，受害的是普通的购房者。
北京市华远集团总裁任志强就此发表《越描越黑》一文认为：“纠缠地价在房价中所占的比重之争，在于政府从房价中的更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价，这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择……仅仅计算土地出让时的地价初始价格，而不计算同时必然发生的相关费用，完全是一种自欺欺人的宣传，而非公布地价的实际成本和比重关系。”
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