沙龙热帖：【搜房现场】1月29日，戴德梁行“2009年度大连房地产市场新闻发布会”
搜房网现场直播
新闻发布会现场
2010年1月29日上午9点30分，DTZ戴德梁行大连公司在希望大厦举行了主题为“2009年度大连房地产市场新闻发布会”。DTZ戴德梁行本次召开发布会是对整个2009年度大连房地产市场各业态的情况进行宏观盘点，包括住宅市场总体分析，写字楼供求及租金情况，商铺市场动态等等，同时也对2010年市场进行了总体展望。大连搜房网对此次发布会进行了全程的现场直播。
主持人：今天的发布会还是按照往年的惯例，会有两个环节。个请赵总对去年一整年对大连发展态势做一个宏观的分析，会对各个业态的走势做一个简要的预测。另外我们还请到了北亚区研究部董事纪言迅先生，他带来的专题是有关中国房地产境内投资的分析报告，希望和大家分析比较热门投资市场的信息，下面有请大连公司总经理赵欣女士。
DTZ戴德梁行大连公司总经理赵欣做“2009年大连市场分析”
赵欣：媒体的各位朋友大家上午好，有很多老朋友，还有很多的新面孔，很高兴在这里跟大家见面。从2008年整个金融危机爆发以后，在过去2009年里面，中国房地产市场经历了很大的变化，从去年年初的市场相对低迷，到年底市场的异常火爆，应该可以这么说，过去一年时间里，整个房地产市场经历了冰火两重天，去年年底整个优惠政策的取消，以及国四条以及国十一条的陆续出台，整个房地产市场也迅速降温。在过去一年里，大连房地产表现究竟如何，未来一年房地产市场将何去何从，我将给大家做一个简要的介绍。首先我们来看一下整体的宏观市场的表现，我们首先来看大连的GDP增长情况。
2009年大连GDP表现都是非常不错，都是保持在两位数字以上的增长，今年的数据还没有出来，但是预测GDP增幅应该在15%左右，这个增幅在来讲也是名列前茅的。这也预示着整个大连市整体的宏观经济是在比较健康稳定的方向去发展。
受整个大的环境影响，大连实际使用外资还是比上一年增长了20%，但是增幅会比去年下降差不多40%，但是整体的趋势还是往上走。
各位都已经知道了，去年7月1号国务院正式批准建立辽宁沿海经济带的发展规划，这个规划已经上升到国务院的高度了，我相信未来很多年里面，这样的规划会对大连的整体经济，特别是房地产发展带来长远而深刻的影响。这个规划中大连未来将建成东北亚的金融中心、东北亚的物流以及航运中心。在全球金融危机以后，中国政府也加快了基础设施的投资，大连也是受益很多的城市，我们发现去年很多基础设施都已经开始或者正在建设当中。
我记得很多年前已经提到一个规划，就是从大连到开发区的跨海大桥，仅仅停留在规划阶段，去年已经提到了正式日程，今年将正式开工3-5年正式建成。建成之后会极大的加快开发区以及小窑湾的的发展，小窑湾在大连市政府规划当中，初步定义为上海浦东的城市副中心、国际商务中心，所以未来我们也对小窑湾整体规划充满了期待。
另外一个值得提一下就是去年大连整个地铁项目也正式开工，大连的地铁项目在来讲速度是比较慢一点的，之前是很多年提到，但是一直没有进入议事日程，去年很快就已经开工了，而且工程的进度也很快，未来将会对大连整体房地产市场产生深远影响。当时上海在地铁一号线还有二号线，当时规划时候周边房价有一个比较大的涨幅，但是差距还不太明显，等到地铁1号线和2号线正式开通的时候，到规划3号线和4号线的时候，马上地铁沿线住宅价格大涨，虽然地铁规划已经出台了，但是地铁沿线的价格和周边价格差异并不大，其实在大连这个层面上，地铁对房地产影响还没有充分的表现出来。未来几年道路情况也会越来越拥堵，当时可以更体现地铁带给我们的便利。
从去年11月份到今年1月初，中央政府出台了一系列对房地产市场有很多影响的政策，包括国四条、国十一条，应该说对市场的影响还是很大的。但是我们可以看到，影响就是12月9号个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施的规定，其他的优惠政策都没有变，我们发现房地产市场迅速变冷，还是主要对新的预期。
我们看投资情况继续保持的态势，受宏观大环境的影响，所以增幅跟去年相比下降16.3%。我们可以看到在2009施工面积跟2008年相比有所下降，这个也就说明，2008年整体环境不好，所以很多开发商对未来市场的预期发生了一些改变，所以他们有意的推迟了项目的开发时间。
再一个从竣工面积我们可以看到，2009年比2008年稍微下降，所以从这一点，找到房价涨的主要原因，主要是市场供应不足。大家可以看到，从2005年到2009年，大连会出让300万平方米的土地，2008年出让由300多万就降到190多万平方米，今年也是完成100多万平方米的出让面积，跟去年同比差不多增长了60%。也是市场明显升温之后，土地出现了很大的放量。
2009年整个大连包括周边的地区，土地总共出让143宗，大概16897427平方米，我们可以看到，除了金州区还是保持比较强劲的土地出让的态势，像其他一些地区，像旅顺口区，甘井子区前几年都是排在土地出让的前列，从去年来看，前两年土地放量速度过快，所以这两年明显减慢了。开发区还是不错，另外就是高新园区，很多地块都已经出让了，而且出让的价格也是偏高的。
现在平均成交价格是不到三千块钱，大家可以看到绿色的线是西岗区去年一年的平均出让价格，这个价格之所以涨的这么高，主要是因为两个特别的地块，一个就是恒隆体育场地块，还有就是亿达高尔基路沿线地块。比较大连的土地市场价格和其他的土地市场，我不知道大家注意到没有，很多城市出现了天价的地王，其实大部分都是采用拍卖的方式出现的，所以我觉得大连市政府在保持土地价格比较平稳做的还是相当不错的，我们大连的土地基本上全部都是以招拍挂的形式去做，很少有拍卖。所以在这种程度上也有效的抑制了大连土地价格的快速上涨，政府在这方面还是做了很多的工作。
我们再来看过去一年主要的外资和内地的品牌开发商拿地的情况，大连其实在上个世纪90年代是有一轮外资进入的高峰，大家都记得九龙仓、新世界、裕景，大概就是十几年的时间，新一轮的外资进入大连是从去年开始的，去年一年像恒隆的体育场地块，也预示着大连会有新一轮的情况。
包括很多内地品牌开发商也纷纷大连市场，大连在前几年都是以大连本土开发商为主，但是现在外资开发商纷纷进入大连的市场。接下来来看一下最热点的住宅市场，2008年整个大连区域，包括周边区域是815平方米，2009年锐减是400多万平方米，由于今年房价涨的很快，这个也是很重要的原因，就是有效的供给是不足够的。我们分析一下为什么今年房价会在年初、大概三四月份出现大幅度上涨，我们认为主要有以下五方面。
一是政策的利好消息，我们一定不能完全看成自由经济的市场，因为更多是政策的市场，会受很多政府和中央发布宏观政策的影响，在整个全球经济，中国的房地产市场升温跟中国的房地产政策是有密不可分的关系。中国政府出台了很多优惠政策，都是促成这次房地产迅速升温的主要原因。就大连本地来讲，拆迁对市场推动也不容小视。我记得年初的时候，政府就开始在长江路、胜利路、西安路做了大范围的拆迁，这些拆迁都有效的推动了，特别是二手房销售的升温。
二是去年开始政府推动了四万亿的投资计划，因为这么多钱投下去，很多人都会有未来通胀的预期，在通胀预期的前提下，是一个保值增值的很好手段，我相信房地产投资是目前的，因此也会导致大笔的资金流入房地产市场，造成房地产市场价格大幅度上涨。还有交通方面的改善，还有基础设施的建设推动了周边房价的提升。
品住宅销售
我们看一下商品住宅的销售情况，2009年1-11月份整个成交面积是807万平方米，大概比去年同期上涨了40%，从这张图可以看出，1-2月份成交量还是非常小的，但是3-4月份上了一个台阶，每隔两三个月市场会上到一个新的成交量的台阶，7月份已 过了2007年月份单月的成交量，当时我们觉得这个成交量非常可观，但是年底又创出了新高，我相信12月份还会创新高，因为很多人在12月底完成了交易。
我们再来看一手住宅和二手住宅的价格情况，一手是成交均价为6394.4元/平方米，同比上涨15.6%。市内四区二手房成交均价为6370.2元/平方米，同比上涨8.7%。大家可以看到两条指数线的比较，我们做了一个指数指标，可以看到点，整个大连点出现在去年2月份，在去年2月份首先是二手住宅有一个小幅度发力，我们看一下室内四区二手住宅的情况。
二手住宅2009年大概成交了4万套，有300多万平方米，整个成交量相当于2008年的三倍，从整个图可以看到，其实基本上相当于倒U字型的形状，我们做了对比，但是看到2009年红色的柱，除了1月份是小于2007年的成交量，其他每一个月都远远超过2007、2008年的成交量。从这个图上可以分析出整个市场发展很有意思的规律，从2月份市场缓慢回升，大概到5、6、7月份作为市场的高峰，那时候市场的价格虽然量上去了，但是价格涨的不是很厉害。到了8月份价格已经明显的上涨了，所以成交量也是下降了，到10月份下降到点，等到11月份购房优惠政策马上取消，所以又出现了成交量的大增。
我们下面看一下写字楼市场，希望大厦是2007年1月份正式入住，2007年、2008年都是消化现有存量为主，一直到又推出一个新的佑玛国际金融中心，现在大连甲级写字楼存量是37万平方米。这个是戴德梁行统计过去五年每个季度大连写字楼吸纳量的情况，基本上2007年之前，每年大连市的写字楼大概可以吸纳4万到5万平方米的租户，到2008年情况发生了很大的变化，比如像2008年的第四季度就是吸纳量就明显下降了，基本上成交量接近于0。
2009年第二季度应该说是大连写字楼市场的冰点，也就是上次新闻发布会上，可以用“冰河世纪”形容当时的写字楼市场，不仅没有增加新的吸纳量，反而会减少，就是有的客户会选择缩小办公面积。但是最近两年市场发生了很大的变化，从12月份开始，我们觉得市场进入了复苏的迹象，特别是去年年底，希望大厦又出现了整层的成交，这个是很久没有出现的。根据的了解，目前希望大厦在谈的也有4-5层的客户。
我们看写字楼各个区域的租金对比，的还是在青泥洼桥，就是102块钱平方米/年。商户市场过去一年发展也是很快，很多商业也是纷纷开业，另外很多大型超市也是非常活跃。很重要的一点我也想借这个机会跟大家分享，现在海外基金对大连房地产非常感兴趣，的物业就是带租约的商业物业，就是大家已经知道了天兴罗斯福，已经被新加坡ARA收购了，这个就是一种投资，所以大连成熟的商业都是他们的。大概算了一下，可能增值的空间差不多也接近了30%，虽然只有两年的时间。再一个我觉得热点就是，大家也注意到了，目前大连的购物中心是越来越多，从未来长期来看，购物中心的模式已经逐渐被市场接受，档次也在不断升级，包括天兴罗斯福和和平广场，他们重新组合之后，档次也有很大的提升。当然几家欢乐几家愁，还有几家在激烈市场当中也是被市场淘汰了，比如说百安居的三八广场店已经关了。
以上是我们对过去一年市场的回顾，接下来我们来看一下未来一年大连房地产市场的走势究竟如何？首先需求方面，经过去年年底的需求量的大规模释放，我相信在未来几个月出台了一系列政府政策，我们预测未来几个月市场主要以观望为主，会慢慢消化政策的影响。我们预计下半年开始，需求又会有大幅度的释放。两个原因，一个是刚性需求的积累，年底会有一个释放。还有就是通货膨胀的预期，可能还会让很多人买住宅保值增值好的方式。另外从价格方面我们认为今年的房地产市场将会以稳定为主，有可能会有一个小幅度的增长。另外各位也可能注意到了，大连住宅市场价格是一个很奇怪的现象，就是市中心的房价和大连市周边的房屋价格差距很小，比如说市中心的房价一万五到两万，比如像机场附近，甘井子的那也是一万多块钱，就是我们并没有合理的拉开，今年像万达公馆很多豪宅推向市场，市中心的房价会有一个很大的拉升空间，同时可能各位已经关注到了，像东港区未来几年将成为大连市的新的市场热点。
写字楼市场今年在星海广场有三栋进入市场，包括星海湾期货大厦、诺德大厦和环球金融中心，今年的写字楼市场竞争将会非常激烈，供应会有相应的提高。另外在西安路我们也发现，整个商务功能将会更加完善，同时出现一栋甲级写字楼。我们在过去一两个月发现，这一轮的升温首先是国有企业、政府背景的企业作为主导，而不是外资客户。商户市场现在越来越多的外资进入市场，比如说恒隆、裕景，打破了大连本地商业企业垄断的局面。像西安路、大概是1997年正式从个商业开始在西安路落户，短短十几年的时间，现在的体量足以跟青泥洼桥抗衡。地铁1号线和2号线交汇点就是西安路，我们相信西安路未来会有更大的发展，甚至取代青泥洼桥商业垄断的地位。另外还有一个新兴的商圈不容忽视就是中华路的商圈，过去一年在那个区域，有好几个大的商场，我们预测会形成第三大的商圈，另外还可能形成的商圈就是高新园区，就是万达、亿达。
以上就是我今天介绍的主要内容，谢谢！（掌声）。
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DTZ戴德梁行北亚区研究部主管及董事纪言迅：境内投资主导投资市场
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