二手普通住宅价格势不可当盯准周边新房定价步步紧逼
一些中介公司的负责人介绍，目前，大连二手房和一手房的差价平均在1000~2500元/㎡左右，次新房和小户型产品的差价相对较低，而这个差价基本就是二手房的税费、装修成本以及中介费用，算上这些，二手房价格基本就与商品房持平了，甚至一些好地脚或好户型的二手房价格还超过了周边的新房。如五一广场区域的新房远洋风景目前起价15000元/㎡左右，均价16000元/㎡，而同在该区域的二手房万达华府项目价格也在15000~16000元/㎡之间，该区域的二手房和新房价格就基本持平；红凌路区域的锦绣暖山项目的100平方米左右的二手房价格普遍都在8500~9800元/㎡，而其附近刚刚开盘的泊林映山均价9000元/㎡，和该区域的二手房几乎看不出差价。另外，一些次新房小户型住宅以及地段较好且周边新项目少的优质房源，价格涨势更是凶猛，从近几天好旺角、安鑫和瑞家等中介推出的房源价格就可以发现，曾经被认为是大连房价“洼地”的泡崖和泉水区域的房价目前攀升最快，泡崖小区40平方米左右的住宅，价格已经达到了每平方米1万元；泉水区域26平方米的住宅，总房款已 过了30万，业内人士坦言，二手房市场这样的涨势连他们都很吃惊，一时之间也难以诠释出所以然。
二手房市场优质房源明显不足 买卖双方、中介共同推高房价
采访中，很多二手房中介的负责人认为，从表面的原因来看，目前二手房市场价格大幅上涨是由供求关系决定，他们反映，近段时间，优质房源供不应求，尤其是地脚好且周边新房供应不足的二手房，如中山区的房源，即使房龄较老，依然受到购房者的欢迎；一些现房小户型产品基本上是报一个就卖一个，当天报盘当天销售的情况也很常见。加之更多的百姓迫于新房的疯狂涨势转而关注二手房，就导致了二手房的价格等同或高于新房。
房地产市场的规律就是一手房领涨，二手房跟涨，而在二手房市场的跟涨过程中，卖方、买方和中介三者之间的心理战也是导致二手房市场价格非正常性上涨的重要原因。
21世纪不动产大连区域分部副总经理高旭成透露，现在的卖家对楼市长期看涨的预期心理很强，很多卖家在报盘后不断涨价，甚至在买家即将签合同的一刻，卖家还在涨价，根本没有“松口”的可能性；而随着目前商品房和二手房市场的节节攀升，购房者的“从众性购房恐慌”心理已经从商品房市场快速蔓延到二手房市场，并且这种恐慌心理大有愈演愈烈的趋势，因此很多中介都出现了没有看房就先交定金的盲目购房的情况，生怕“到嘴的鸭子又飞了”；中介公司之间更是存在严重的恶性竞争，如告知卖家在其中介能卖出的价格，或者当卖家在一家中介决定以40万元的总房款出售给买方时，另一家中介会从中搞破坏，并告知能以42万元或更高的价格出售，高总介绍，这种情况在目前的一些小的中介公司中都是时而发生的。另外，记者还从几个开发商负责人处了解到，一些单价较低的商品房项目在开盘时就被中介大量收购，转而再将这些“次新房”卖给购房者，这直接助推了二手房市场价格赶超新房。
二手房一手房定价相互参考 共同拉动滨城楼市房价飙升
二手房价格向来有跟着新商品房走的传统，房主通常都会比照周边商品房的价格给自己的房子定价，而在上个月结束的2010年大连春季房展会上，记者发现，像西山区域、泉水区域等很多目前尚未定价开盘的新项目也在关注周边的二手房市场价格，甚至当记者问及某项目开盘价格将会达到多少时，一些销售人员的答复就是参考周边二手房价格。由此可见，二手房和新商品房市场的定价正在你追我赶，相互参考，相互拉动。
大连市房地产经纪人协会会长袁国钰近期接受媒体采访时曾表示，大连新房房价和二手房房价之间的差价在很长一段时间内会越来越小，所谓的缩小是指大众的产品，并不包括高端住房。袁会长认为这种差价的缩小主要集中在新建商品住宅较少的中心区域和新开发的区域里，中心区域的商品房供不应求，人们对于二手房的依赖就会更强，而新开发区域里有许多住了几年，甚至是没住过的“次新房”，这些二手房往往不会比商品房低太多。(半岛晨报)
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二手房纷纷由售转租
进入楼市盘整期，无论是买家还是卖家都比较关注整个大市场的变化。徐东一中介门市店负责人告诉记者，近日有不少卖家打电话来，让他们将手中的房源租出去。
“我挂着还不如租出去，现在是即使你降个一两万，买家也不见得‘买账’。我觉得房价从长远角度来看，即使经过短期的小降，可依然还有上升的空间。”由于好多天都没有人问了，陈天明前日将自己挂在东亭一中介门市店的房源由售转租了，他认为在这样的盘整期，这种做法是比较保险的。
记者采访了解到，随着新一轮市场盘整期的到来，武汉二手房买卖市场已经陷入了浓厚的观望氛围之中，与陈天明有着同样想法的人不在少数。面对当前的市场形势，不少投资者依然信心依旧，对楼市长远形式仍然看好，于是纷纷将手上房源由售转租，希望通过出租等方式获取更稳定的。
卖家炒房短线转长线
“今天我们已经接了两个电话，是将所挂的房源由售转租的。因为有的房源价格还是比较高的，问的人可能会比较少，但是以一个合理的价格出租，还是有市场的。”该负责人告诉记者。
“反正我们现在不差钱，房子降价卖我觉得也不划算，与其这样，还不如等待市场回暖，因为我还是很看好市场后期的。我们这个房子，租出去每月也可以租个1800元左右。”记者在东亭一中介门市店遇到一位卖家，他告诉记者，他在中北路上的两套房源，目前都准备先租出去。
而记者采访到的另一位卖家 ，她涉足房地产投资已经有好几年时间了，去年她购买了2 套130余 平方米左右的住宅，当时买的价格是6300元/平方米，可现在市场情况不明，这个楼盘的新房也要出来了，她觉得还是暂时避开“风头”为好。
“房子可以先出租，反正总比空着要好。”显然在耐心地等待着一个合适的价位再出手。
而记者了解到，经历了这几年楼市的变化，很多卖家已经变得很冷静了，他们对市场还是相当有信心的，认为房价只会短时间的调整，终究房价还是会稳步向前。
以租养房减轻负担和风险
记者从多家中介机构了解到，目前大部分业主普遍有这样的想法，楼市不好就将物业放租，基本维持收支平衡，等楼市转暖再计划出售。而以租养房，一方面租金收入可保证房产状况的后续维护，如月供、物业费用等;另一方面，也可继续观望政策和市场变化的走势，寻找更好的市场机会。
正是由于这方面的影响，目前租赁市场的挂牌房源也有所增加，其中很大部分是应业主要求转卖为租的房源。
投资客李先生告诉记者，他会耐心等待时机，等合适的时候再出手。“虽然目前楼市渐渐陷入观望期，但房价并没有怎么降，仍然属于一个调整阶段。加上目前市场上市民购房需求仍然存在，很多人都是需要买房子的，因此在未来一两年内还有一定的操作空间。目前在市场上放租，也在一定程度上可以减轻风险和负担。”
业内人士表示，现在的投资客实力都还普遍比较强，一般不会因为楼市不好而大量抛盘，对他们而言，在租赁市场里等待市场回暖也不失为一个好的选择。
【片区情报】
小东门片成交量下降 看热闹的多，真正出手的少
小东门区域由于地段好、配套成熟，一直是二手房成交比较活跃的区域。而区域50万左右的房子一直是成交的热点房源。但受政策影响，该片区二手房成交量相对三四月份是锐减。百居易小东门店负责人全毅介绍，目前整个区域是咨询量不减成交量下降，观望氛围渐浓。
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从拆迁户向改善型过渡
小东门地处中心地段，该区域各种生活、交通配套都十分良好，周边名校云集。因此，该区域二手房市场一直保持比较平稳的态势。
据介绍，该区域地处武昌和汉口的交界之处，且处于历史文化之地，有不少市民想要落户此地。该片区内房源也较为丰富，主要有东龙世纪花园、凯乐花园、中南龙庭、中南路88号、洪山花园、友谊国际、拜赞庭、金都华庭、尚隆地球村、祥云山庄、清江花园、太阳岛花园、广电花园、金沙苑、金沙阁、电力宿舍等新老社区及部分单位宿舍。
由于区域内有大型的建材市场，周边居民经济实力也较强，以东龙世纪花园为代表的一批较新小区尤其受欢迎，主要成交房源也是两房和三房，房源总价在50到85万之间。
“我们小东门整个市场的成交情况在政策出台之前可分为两个阶段，从去年至今年年初，客户主要以拆迁户为主，需求房源总价在50万以内的两房;第二个阶段就是今年年初至政策出台前，市场也是非常火热的，但客户主要以改善型需求为主，房型集中在120-140平方米之间，总价在八九十万左右的房源。”全毅称告诉记者，4月份之前，市场还是非常不错的，现在整个市场观望氛围比较浓厚。
各门店咨询量不减
“现在我们店里，看房量和咨询量都还是不错的，并未受太大影响，可现在的情况是，有的客户看了七八套房子，即使有一两套很中意，但还是迟迟不下决定。之前的购房客户是看一两套就决定了。”全毅告诉记者，政策出台后，整个成交量还是受到很大的影响。
据了解由于该区域地段好，去年至今市场的火热导致今年该区域二手房的价格都不低。例如东龙世纪花园的价格，目前一套大一点的三房，价格都达到八九十万左右。
“现在的市场也不好说，一是价格越来越高，很多二手房买家都难以承受，再者，很多卖家却对市场很有信心，所以后期市场怎么走，目前并不是很明确。”全毅称。
南湖片买方看跌，卖方看“涨”
买卖双方深陷博弈
南湖片区由于离武昌中心城区最近，且开发较早，又有着优美的自然环境，是众多购房者的居住之地。整个区域的二手房市场一直比较火热。而四月份以来，受政策影响，南湖区域二手房成交量受到一定冲击，不仅仅是成交量，看房量和咨询量也相应减少。“买方看跌，卖方看‘涨’”，整个区域买卖双方陷入博弈阶段。
南湖区域环境舒适房源丰富
武昌南湖花园城片区位于武汉市武昌区南端，它北接雄楚大街、南靠南湖南路、西靠梅家山，东至规划中的丁字桥南路。总面积达1310公顷，而规划的居住新城可容纳居民30万左右。
南湖片区由老南湖花园板块和南湖新城板块组成。其中，老南湖花园城版块是武昌开发较早的大型居住区，也是至今为止成熟度的一个大规模居住片区。经过10多年的发展，如今区域内生活配套设施日趋完善，交通非常方便。区域内的项目多集中在多层、小高层物业上，楼盘普遍定位为中档。该区域挂牌销售的二手房价格多在4500-5500元每平米之间。
由于这个片区都是在1996年以后开发出来的小区，目前二手房源非常充足。挂牌销售的二手房源有：宁静苑、温馨苑、康乐苑、祥和苑、宝安花园、松涛苑、颐和苑、中央花园、江南庭院、华锦花园、江宏花园、经典家园、虹顶家园、新大地家园、博雅苑以及加州花园(宝安花园三期)。
而新城区主要是金地格林小城、大华南湖公园世家、保利心语、明泽丽湾等年代较新的楼盘。整体来看，小盘以小高层、高层为主。这些楼盘的价格相对而言也较高一些，二手房价格也达到7000多元/平方米。
买卖双方预期难达一致
记者采访了解到，此片区的房源主要集中在80-120平米左右，集中了各种大、中、小户型的优质房源，因此在此片区主要以年轻人、老年人及中年人购房为主。多用作婚房、养老及改善居住环境。
此外，该片区2004年之前的房源成交价普遍在5000元/平方米左右，2004年以后的次新房价格在7000元/平方米左右。由于南湖区域居住环境良好，因此，区域内各种房源需求量都比较大。
不过，受整个大环境影响，供需两旺的市场也逐渐出现观望氛围。据南湖一中介门市店负责人告诉记者，现在买卖双方对整个市场的预期不一致，导致市场目前陷入观望。
“现在是卖方认为市场只会短暂的调整，而买家却认为房价肯定会有所下降，不管降多少，他们还是希望能够在合适的时候，以更低的价格购买到心怡的房源。”该负责人称，买方看跌，卖方看“涨”的局面将使得市场陷入博弈阶段。(长江商报)
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