沙龙热帖：【搜房现场】1月29日，戴德梁行“2009年度大连房地产市场新闻发布会”
搜房网现场直播
新闻发布会现场
2010年1月29日上午9点30分，DTZ戴德梁行大连公司在希望大厦举行了主题为“2009年度大连房地产市场新闻发布会”。DTZ戴德梁行本次召开发布会是对整个2009年度大连房地产市场各业态的情况进行宏观盘点，包括住宅市场总体分析，写字楼供求及租金情况，商铺市场动态等等，同时也对2010年市场进行了总体展望。大连搜房网对此次发布会进行了全程的现场直播。
主持人：今天的发布会还是按照往年的惯例，会有两个环节。个请赵总对去年一整年对大连发展态势做一个宏观的分析，会对各个业态的走势做一个简要的预测。另外我们还请到了北亚区研究部董事纪言迅先生，他带来的专题是有关中国房地产境内投资的分析报告，希望和大家分析比较热门投资市场的信息，下面有请大连公司总经理赵欣女士。
DTZ戴德梁行大连公司总经理赵欣做“2009年大连市场分析”
赵欣：媒体的各位朋友大家上午好，有很多老朋友，还有很多的新面孔，很高兴在这里跟大家见面。从2008年整个金融危机爆发以后，在过去2009年里面，中国房地产市场经历了很大的变化，从去年年初的市场相对低迷，到年底市场的异常火爆，应该可以这么说，过去一年时间里，整个房地产市场经历了冰火两重天，去年年底整个优惠政策的取消，以及国四条以及国十一条的陆续出台，整个房地产市场也迅速降温。在过去一年里，大连房地产表现究竟如何，未来一年房地产市场将何去何从，我将给大家做一个简要的介绍。首先我们来看一下整体的宏观市场的表现，我们首先来看大连的GDP增长情况。
2009年大连GDP表现都是非常不错，都是保持在两位数字以上的增长，今年的数据还没有出来，但是预测GDP增幅应该在15%左右，这个增幅在来讲也是名列前茅的。这也预示着整个大连市整体的宏观经济是在比较健康稳定的方向去发展。
受整个大的环境影响，大连实际使用外资还是比上一年增长了20%，但是增幅会比去年下降差不多40%，但是整体的趋势还是往上走。
各位都已经知道了，去年7月1号国务院正式批准建立辽宁沿海经济带的发展规划，这个规划已经上升到国务院的高度了，我相信未来很多年里面，这样的规划会对大连的整体经济，特别是房地产发展带来长远而深刻的影响。这个规划中大连未来将建成东北亚的金融中心、东北亚的物流以及航运中心。在全球金融危机以后，中国政府也加快了基础设施的投资，大连也是受益很多的城市，我们发现去年很多基础设施都已经开始或者正在建设当中。
我记得很多年前已经提到一个规划，就是从大连到开发区的跨海大桥，仅仅停留在规划阶段，去年已经提到了正式日程，今年将正式开工3-5年正式建成。建成之后会极大的加快开发区以及小窑湾的的发展，小窑湾在大连市政府规划当中，初步定义为上海浦东的城市副中心、国际商务中心，所以未来我们也对小窑湾整体规划充满了期待。
另外一个值得提一下就是去年大连整个地铁项目也正式开工，大连的地铁项目在来讲速度是比较慢一点的，之前是很多年提到，但是一直没有进入议事日程，去年很快就已经开工了，而且工程的进度也很快，未来将会对大连整体房地产市场产生深远影响。当时上海在地铁一号线还有二号线，当时规划时候周边房价有一个比较大的涨幅，但是差距还不太明显，等到地铁1号线和2号线正式开通的时候，到规划3号线和4号线的时候，马上地铁沿线住宅价格大涨，虽然地铁规划已经出台了，但是地铁沿线的价格和周边价格差异并不大，其实在大连这个层面上，地铁对房地产影响还没有充分的表现出来。未来几年道路情况也会越来越拥堵，当时可以更体现地铁带给我们的便利。
从去年11月份到今年1月初，中央政府出台了一系列对房地产市场有很多影响的政策，包括国四条、国十一条，应该说对市场的影响还是很大的。但是我们可以看到，影响就是12月9号个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施的规定，其他的优惠政策都没有变，我们发现房地产市场迅速变冷，还是主要对新的预期。
我们看投资情况继续保持的态势，受宏观大环境的影响，所以增幅跟去年相比下降16.3%。我们可以看到在2009施工面积跟2008年相比有所下降，这个也就说明，2008年整体环境不好，所以很多开发商对未来市场的预期发生了一些改变，所以他们有意的推迟了项目的开发时间。
再一个从竣工面积我们可以看到，2009年比2008年稍微下降，所以从这一点，找到房价涨的主要原因，主要是市场供应不足。大家可以看到，从2005年到2009年，大连会出让300万平方米的土地，2008年出让由300多万就降到190多万平方米，今年也是完成100多万平方米的出让面积，跟去年同比差不多增长了60%。也是市场明显升温之后，土地出现了很大的放量。
2009年整个大连包括周边的地区，土地总共出让143宗，大概16897427平方米，我们可以看到，除了金州区还是保持比较强劲的土地出让的态势，像其他一些地区，像旅顺口区，甘井子区前几年都是排在土地出让的前列，从去年来看，前两年土地放量速度过快，所以这两年明显减慢了。开发区还是不错，另外就是高新园区，很多地块都已经出让了，而且出让的价格也是偏高的。
现在平均成交价格是不到三千块钱，大家可以看到绿色的线是西岗区去年一年的平均出让价格，这个价格之所以涨的这么高，主要是因为两个特别的地块，一个就是恒隆体育场地块，还有就是亿达高尔基路沿线地块。比较大连的土地市场价格和其他的土地市场，我不知道大家注意到没有，很多城市出现了天价的地王，其实大部分都是采用拍卖的方式出现的，所以我觉得大连市政府在保持土地价格比较平稳做的还是相当不错的，我们大连的土地基本上全部都是以招拍挂的形式去做，很少有拍卖。所以在这种程度上也有效的抑制了大连土地价格的快速上涨，政府在这方面还是做了很多的工作。
我们再来看过去一年主要的外资和内地的品牌开发商拿地的情况，大连其实在上个世纪90年代是有一轮外资进入的高峰，大家都记得九龙仓、新世界、裕景，大概就是十几年的时间，新一轮的外资进入大连是从去年开始的，去年一年像恒隆的体育场地块，也预示着大连会有新一轮的情况。
包括很多内地品牌开发商也纷纷大连市场，大连在前几年都是以大连本土开发商为主，但是现在外资开发商纷纷进入大连的市场。接下来来看一下最热点的住宅市场，2008年整个大连区域，包括周边区域是815平方米，2009年锐减是400多万平方米，由于今年房价涨的很快，这个也是很重要的原因，就是有效的供给是不足够的。我们分析一下为什么今年房价会在年初、大概三四月份出现大幅度上涨，我们认为主要有以下五方面。
一是政策的利好消息，我们一定不能完全看成自由经济的市场，因为更多是政策的市场，会受很多政府和中央发布宏观政策的影响，在整个全球经济，中国的房地产市场升温跟中国的房地产政策是有密不可分的关系。中国政府出台了很多优惠政策，都是促成这次房地产迅速升温的主要原因。就大连本地来讲，拆迁对市场推动也不容小视。我记得年初的时候，政府就开始在长江路、胜利路、西安路做了大范围的拆迁，这些拆迁都有效的推动了，特别是二手房销售的升温。
二是去年开始政府推动了四万亿的投资计划，因为这么多钱投下去，很多人都会有未来通胀的预期，在通胀预期的前提下，是一个保值增值的很好手段，我相信房地产投资是目前的，因此也会导致大笔的资金流入房地产市场，造成房地产市场价格大幅度上涨。还有交通方面的改善，还有基础设施的建设推动了周边房价的提升。
品住宅销售
我们看一下商品住宅的销售情况，2009年1-11月份整个成交面积是807万平方米，大概比去年同期上涨了40%，从这张图可以看出，1-2月份成交量还是非常小的，但是3-4月份上了一个台阶，每隔两三个月市场会上到一个新的成交量的台阶，7月份已 过了2007年月份单月的成交量，当时我们觉得这个成交量非常可观，但是年底又创出了新高，我相信12月份还会创新高，因为很多人在12月底完成了交易。
我们再来看一手住宅和二手住宅的价格情况，一手是成交均价为6394.4元/平方米，同比上涨15.6%。市内四区二手房成交均价为6370.2元/平方米，同比上涨8.7%。大家可以看到两条指数线的比较，我们做了一个指数指标，可以看到点，整个大连点出现在去年2月份，在去年2月份首先是二手住宅有一个小幅度发力，我们看一下室内四区二手住宅的情况。
二手住宅2009年大概成交了4万套，有300多万平方米，整个成交量相当于2008年的三倍，从整个图可以看到，其实基本上相当于倒U字型的形状，我们做了对比，但是看到2009年红色的柱，除了1月份是小于2007年的成交量，其他每一个月都远远超过2007、2008年的成交量。从这个图上可以分析出整个市场发展很有意思的规律，从2月份市场缓慢回升，大概到5、6、7月份作为市场的高峰，那时候市场的价格虽然量上去了，但是价格涨的不是很厉害。到了8月份价格已经明显的上涨了，所以成交量也是下降了，到10月份下降到点，等到11月份购房优惠政策马上取消，所以又出现了成交量的大增。
我们下面看一下写字楼市场，希望大厦是2007年1月份正式入住，2007年、2008年都是消化现有存量为主，一直到又推出一个新的佑玛国际金融中心，现在大连甲级写字楼存量是37万平方米。这个是戴德梁行统计过去五年每个季度大连写字楼吸纳量的情况，基本上2007年之前，每年大连市的写字楼大概可以吸纳4万到5万平方米的租户，到2008年情况发生了很大的变化，比如像2008年的第四季度就是吸纳量就明显下降了，基本上成交量接近于0。
2009年第二季度应该说是大连写字楼市场的冰点，也就是上次新闻发布会上，可以用“冰河世纪”形容当时的写字楼市场，不仅没有增加新的吸纳量，反而会减少，就是有的客户会选择缩小办公面积。但是最近两年市场发生了很大的变化，从12月份开始，我们觉得市场进入了复苏的迹象，特别是去年年底，希望大厦又出现了整层的成交，这个是很久没有出现的。根据的了解，目前希望大厦在谈的也有4-5层的客户。
我们看写字楼各个区域的租金对比，的还是在青泥洼桥，就是102块钱平方米/年。商户市场过去一年发展也是很快，很多商业也是纷纷开业，另外很多大型超市也是非常活跃。很重要的一点我也想借这个机会跟大家分享，现在海外基金对大连房地产非常感兴趣，的物业就是带租约的商业物业，就是大家已经知道了天兴罗斯福，已经被新加坡ARA收购了，这个就是一种投资，所以大连成熟的商业都是他们的。大概算了一下，可能增值的空间差不多也接近了30%，虽然只有两年的时间。再一个我觉得热点就是，大家也注意到了，目前大连的购物中心是越来越多，从未来长期来看，购物中心的模式已经逐渐被市场接受，档次也在不断升级，包括天兴罗斯福和和平广场，他们重新组合之后，档次也有很大的提升。当然几家欢乐几家愁，还有几家在激烈市场当中也是被市场淘汰了，比如说百安居的三八广场店已经关了。
以上是我们对过去一年市场的回顾，接下来我们来看一下未来一年大连房地产市场的走势究竟如何？首先需求方面，经过去年年底的需求量的大规模释放，我相信在未来几个月出台了一系列政府政策，我们预测未来几个月市场主要以观望为主，会慢慢消化政策的影响。我们预计下半年开始，需求又会有大幅度的释放。两个原因，一个是刚性需求的积累，年底会有一个释放。还有就是通货膨胀的预期，可能还会让很多人买住宅保值增值好的方式。另外从价格方面我们认为今年的房地产市场将会以稳定为主，有可能会有一个小幅度的增长。另外各位也可能注意到了，大连住宅市场价格是一个很奇怪的现象，就是市中心的房价和大连市周边的房屋价格差距很小，比如说市中心的房价一万五到两万，比如像机场附近，甘井子的那也是一万多块钱，就是我们并没有合理的拉开，今年像万达公馆很多豪宅推向市场，市中心的房价会有一个很大的拉升空间，同时可能各位已经关注到了，像东港区未来几年将成为大连市的新的市场热点。
写字楼市场今年在星海广场有三栋进入市场，包括星海湾期货大厦、诺德大厦和环球金融中心，今年的写字楼市场竞争将会非常激烈，供应会有相应的提高。另外在西安路我们也发现，整个商务功能将会更加完善，同时出现一栋甲级写字楼。我们在过去一两个月发现，这一轮的升温首先是国有企业、政府背景的企业作为主导，而不是外资客户。商户市场现在越来越多的外资进入市场，比如说恒隆、裕景，打破了大连本地商业企业垄断的局面。像西安路、大概是1997年正式从个商业开始在西安路落户，短短十几年的时间，现在的体量足以跟青泥洼桥抗衡。地铁1号线和2号线交汇点就是西安路，我们相信西安路未来会有更大的发展，甚至取代青泥洼桥商业垄断的地位。另外还有一个新兴的商圈不容忽视就是中华路的商圈，过去一年在那个区域，有好几个大的商场，我们预测会形成第三大的商圈，另外还可能形成的商圈就是高新园区，就是万达、亿达。
以上就是我今天介绍的主要内容，谢谢！（掌声）。
阅读索引：
DTZ戴德梁行北亚区研究部主管及董事纪言迅：境内投资主导投资市场
主持人：下面有请北亚区研究部主管及董事纪言迅做《中国房地产境内投资的分析报告》。
DTZ戴德梁行北亚区研究部主管及董事纪言迅
纪言迅：大家好，如果一年前说这个话还有点早，因为满街都是外资的投资基金，为什么讲境内投资呢？经过了金融风暴，我们发现这个情况完全有了变化。可以看这个统计资料，从2005年到2007年这段时间，绿色的部分全是境外资金，几乎上占了60%-70%以上，我们这个统计的数字每一单交易一千万美金以上的投资项目，那一些小的项目可能更多了。在这种情况下，外资一直是占主体投资市场的份额，但是2008年以后，经过金融危机，经过了一次大洗牌，很明显2008年、2009年外资在中国比例越来越减少，全都回到自己本国“救火”。在这一年主要的卖家都是一些外企，买家都是国有的基金和企业。
2008年和2009年相比就更明显了，数量增长了一倍，但是外企在国内投资的情况减少了一半，这个就很明显了。请看一些重要的成交案例，主要是在北京、上海商业投资的项目。另外特别关注的一件事情就是《中国人民共和国保险法》就是可以投资房地产一条，现在具体法则还没有出来，但是拿这做专题的分析，现在国内游很多资金，以保险公司为例，跃跃欲试，等于有大量资金可以投入到市场里面来。
这是的房地产企业历年保险金增长的趋势，几乎是呈几何方式在增长，就算金融危机2008-2009年，投资的保金的收入增加率都在15%以上，这个也是相当可观的。我们做一些假设性的分析，到2009年9月为止，国内保险公司资产相当于5000多亿美元，这个主要是看每年的公报的数字，假设未来三到五年，会投放5%的增产在房地产市场，为什么是5%呢？我们做了一些统计，在国外的投资市场，一般投资都是在3%-16%之间，我们跟高层聊天，新兴市场是一个比较保守，也是一个比较稳健的数字，这个数字就已经达到277亿美元了。
我们中国在2008年房地产投资的总值是相当于78亿美元，如果假设年277亿美元里面只有10%投放在房地产市场里面，那已经达到了28亿美元，这个已经相当于2008年全年的投资总值的三分之一。因为我们另外做了一个统计，在国外一般投资都是在1%-3%，如果是36%，那对市场的冲击是相当的大了。但是目前来说，这些保险公司投资的策略还是特别的保守，基本上在一些债券、银行存款占了30%，基本上是没有回报的。总资产增加的速度和总投资速度过去几年是完全不成比例的，在这种情况的，而且保险金一定会对投资有一些意见，但是将来一定寻找一些比现在保守投资方式更加进取的投资方法。
这边主要是讲需要面临的需求，比如偿付分期债务、分散风险、保存资本、稳定收入，从长远资本增值中获益。如果是不稳健的物业，跟需要稳健的收入是不符合的。当然一定要有高价值的投资组合，已建成的物业，还有一定的资金收入和长远的资本增值。
因为在《保险法》里面是不允许房地产投资的，中央也是特别担心，对住宅市场泡沫造成冲击，所以我们现在着手于看投资的方向，应该都是在一、二线城市优质物业的目标。
我们预计前五年都是在一线城市，比如说北京、上海，后来会进入到名列前茅的二线城市，比如沈阳、大连等等。但是从甲级写字楼的总存量来看，过去一直就是北京和上海这两个城市占所有总存量的增额的，如果境内投资者，包括保险公司来投资的时候，主要的目标还是北京和上海两个城市，你看得出来未来供应北京和上海还是很多的。
这个就是我们进一步大胆做的估计，我们估计每年资产增长率都是在15%以上，如果到2020年，资产可能达到两万多亿美元，这个已经相当于一个小国的国家GDP，如果用5%投资物业，这个国家房地产增长差不多到了一千多亿美元，这个对任何一个国家房地产市场都会造成很大的冲击，所以《保险法》出来以后，具体的研究细则还在探讨当中，还是要采取比较慎重的方法。当然这么多的钱投入进来，一定对市场交投量产生冲击，对优质物业的需求，也会产生一些向上推的作用，一线、二线城市的价格一定会上升。现在这些小城市，可以投资的优质商业选择还是比较少的，甚至优质写字楼也就是20-30栋。
我们长远来说，现在好象出口增加了，外面市场也有点复苏的迹象，我们长远来看，国家的GDP不能单一的靠出口来推动，像中国的GDP大概是40%是在出口类的行业，如果是到了一些发达国家，在美国这个数字就很少了，大概是百分之十几二十左右。如果我们经济外需变成内虚推动，可能需要很长的时间。在这种情况下，政府通过内部消费来推动经济，包括保险公司、国内的一些投资基金，都是通过立法的方式，把这些基金转到国家发展的方面，包括西部建设，最后对假设的进行一些展望。
因为这些钱投入出来的时候，可以选择的投资方向比较少，投资选择的物业也是相对比较少，是不是将来发展海外投资的方向，海外投资我们就举一个例子，就是香港商业的地产，因为香港很奇怪，虽然是一个开放型的经济，应该是在经济萧条的情况下受到冲击，好像香港的房地产市场非常红火，尤其是住宅市场，很多私人投资者已经在香港房地产市场投入大量的资金，有些天价的成交，比如恒基一个项目，平方英尺价达到六万港币，平方米也就是六十万人民币，这也是一个警告，如果把大量资金放到楼市，会升到不可估量的地步，这个一定要警惕。
现在还在讨论一个问题，就是REIT基金，我们戴德梁行也是积极参与REIT的活动，包括咨询政府部门。这种活动我们发现其实这个事情比较复杂，行政的机制也是非常复杂的，要注意的事情也是比较多，这个基金的推出也是比较长一段时间推出。因为这些外部的投资者发现，中国市场还是可以投资的地方，现在已经慢慢失去了投资的份额了，很多时候他们就在想建立一些以人民币结算的房地产基金，把资金的来源从国外变成人民币的投资者。我希望这些商机可能在将来会发生，对于我们专业顾问公司服务一定有好处，希望对房地产总体透明度的增加，还有健康发展的机制促进作用也是一个提高，谢谢大家！（掌声）
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主持人：下面是媒体自由提问时间。
新闻发布会现场
搜房网记者：我想问一下赵总，刚才您提到今年大连会有几个商圈形成，这是是今年市场的一个热点的讨论，那么关于新火车站、华南商圈，戴德梁行对于这一片区域怎么看？
赵欣：我觉得我们说的中华路可能跟华南是指的同一个商圈，因为那个项目也是几年前我们帮着政府规划，也是大连市第三个商圈，当时做的周边环境跟现在是没法比，我们当时有点担心很短的时间是否可以形成新的中心，通过这几年发展来看，发展速度真是非常快。
我们其实也研究了南关岭火车站，将来将是高速铁路的站点，原来的火车站也会保留。像北京、上海、天津高铁火车站，他们的发展水平，像上海南站主要是以高铁来往居多，因为本身的位置也会比原来火车站位置稍微偏一点，他的商圈发展经过几年发展，无论是档次还是规模，都没有原来设想这么高，我们也预计新火车站变成交通枢纽，但是未来发展是比较有前景，但是能否和大连已经有的商圈去抗衡，这个还需要一段的时间去验证。
媒体提问：目前房地产市场处于调控的十字路口，两会的提案也都涉及遏制楼市泡沫，您认为遏制楼市泡沫的重点是什么？
纪言迅：这个泡沫这个概念很有意思，一说楼市大升就说是泡沫，我个人认为，所谓的泡沫要看分析什么城市，什么市场。因为我刚才举的例子，到了60万块钱一平方米，但是香港楼市分析家都不说泡沫，因为知道所谓的泡沫，全民的收入和楼价不成正比的时候就是泡沫了。如果是某一个城市，某一个市场价钱升的很快，但是基本的供应房价还是比较健康的程度，我们就不说泡沫了。
国内的经济有一个问题，就是大家缺乏投资的渠道，就是另类投资渠道，除了房地产以外就没有了。在这种情况下，政策就面临大起大落的手段去调控市场，在这种情况下，据我自己统计，从2005年到现在，楼价虽然是大起大落，但是总的落成量和总吸纳量还是不成正比，吸纳量还是高于落成量，就是说对楼市的推动还是稳步推动的过程。
赵欣接受搜房网专访
媒体提问：您刚才提到开发区小窑湾区域，现在把道都封了，政府明年在小窑湾有很多项目，这块有什么分析？
赵欣：这块确实是市场的热点，我们有幸帮开发区政府做小窑湾整体规划的建议，其实政府对小窑湾整体的考虑，就是在浦西发展基础之上，就是建一个新的CBD中心，我们预计未来小窑湾有很大的发展，之所以为什么跨海大桥这么快提到议事日程上，我记得最初计划是2020年建成，现在就是未来三到五年就可以建成，这个也是配合小窑湾的整体规划和开发，从大连市中心到小窑湾只需要20的，这个就相当于上海中心到浦西中心的。我们发现当你把交通问题解决了，这个区域的发展问题就解决了。我不知道各位去小窑湾看过没有，我们去实地考察，确实现场很振奋人心，几百台机器做填海的工程，今年政府也会陆续出台新的规划。但是我个人感觉，可能整个区域发展起来，虽然我们现在对它期待很高，但是在很短时间里，可能很快的发展起来还不太现实，所以我们觉得稍微长远的时间，这个区域会有很好的发展。
媒体提问：看到你们做境内投资房地产市场，其中提到大连还是在后几位，这个投资主要是商业和写字楼市场，现在大连很多项目希望吸引一些民间的投资，这方面是否有一些研究？民间投资大连的市场主要是哪些方面？另外请你们分析一下，大连2010年房地产市场对民间吸引有何改变？
DTZ戴德梁行北亚区研究部主管及董事纪言迅现场答记者问
纪言迅：我说这个话题主要集中在类似保险公司国家的投资机构投资的方向，无论是民间资本，比如海南岛最近投资了多少个亿，这个是在国家控制之外，虽然这些数字看似很大，但是跟政府背景的投资机构资金来说，这个还差的很远，我今天探讨的东西就是未来国家投资机构的投资方向。私人机构的投资方向，我很难去来评论投资钱的主流是哪？因为缺少一些策略性的问题，简单说就是有一点跟风。国内的投资渠道比较少，而且信息也不够完整，也不够透明。我说香港的情况，虽然有国内的基金买60万/平方米的楼，香港人看的会笑，这种东西就是买不买无所谓，就是因为信息不够透明，所以他们就去了，说香港的楼快，高。我想在这种情况下，很难对投资的方向作出一些统计和分析，我只是说要留意的是不是有跟风的情况发生，如果有跟风的情况下，所谓的风不是基于国家的长远建设，还是GDP的一两条消息，这个是关注的事情，至于未来大连和东北方面的发展还是问赵总好一点。
媒体提问：民间资本对于大连这样的城市有一定的投资意向，大连公馆已经有一半的投资者来自外地，一半是大连本土，除了东北以外的还有哪的？比如说温州每年有四百多亿投向房地产市场，类似的有多少意向？2010年有可能吸引到多少？
赵欣：可以从两个层面回答您的问题，一个就是刚才您所讲的资本，可能跟传统意义上的资本不太一样，您更多是一种个人行为，就是我有很多钱，我可能去投资。我们通常说的资本投资，可能是投资公司和银行，其实现在有机构投资者，从他们意向来看，我们也做了一个统计，目前国内和国外的投资者最有兴趣的物业类型，有一种刚刚已经讲过了，就是带租约，就是经营非常稳定，商业项目是很有偏好的选择，另外就是希望选择市中心整栋的住宅项目，就是我们所说的豪宅，然后他把豪宅零售出去，我们知道大连有几家在谈，很快就会有消息出来。另外也有机构投资者，比如在市中心有很好的地，在本地是一个信誉很好的开发商，我外商投资项目会占50%的股份，大家成立一个合资公司，这个也是最近做几单成交业务非常重要的方面。
刚才从您讲的个人投资者角度，其实大连外地人来投资比例一直是很高的，从前几年统计，住宅市场大概30%，不管是豪宅还是普通住宅是外地的投资者来买的，比如市中心的房子、海景的房子比例甚至超过了50%。根据最近从上海了解到的消息，上海过去一年整个住宅成交率40%都是豪宅的成交，最近讲到通胀的预期，就是大家对房地产保值增值的功能看的越来越强，很多人会把闲置资金投资，特别是资本量比较大，我觉得普通的工薪阶层会选小户型，比如大量的人会选豪宅，您说的外地人可能会选豪宅，就是外地人直奔最贵的房子。
主持人：再次感谢大家今天参加发布会，宣布一下本次发布会结束，谢谢大家！
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