现场直播:中国滨海城市房地产发展高峰论坛

国务院发展研究中心局长岳颂东

岳颂东：尊敬的陈劲松董事长、尊敬的各位领导、各位企业家、各位朋友大家下午好。今天是小暑，但是中央气象台发出了橙色的高温警告，北京的高温超过了40度，小暑之名大暑之实。我妹妹给我来了一个电话，说妹妹的独生子结婚，说房子还没有准备好，以前预算钱差不多，但是现在看买不上了。我们这几个哥们是不是得凑钱，把钱先买上。我来了之前汇去了三万块钱，总而言之新媳妇还没有到家，公婆的事就是这个事。由此我想起来了今天讲之前来一句定常识，炽日炎炎似火烧，一线房价半出焦，公婆新内如汤谷，帝王大鼓把山摇。

大会给我的题目是二线资源城市的价值解读，大标题是中国滨海城市的房地产，所以我想是不是今天的题目就叫做“二线滨海城市的价值解读”为什么我们不研究一线城市呢？咱们业内都知道，一线城市北京、上海、广州、深圳也是滨海城市，但是一线城市前一个时期房价上涨过猛，并且成为国11条抑制房价的中心，中央的把心。

近日召开的国土局长的座谈会上，国土部长公开表态房价会下跌。这是国11条出台以后还是次由国土部长这样来表态，房价会不会跌？最近我看《环球时报》有一篇文章，他这样进行调侃。他说有人说了一晚上的笑话，大家都没有笑。结果当他认真说房价往下跌的时候，大家都笑了，这个事情很是复杂的。我们经历了几轮这样的事情，首先是房价上涨，舆论施压。接着就是政策紧缩。第三就是双方僵持。第四就是房价再度窜升，这个轮回我们遇到了几次，现在进入了第三个阶段，双方对峙。

看空者又在疑虑，16条出台以后《物业税》也没有出台，贷款的加息问题也说了多次，虽然不像过去那样的贷款优惠，但是还没有增加利息。所以供求双方现在的心情我看就像现在的气温，炽烤、焦灼、郁闷、烦燥。让我们先躲开首当其冲的一线城市，来到气温相对比较凉爽的大连，研讨一下二线滨海城市的价值是很明智的。

最近我接到了三个论坛的预通知，结果三个论坛一一都延期了，结果主持人都告诉我现在时机不好，太敏感、不好论。就在这个时候世联地产腻市设坛，开题论道，我看也是格外引人注目。这次论坛无益于酷暑中的清凉剂，在沙漠中长途跋涉的人看到了绿洲。给逆势上扬的房价一碗绿豆汤，总而言之引用毛主席的诗，“不管雨大，生死闲庭信步，今日得宽馀”，感谢大家细听我的观点。

房价是我们国家最敏感的问题，涉及经济、政治诸多领域，是一个超复杂的巨系统，我们像打台球一样，球杆打在房价的球，结果不知道会碰到多少个球，不知道多少个因素在一起，作用力反作用力，最后落网的绝不是打的球。因此我们对于中国房价问题的讨论绝不是单因素，而是多因素的，甚至是一个很两难的事情。
有人说笑话，说多三亚买房，下飞机的时候买了一套，游了几天上飞机卖出去就获利几十万，这个不是传说，还真有其事，难道不控制行吗？美国次贷危机引了这么大的乱子，直到今天冰岛国民欠债高于国民生产总值。前些日子冰岛火山爆发媒体发出这样的声音，冰岛经济死亡，骨灰撒向全世界。尽管已经得到了缓解，但是还是比较严重。

另外大家都知道，日本80年代由于房价篡升引起的崩盘，使得至今日本经济不振。这时候中央政府提出抑制部分城市房价过快上涨过猛是正确的，但是力度有多大，时间有多长，现在温总理说，这是一个两难，不抑制房价不行，但是抑制相关的效益如何也看的比较清楚了，因为房地产生产链是非常的长，涉及到钢铁、建材、玻璃、家电等50多个行业都有关系。所以直接影响了大宗产品的销售，影响了宏观经济的波动。
如果力度再大一点，可能影响会更大，因此对房价的这只鸟还不能抓的太紧，如果太紧就会死，如果太松也会飞掉，所以是非常困难的。再加上各种不同的因素，是各种利益群体的相互博弈。

各地把土地的出让资金成为各地的第二财政，政府的态度如何？开发商态度如何？消费者态度如何？消费者又分已经买房和未买房者？上了公共汽车人你别上，因为这样我轻松点，在下面的人希望上去，所以大家的心情都是不一样的，态度也是不一样，是多种利益群体相互博弈。就是台球很多球在碰撞，这个都是费时耗力的。因此对待这个问题，我觉得今天如果光讲房价都讲不完。

今天给我这个题目，二线滨海城市价值解读谈谈我的观点。二线城市的价值，就是时代价值。所谓二线城市就是除了一线城市之外的，就包括中部和东部地区的省会城市，以及我们的计划单列市。比如天津、大连、青岛，也是实行对外开放的沿海城市，14个沿海城市除了上海、广州都可以叫二线城市。

现场座无虚席

为什么说沿海的二线城市具有时代的价值呢？因为21世纪是海洋的世纪，是人类已经进入海洋的时代，海洋的时代有几个重要的特点。首先全球大多数人集中于沿海地区居住；第二大部分重要的城市集中于沿海地区；第三沿海地区的经济通常十分发达，有向内陆经济辐射的机制；第四滨海城市的发展形成沿海城市圈，形成沿海城市集群；第五大部分的跨国政治、经济、文化活动举办于沿海城市；第六沿海城市成为流动人口聚居地和移民的目标。

所以展望我国的滨海地区，在滨海也形成了七大城市圈，由北向南属，首先就是以大连为龙头辽东南的城市圈、第二以北京为龙头的环渤海城市圈、第三以青岛为龙头的山东半岛城市圈、第四以上海为龙头的长三角、第五海峡两岸城市圈、第六以广州为龙头的珠三角城市圈、第七以南宁为龙头北部湾城市圈。

6月份日本国土面积只占2%的工业带创造了GDP的30%，占国土面积12%的四大城市圈，占GDP的70%，现在到了80%。为什么呢？我们说滨海城市的优势就是有港口，我们现在看看这几大运输体系。海运的航线特点可以在洲际中航行，而铁路、公路基本上是国际航行就不错了。另外铁路、公路要维修，有一个路段过不去，整个航线就不通了，海洋从这过不去，绕一下可以过去。

空运只能是鲜活产品，或者附加值高的产品空运。海运像北欧的这些远洋运输，在全世界几个国家成为大国崛起的开端和标志，前一段我们中央电视播过一个《大国崛起》大家看那个纪录片，很现实描写大国崛起的路线图，是从海运葡萄牙、比利时开始，他们是弹丸小国，但是当时是大国，因为当时具有巨大的海洋优势。后面才是英国的工业革命，那还是后来了。

市场经济作为流通经济，只有商品的大进大出才能优化生产要素。2008年世界海运贸易总量达到82亿吨，其中大宗干散货、铁矿石、煤炭占四分之一，看世界经济的景气度，告诉大家一个窍门，你就“索波罗的海干散货运费指数”，它的高低能够看数晴雨表。

世界团队的规模达到12亿载重吨，2008年世界集装箱吞吐量是5.06亿标箱，中国占22.6%。大宗产品首先抵达滨海城市，然后向内陆辐射。

比如大家熟知的新加坡，燃油运输量3490万吨，所以新加坡是以海运立国之本。正因为大宗货物的原料和产品在滨海城市港口吞吐，与之相对应的金融中心也都分布在沿海中心。我们熟知的伦敦、纽约、香港都是的中心。滨海城市的价值在哪里？就是以港兴市。

第二我从空间概念说，首先滨海城市具有得天独厚的立体交通的优势，比如山里的山城，这方面运输就很困难。但是沿海城市的空港都非常好，不仅空港好，有时候在海洋上修跑道，大家知道澳门、香港、仁川都是海上铺出跑道，所以条件非常好。而且滨海城市都是大陆桥的桥头堡，像连云港、阿姆斯特丹都是欧亚大陆桥的桥头堡。

第三都是大跨度的铁路始发站和终点站，像横跨欧亚的西伯利亚大铁路。像横跨美国的旧金山起点站都是滨海城市，所以在立体交通非常好。海陆空通吃。

第二个就是气候优势。滨海城市是海洋气候，阳光、沙滩、仙人掌还有一位老船长，所以这里是天然的氧吧。尤其在世界气候变暖大背景下，滨海城市成为很好的避暑要地。大家熟知的北戴河、现在山东也开始打避暑牌了，乳山搞了银滩，以前就是一个荒的沙滩，现在房地产开发的简直一片新城，比旧的乳山大的多了。像日照滨海城市大兴土木，旅游地产、商业地产都搞的很好。

第三是景观优势、蓝天、白云、海风、植被，旅游圣地都是在滨海地区，大家熟知的夏威夷，他那的宾馆是没有大门的，东西南北什么地方都可以进去，对游客是内紧外松的，对每一个地方都可以入住，整个夏威夷旅游地产多于当地的居民住宅，像爱琴海的雅典、西班牙的巴塞罗那，还有青岛，青岛叫做红顶绿树、滨海蓝天，所以景色优势比较明显。

第四就是环境优势，海风吹，把污染也吹跑了，所以大家到了海边心情豁然开朗。我们到了青岛，像崂山是在海里的山，山连着海，还连着善，这样的风景也是不多的。所以躺在沙滩上，看着崂山，看着这样的青山。所以人完全处于大自然之中，真正达到天人合一的境界。

还有救滨海城市的人文价值，许多重大的经济、政治、文化活动大多在滨海城市举行。联合国总部设在纽约，每年世界重大政治活动所在地。

有这么多有时，那么二线城市应该走什么经济增长模式呢？二线滨海城市要走精明增长的模式，进一步地方二线滨海城市的价值，精明增长模式是有别于蔓延式的增长模式。蔓延式的增长模式密度比较低，活动中心比较分散。增长的模式，精明增长方式是一种填充式的，是一种内聚型的发展模式，蔓延式的就是占了很多的绿地和耕地，这样对于我们国家，只有18万亿亩耕地的国家来说是不可取的。我们国家精明增长模式是混合使用，而且统一开发。

空间的尺度，精明增长模式适合人们的尺度，建筑街区道路会比较适宜，而蔓延式的是大尺度的建筑街道。有一次我想到了宁波，大家还知道宁波有一个大学城，叫做世纪大道，确实是大手笔，十个车道横在马路，非常的宽阔。旁边不只一所大学，我再看看大学的分布很没有美感，也像棋盘一样。在校外都看见校内什么样子，大家知道欧洲、美国大学占地并不大，但是分子气息很浓。

甚至香港，香港的城市大学叫做一流大学，香港人把一流和一楼这两个字分不开。实际上也对，这个学校就一个教学楼，也是一所大学，办的也相当好。我们做大学不得了，花园一样，对土地利用非常的奢侈。我觉得不好看，也不美观，一览无余有什么用，建设美学得一步一景。我从这边可以看到一公里以外的还有什么美感？

对能源、对排放精明的增长模式叫做节能减排，而蔓延式增长模式是追求大而不当。我们今天说北京几个大的建筑，国家剧院不知道去没去过，那个是外国人设计的，如果安德鲁在这我就要问，国家大剧院功能是看戏，可是从门口走到看戏的地方距离可以踢足球。这个大楼完全是玻璃罩子罩起来，高度可以放风筝，上面还有一个很大的水面，水面的面积划船都可以。但是里面非常狭窄，什么时候人坐齐了你才可以安静的看会戏，这个就是他的设计。

另外现在要求我们节能减排，要提倡低碳城市。提倡绿色建筑。现在有人更加有人提零碳建筑，零炭设计。我最近参加了世博园的活动，我两次参加英国的馆，世界上的碳元素是不能消灭到没有的，但是可以低碳。

2002年伦敦有一个建筑叫做零排放，收集的雨水冲马桶，然后还可以灌溉草坪。完全用太阳能转化为电能，另外取消空调，有的时候主要用风帽。利用室内和室外气压进行气体交换。所有排的垃圾全部打碎，然后做成朝气作为生活用气。

这给我们一个很大的启示，但是中国国情和英国不一样，英国如果搬到中国来，什么时间搬来有跨度问题，但是这个方向是无疑的。未来低碳的住宅、低碳的房地产一定要提到我们面前，为什么呢？中国每年排放60亿吨二氧化碳，是世界排放二氧化碳大国。现在国际压力很大，人家动不动就用这个压我们。我们也可以说，过去你们排的多，我们现在排的多，人均我们排的还少了，还不如你们了，所以叫做共同而有区别的责任。说是这么说，但是我们毕竟是排放二氧化碳大国。

而我们住宅用能是总用能的32%，这个也是用能大户，我们在哥本哈根会议上温总理做过承诺，在2020年在2005年基础上GDP能耗减少40%到45%，所以节能减排是一个时代的主旋律，是未来定而无异发展房市。所以二线城市未来房地产开发一定要引进低碳的概念，用这个作为指导思想进行房屋的设计和施工需要增加投资多少，我问了一下，他说现在在北京克隆一个，如果能变成今后房地产开发，每平方米增加一千块钱。但是这一千块钱节电、减排，对过去污水处理三费治理的费用，算整个社会投放的资金，另外由于节电、节水、节能，业主本身会减少这部分的开支，十年就可以收回来成本。这个也很值得，所以大连能不能今后变成低碳房地产开发的世界城市，我希望在这里面做做这个，把这个先进的理念引到大连来，如果在这方面下一点工夫，把材料本土化，我觉得这是一个方向。也符合国家这方面的产业政策，我们的国家和地方政府应该给这样的房地产项目进行补贴，利税方面要给予优惠，到引导绿色的建筑和低碳的房地产业向前发展。

长风破浪会有时、直挂云帆济沧海，谢谢大家！

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主持人：接下来我们有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌会长精彩的演讲，有请。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

顾云昌：非常高兴接受邀请参加“长风破浪会有时”这样主题的论坛。我想主办人无非是想展望一下什么时候中国房地产业也可以长风破浪会有时，我们的健康发展，楼市的健康，中国房地产健康发展应该经过什么样的破浪才可以达到。

给我半的时间，要讲房地产的判断我觉得很难，我还是从这说起。大家现在都关心中国房地产的调控。有人说2000-2010年调控不断，这一轮为什么调控？调控楼市的背景是什么？我们这一轮是怎么调控的？调控的效果和结果会怎么样？我想就这几个问题谈一点个人的看法供大家参考。

首先为什么要调控？

当然很简单，因为房价上涨过快，但是国务院稳健是坚决抑制部分城市房价过快上涨。其实部分城市上涨过快的同事，我们许多城市是较快上涨，哪些城市是部分城市呢？确切说大连不是，我调查了许多城市，许多上海、北京不敢说，我跑到内蒙、宁夏、四川他们说不是，只有少数城市说是过快上涨的城市。

其实房价上涨较快，或者过快是2009年到今年3月份之前中国楼市很主要的表现，尽管国家统计局发布了2009年房价同比增长1.5%，大家感觉这个太离谱了，最起码放大10倍还不止，我估计15倍是差不多的。房价上涨过快为什么要调控？现在大家分析，刚才和陈董事长说这个事，中国房地产市场发生了非常有意思的事情，就是房价和改易量呈成比，房价上涨快的时候，交易量肯定快，反之也是成立的。

为什么交易量上涨快，房价不涨行不行？不行，什么原因我们分析一下。现在房价上涨过快，就成为现代社会当中一个社会问题，或者是政治问题。要使房价平稳下来就是去政治化。但是房价下降了，导致交易量的下降，就会形成经济问题。交易量如果下跌了，我们的房地产投资会下跌，会带动多少行业下跌，所以政治和经济是一体，但是房价看是矛盾的。

房价上涨过快，社会舆论压力比经济压力还要大。我们总理向全世界说，在他任期内要把房价控制在合理范围之内，结果转天北京就出了三个地王，二手房价格也疯涨。这个有国际的、国内的宏观的等等原因，为什么出现房价上涨过快，而且十年的分析，我查了一个资料。从2000年开始，老百姓进入市场买房，到现在为止就有一个时段房价是下跌的，2008年8月，连续下降了7个月，就是2009年2月份开始回升。而同比房价下降是晚一点，大概到了几个月同比下降，也是六七个月回升，也就是当中房价上涨，就出现了7个月的时间，其余时间都是上升的。

而现在的房价情况，5月份的统计数字出来了，5月份数据显示房价同比仍然是15%的上升，环比新房上升2.4%，二手房下降2.4%，这个背后说明什么问题，为什么有这种情形出现呢？社会上对房地产市场议论已经达到了发高烧的程度，其实我认为有三组原因导致中国房地产市场发生许许多多问题。

个两个不足，一个不足是供应总量的不足、二是保障房的不足。如果总量够了，房价是不会上升的。就是我们需求旺盛了，有什么凭证呢？去年一年卖掉了18.5亿平方米，而竣工只有5.8亿。好在现在有预售，要不然不知道市场会怎么样，为不能取消预售，这个和我们市场也是有原因的。是因为我们的钢铁、水泥、工人不干活吗？不是的，是因为土地供应问题。造成供不应求主要是土地问题。第二个是保障房的不足，我们在过去几次调控当中，始终把调控结构作为我们的主要任务，就是要多盖小房子，为什么屡次调控效果不好，原因就是总量不足，总量不足情况下调控结构是很难的，就是调控必须做大蛋糕，然后再切蛋糕。我们保障房不足，也是总量不足情况下保障房补充。从住宅商品化以来，享受保障性人群不足5%，这是在世界各国是处在的水平。

一般国家都有10%，甚至20%，当然新加坡是80%-90%，你说我们现在才5%不到，所以是不可能的。我今天上午和人交流，为什么不盖保障房，保障房怎么样？我说去年卖土地出让金1.59万亿，但是因为保障房的投资不到200亿，也就是土地出让金当中，只有1.5%来盖保障房，如果拿出来10%，不会是现在这个样子。保障房的不足，房价上涨过程当中，更多人买不起房子，这个问题就凸显出来了。

第二组原因就是两个“过”。个就是资金流动性过剩，第二个过就是贫富差距过大。为什么要讲这个问题？资金流动性过剩，说明我们货币供应量很大，说明需求很旺，从货币学理论来说，我们的价格往往是和货币供应量有关系的，当过多的货币追求过少的东西时候，必然导致价格上涨。

去年花了9.6万亿新增贷款，贷款数量的扩张，再加上社会的热钱，他们要追逐产品，他们看到房地产市场的产品可以投资的，于是他们多钱都用到楼市上，我们发现大家都买房买地，那个房价能不涨吗？全世界除了美国，其他的国家房价都在上涨，原因就是货币在扩张。

我们MR数量和美国差不多，但是我们经济总量只有美国的三分之一，这么多的钱涌向了资本市场，涌向了房地产市场肯定是增加的。不是房价涨了，而是货币贬值了。流动性过剩是导致房价上涨一个主要原因。

贫富差距过大也是一个原因，在座谁也不会说房价太便宜了，买者都是说东西贵的，更何况是住宅这样的消费者，但是我们看到一方面房价过快，但是一方面我们发现，再高价格的房子在抢。去年下半年都在抢房子，什么原因呢？因为相当多的先富起来的一些人，他们有钱买，刚才一位教授讲到结婚买房的问题，我去年讲丈母娘需求的问题，被媒体炒了一把。实际上刚性需求、结婚需求是客观存在的，与此同时我们有相当部分的投资需求，投资者都是财富阶层，都是成功人士，或者都是有钱的人。上海的房价为什么贵，因为北京、上海、的北京，为什么大连比哈尔滨贵的多，他们是省会城市，我们还不是，因为整个东北部首先看好就是大连。房价是购买力决定的，大连房价是由东北最有钱人决定的，我们应该理解房地产市场的特点。

有人说北京的房价已过了多少，北京是13亿当中有钱人支撑的市场，那个房价能不贵吗？北京、上海、深圳上涨的原因背后就是土地供应最不足的。上海最近三年土地供应量只有本世纪初的三分之一，深圳好几年没有土地供应，你说这样的情况下，能不使房价涨吗？

一个是钱很多，第二个是土地很紧，必然导致房价上涨过快。为什么大连房价涨的快，因为有钱人都在买房子，如果大连土地供应又紧张，这个价格上来可能更快。我们从市场经济规律看，完全是由供求关系决定的。

第三组原因叫两个“缺乏”，缺乏投资渠道，第二个缺乏舆论正确的引导。在这样的情况下面，供应不足、总量不足，保障房不足，货币流通性过剩，贫富差距过大，一方面供应不足，一方面是需求太旺，其中背后的原因就是缺乏投资渠道。财富阶层、中小企业家缺乏投资渠道，或者其他渠道远远不如房地产。

今年六一有一篇文章，就是炒房要从娃娃抓起，炒房一下一百万就到手了，大学毕业了可以挣多少钱，当然这是对房地产市场的讽刺，不是说房地产市场本身造成的，而是社会发展造成的。所以分析中国房地产今天发生的事情，再加上媒体的引导不够，舆论引导出现了误导，不知道事情的背后是什么。一会说开发商炒了，一会说是政府问题，实际上这是一个系统问题。

这次的国十条抓住了问题的本质，把市场的价格调下来了，国务院稳健讲的很清楚，过快上涨要坚决遏制，无非就是增加供应量，减少需求量。最实际的办法就是减少需求量，但是减少需求量不能都减少，结婚、改善能减少吗？不能，所以我们要分一下需求包括什么呢？就是自住需求，第二投资需求。自住可以分为首套房，第二个分为改善型。首先保证首次置业，我们80后结婚要保证，棚户区改造要保护。改善需求也应该支持，这一类不能打击，因为这个是正常的，投资需求不应该是遏制的，要遏制投机性的炒房需求。长期投资的应该是鼓励的，短期的炒作我们要抑制。实际上这里面很难区分，买第二套谁时间是改善还是投资，所以难就难在这个地方。

这个当中我们了解现在从出台文件很短，根据我的经历，从建设部征求意见，我知道半个月的时间，也就是中央下了决心的，这次是又快又准的，当然这个又快又准和过去积累的经验和教训是分不开的，所以这次为什么遏制投机需求，这个靠什么来遏制，靠税收恐怕要有一个过程，《物业税》出台恐怕不是那么容易的事情。的办法就是差别化的信贷政策，我们看到中国房地产市场、世界房地产市场的发展都说明一个问题，我们的购买能力是由两方面组成的，是个人支付能力，我有50万，我找银行借150万。从实践证明，杠杆的大小对房地产大小发展是至关重要的。

这次调控当中抓住了投机需求的问题，用差别化的杠杆来实行调控，应该说效果是很明显的。

其次更重要的一点，我们看到国十条特别强调增加供应量，这次把增加供应量作为一条。我们看到国土部发布今年的计划，看了之后还是新振奋的。今年住宅用地18.5万公顷，这个是什么感觉？去年实际土地供应量是7.6万公顷，今年要18.5万公顷，增加2.4倍。我们过去几年每年土地供应量只有5.4万公顷，如果这个力度实现，说明我们国家对房地产宏观调控措施是得力的。

如果说这样做能把一方面加大供应量，一方面减少投资需求，我想楼市平衡发展是有希望的。怎么调控的，一方面要做大蛋糕，做大蛋糕切好蛋糕。

第二句话挤压泡泡，中国的楼市有没有泡泡，有人说有，有人说没有。我想房价上涨过快的城市肯定有，不少城市是有泡的，只不过泡沫大小问题，不要忌讳泡沫两个词，有泡沫出现不奇怪，奇怪是没有泡沫。泡沫要注意发展，小泡沫不要紧，中泡沫要注意，大泡沫一定要遏制。我们发现大泡沫就挤了，有发现的边吹大边挤，或者房价进两步推一步，是这样的过程。主动政府出台政策，还是任其泡沫吹大最后崩盘？我认为我们选的是前者。

最近有两个记者采访我说，有美国经济学家说中国楼市要崩盘了，我不同意那个人的看法，因为我们正在采取措施，不存在崩盘。我们现在挤泡沫调控就是为了防止崩盘，中国不存在崩盘的问题。

最后调控效果如何，结果如何。应该说效果是明显的，事实上反映是迅速的。现在80天，应该说市场反映是非常迅速的，首先房价上涨过快没有了，我们的初期目标已经达到了，有人说国务院打了一个胜仗，这个话没有说。反映在哪里？交易量下降，5月份环比下降15.8%，交易额平均下降了25%，当然北京、上海、杭州降的更多一点，在下降的时候涨幅也不在有。的数字环比增长了0.4%，二手房手房下降2.4%，有可能出现统计的平均下滑。

凡是房价比较稳定的地方，投机需求少的地方，也就是没有泡沫或者很少泡沫的地方，效果不明显还是保持常态。所以我们发现中小城市，房价交易量下降不明显，只不过涨的速度放慢了，在稳中有升。我们二线城市是房价稳定下来，差不多在正负上下，至于下滑多少，这个要从各个城市不同情况来看，不同的楼盘、不同的地段，不同的城市是不一样。至于20%、30%都是猜测，这个完全由市场买卖双方决策。

那么调控结果会怎么样，我想无非是三种结果。一种是强力反弹，我们过去调一次反弹，这次有没有强力反弹的可能。第二个严重下挫，就是把方面打下去了。第三种就是相对平稳，根据我现在的判断，有一个限期条件，我觉得强力反弹的可能性越来越小了，原因在哪里？我们这次调控精准性和强度，特别是加大土地供应量，如果能切实保证下来。一旦不观望以后，进入市场供不应求要反弹。由于我们没有增加供应量，临时的压缩供应量不足反弹了。现在看来从今年下半年开始供应量会加大，如果今年的土地供应量继续能够完成计划，看来即使反弹出来，供应量是充分的，价格也会平稳上涨。

我看到了国务院民营资本健康发展的文件，36号文件，这个是干什么的？就是引导民营资本进入实体经济，我们就是把热钱从楼市出来，这些钱正在等待进一步投资方向。这次国务院出台文件恰到好处，就是楼市调控要和宏观调控相联系的，如果把资金引到需要资金的地方上，比如金融产业、市政建设，保证资金的来源，把实体经济搞起来，同时减少对楼市的投资。如果供应量加大，一个是投机需求减少，有理由认为，房价进入公平阶段是可能的。

另外就是民营渠道投资渠道要加快，当然如果我们的交易量一再的下探，老是下探50%以上，或者30%以上，这方面的房地产就有麻烦了。今年的交易量下降，会导致明年的投资下降，其实投资下降已经明显反映出来了，投资增长38%左右，5月份同比增长19%，也就是5月份投资增长缩了一半。这样的速度下去，我们现在的房地产投资仍然很好看，如果说长期下去，房地产投资会下跌，房地产投资下跌，会牵连若干个行业的投资下降，实体经济的钢铁、水泥、建材等等一系列下降，对国民经济整个世界经济还有不确定性。

我看到一个现象，中央的调控政策，一到地方以后，发现地方政府的政策就相对温柔了，现在土地财政情况改变了，地方政府需要土地这个平台，土地出让金去年是1.59万亿，如果今年大幅度缩减，30%-60%财政靠房地产就出问题了，更大的问题就是地方的融资平台。去年地方融资平台7万多亿，今年可能达到10万多亿，这个这么多钱怎么还，很大程度上要依靠土地出让金还，如果开发商不买地了，地价、房价下去了，地方政府的财政收入在哪里？所以从第二点看，我们不要太担心下挫，因为有地方政府顶着。

我的分析比较乐观，我们的平庸发展是有可能的，我想房地产调控有两个目标。个就是稳定房价，不要出现过快上涨。在上涨过快的城市挤掉泡沫，下跌一点也是应该的。

第二在稳定房价的同时，第二部就是稳定增长，实际上不可能有去年的销售量，因为去年销售量涨的太快了，这样基础上我们往后退退可能，但是我不希望退的很多。

所以总而言之要把政治和经济结合起来，这个就是总理考虑的两难问题，既要稳定房价，也要稳定增长。我就说这么多，谢谢大家！

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主持人：下面有请美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师朱儁夫先生。

美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师朱儁夫

朱儁夫：大家下午好，很高兴很荣幸跟大家分享一下我们的研究和设计成果，同时希望我们的研究和设计成果对大连建设的滨海名城有一定的借鉴作用。我叫朱儁夫，我是波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师，过去五年我们做了比较多的滨海高端的研究和地产项目，今天我选了几个项目供大家参考。

我选了八个和大连有借鉴意义的城市，我们也总结了滨海名城的设计原则，还通过六个案例跟大家分享一下，怎么样创造滨海不同类型的设计业态。

世界上最重要的滨海名城之一就是迈阿密，这个位于佛罗里达最南端，靠近加勒比海，这个城市特色滨海资源非常的好，同时从佛罗里达接近一千公里的海岸线，而且是没有污染的，作为滨海旅游度假的天堂，迈阿密南端以四星级酒店为核心，进行了高密度的发展。迈阿密已经发展成为美国南部最重要的经济城市之一，同时迈阿密机场已经成为美国南部的国际机场。迈阿密外还有很长的沙滩，连着沙滩又做了很多的项目。

迈阿密的滨海岸线经过这些年的发展，已经成为非常具有活力的地区，我们说三亚设计的时候，希望能够退后两百米，我们看到迈阿密还有夏威夷，公共沙滩资源全是贡献给城市。因此我们说城市规划中间，把滨海资源作为最重要的公共资源要充分的预留出来。

我们通过这张照片可以发现，城市发展的重心往往都是逐渐走在海边迈阿密又是很典型的特征，一千公里长的岸线，我们说这样的资源是没法比的，对待一千公里长的海岸线，每一地块的设计都是经过非常严格的到则，根据到则来设计的。

最后一个比较特殊的滨海城市大西洋城，在美国70年代是非常有名的，在美国的东北部，大西洋城提出怎样的借鉴意义呢？滨海酒店就是集群设计，沿着大西洋可以看到，总共有13个酒店，每一年来大西洋城旅游、观光、度假的人超过一千万，其实作为拉斯维加斯这样的城市来说，赌城已经不是城市最主要的一块，已经发展成为旅游城市。城市设计最重要的一块，就是重要共同集群设计，尤其是以会议中心城市综合体，滨海沿着一线海景来集群设计。

第三个很重要的城市，这个城市不是很多人知道，但是是一个极具城市特色的城市，叫做福特·朗岱尔，这个城市通过水道可以进入每一户之间，这个对咱们国家下一步设计有很好的借鉴作用，咱们国家很多城市都在希望做游艇俱乐部，都希望填海，但是填出什么样的形式，真正把填海结合在一起。福特·朗岱尔细化出很多水道，大量的游艇停到每一户房子前。

福特·朗岱尔是一个重要的运河城市，和威尼斯的区别，威尼斯运河起到的城市交通通道的作用，而福特·朗岱尔是经过仔细规划，相当于独立私秘的交通方式。

接下来说一个非常重要的高速发展的城市就是迪拜，我很有幸能够在迪拜从事一部分设计工作。其实迪拜的发展速度是一个奇迹，经历过金融危机的打击之后，迪拜又快速发展起来。1970年的迪拜就是像渔村在海边，海洋资源完全没有被利用起来。到了1979年迪拜还是呈现破落渔村的形象，整个海港仅仅能够起到非常简易交往的作用。当酋长提出来建设新迪拜，我问他的时候，任何一个好的规划都需要两个方面，一个是需要长时间的缜密研究，第二个就是要有强有力的持续执行力来保障。因此迪拜这个城市要发展，每年要有五件大事在新闻媒体上反复播放，这个吸引了大家的眼球。因此来说迪拜就这样快速的发展，迪拜个发展重中之重就是帆船酒店，因为独特的形象和特殊性，确实吸引了很多人不远万里待一下，接下来迪拜提出建的金融中心，于是搞了世界的楼，远远看跟陆家嘴很像。

现在迪拜机场线看到是城市天际线，这个在十年前都是不可想象的。迪拜要建设旅游中心，它没有石油资源，所以要建很多酒店，因为宗教的原因，所以不能太暴露，所以把市内造的非常好，就是以运河为主做的主题酒店。在新区中间建了很多高楼，这些房子基本上属于空置的状态，但是说明城市快速发展和蔓延，并且都是以延海洋发展的。

迪拜还建了超大规模的机场，迪拜的炒作，每一次到任何英超、世界杯看到的球场广告就是“阿联酋航空”。A380的头等舱也是世界上的，现在迪拜机场已经成为世界上的的中转港，咱们国家下一步发展，一定要好好研究填海发展，因为这个是取得土地的另一个手段。土地是奇缺的，这的确是中国的情况，咱们通过填海，迪拜提供了借鉴的作用。

迪拜填海特色在规划中间提出一个要求，就是填海的形势一定要极度吸引眼球，于是填成了世界岛，接下来迪拜提出来打造中东的多媒体中心，因此希望实现城市的转型。整个城市是沿着海岸线一字拉开的，同时把港口偏离了城市中心，把的公共海岸资源都贡献给城市未来发展，这个是滨海城市规划重中之重。

未来的迪拜在下一轮经济逐渐平稳以后，还会有新的发展。像这么一个国家，和英美处于敌对的取得这样的成绩，我们拥有更好的机会，关键是看怎么发展。

下面一个城市就是波士顿，波士顿和大连有非常多的相似的地方，早在2000年大连的孙书记去波士顿访问的时候，当时主要说大连与波士顿的相似形，因为大连想发展软件业和波士顿都是一致的，当时发现一定要和波士顿学习，就是逐渐把城市中心港口分离出去，也就是把城市紧挨着的海景，大连是一座美丽的滨海城市，要更加进一步与大连漫长的海岸线结合再一块，这个是最值钱的海岸资源，在下一阶段城市开发、城市建设要充分考虑这一点。

我们看到波士顿海岸线，维度跟大连基本一致，海水也很冷、也很蓝。一个城市很容易把十平方公里的新区填出来，我们接下来研究怎么填海，又不破坏海洋的生态。迪拜发现现在对生态造成了影响，因为是以岛屿状态填海，毕竟一定是比较缓的坡度，因此我们在填海中间要夯实了。

最后说一个城市就是芝加哥，芝加哥并不是滨海，因为五大湖区的水量太大了，所以让人觉得是临海的。芝加哥在2000年发展当中留了非常大的一块绿地做城市公园，整个的一部分城市滨湖用地全部作为城市公共区，我们说做城市要把的资源体现给公共性，这个就要很好规划城市滨水区域。

一个城市有一个非常重要的媒介，对城市印象来说，为什么对北美城市印象那么深？那是因为美国电影反反复复在这两个城市演，然后不停的毁灭，不停的炸，我们这些城市在好的电影出现的频率太少了，所以城市推广是需要有多重的媒介推广，使更多的人关心，生活在那的人才能进一步了解自己的城市。

接下来一个城市就是悉尼，悉尼和大连有一个共性，城市的中心区和港湾是非常近的，悉尼反对做就是怎么把工业港区改造成重要的滨水区域，悉尼还有一个重要的借鉴意义就是悉尼歌剧院，重要的标志性建筑，对城市影响是巨大的。一个做的不成功的重要标志性建筑，对城市的反面作用也是巨大的。我们说城市，一直到今天从世界中间也很少有超越悉尼歌剧院对城市贡献的，因此做城市重要标志性建筑的时候，要花更多的心思。

刚才给大家介绍了美丽的滨水城市，以及对大连有几点很有借鉴的意义，就是怎么更好考虑大连港湾的作用，第二怎么取得更多可开发的土地。第三城市中心区和人们生活方式，就是怎么样更多的机会与水相结合。

滨水城市设计发展是有它共性，世界所有城市都起源于水边，早期的水起到运输作用，而有了水以后，慢慢形成了城市。当工业革命以后，滨水就建了很多工厂和码头。一旦到了二次世界大战，人们一登陆就可以上高速。中国很多滨水城市都是背离了海洋发展，我们今天到了新的世纪，人们重新认识了水的作用，我们就取得了新的机会来发展城市中心区，这个也是下一阶段对大连值得思考的问题。

我们说城市发展还有几点，重要的公共建筑对城市具有促进作用。选城市要做重要标志性建筑，但是对房子要非常谨慎，只有这样才能造出优美的滨海城市，然后把滨海城市的公共资源更好的与这个城市，或者外来公众来分享。

我们作用波士顿国际设计集团，很有幸做了一部分滨海的实践活动。我们做这个工作主要原因，既然要高密度开发，首先沿海区要贡献给公众，做高密度开发就要有集群建设，同时一线海景开发，开发商希望每一户都有海景，但是我们设计的时候，每隔一百米要有城市通廊。

第二个就是青岛圣罗尼克主题社区，我们当时做了一个小的社区，当时开发商和陈董事长一起讨论这个事怎么办，我们当时提出来，既然是滨海，在山坡上做了160个大大小小的院子。
怎么把东西变废为宝也是很值得我们思考的问题，改完了之后没有人想到十年前的烂尾楼，已经变成三亚市中心的标志性的建筑。

一说到做好的三亚建筑，大家反映就是找新加坡设计师，要做泰国风格，我说既然是中国人，要做就要做中式风格。一向到中式风格，大家就想到明清时期的彩绘，尤其在汉朝的时候，中国人非常自信，那时候房子都很大气，因为不需要很多的彩绘增加房价的贵气程度。我们说任何一个好的项目，一定离不开很好的开发商、设计者，以及很好的设计团队。首先开发商得认真的做品质，设计者得提供好的思想。这个项目是结合比较好的实例。

非常感谢有机会跟大家分享我们的工作成果，我们认为滨海的地区和区域应该是中国最稀缺的土地资源，我们要好好善待这些资源，争取把滨海建设的更好，谢谢大家！

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主持人：土地真的是不可再生的，所以我们希望善待大连的这片海、这片山，如果大连十年以后也能够这么美，我们现在能够拥有一所这样的住宅都是一生无憾。最后一位嘉宾世联地产董事长陈劲松先生。

世联地产董事长陈劲松

陈劲松：非常感谢大家来参加这个论坛，长风破浪目前的迷局怎么可以破，中国开发商已经形成的开发习惯，会受到什么样的挑战？
目前地产迷局，事实上说目前中国房地产有这么几个问题，我特别同意顾会长说的，看中国房地产从政治、经济两个方面来看，实际上我们看目前地产迷局的形成，以及这个迷局怎么破，碰到的是三个问题。

目前这种调控，严厉的控制需求措施会持续多长时间？

第二我们的房屋价格如果是下跌的，下跌到什么程度是中央满意的，或者已经廷不住了。

第三中国房地产市场未来是不是就是这样的？还是回归到正常的世界上普遍大多数规律上去。

、目前房地产这种严厉的打击需求什么时候能结束，我们有这方面预测的可能性吗？我们要看打击的措施停止的前提是什么？有人说房价跌0%，跌15%，跌20%就是前提，我觉得不是。房价跌10%，跌20%，我们普通消费者、大学毕业生五年内也是买不起。
目前为什么一定出这个，什么时候打击投资的需求杠杆恢复到正常呢？我们看到迷局怎么形成？主要是关注几个事。关注货币流动性。第二房地产目前支撑跟中央较劲的理论到底存不存在，第三城市化和人口问题在什么程度。第四我们破解政治问题的出路在哪里？

为什么关注货币流动性，我们知道2009年大涨因为货币投量。M2与住宅总价值成相关关系，如果中央不出台严厉打击房地产，用金融杠杆手段的话。那么今年也就是2010年我们季度在北京发生的事情将会在普遍上演，因为M2还在增长。而增长的速度目前在回收，但是并没有减慢。所以说代理一个问题，事实上流动性是房价暴涨的根源，但是收缩流动性又不敢。本来流动性是牛鼻子，中国房价问题就是钱多了，你就是缩小货币供应量。我们不敢，我们只能抬牛腿，牵牛鼻子顺理成章，搬牛腿就非常费劲，以至于中央政府、地方政府全是处在博弈状态。实际上我们是躲，但是我们不把价格控制住，今年确实是不得了的事。所有的这些问题告诉我们，如果不搬牛腿，房地产就会大涨。

目前支撑中国房地产商，也就是房地产同仁们最有底的是三件事。件事是房地产约等于内虚，而且拉动的产业链非常长。目前国际市场、国内市场情况数据出来显示并不妙。

第二件事我们认为房地产绑架了银行，第三件事就是绑架了地方政府。这三个事我觉得我们不能太乐观，咱们是干房地产的，我们仔细研究研究这三件事。

房地产是的内虚，拉动了最长的产业链，这件事事实上是我们行业偷换了一个概念，这个概念是住宅。住宅是的内虚，拉动了60个产业链，而住宅我们用房地产替换了，因为保障性用房太少了，我们对保障性住房都没看上，出现目前的问题是认为保障性用房拉动不了不是的内虚，不是拉动60个产业链，事实上房地产有问题，制药是保障性用房的量足够，照样拉动60个产业链。拉的产业链比我们房地产还长，因为入伙率更高。现在问题是，保障性用房怎么样批量的出来。

第二我们绑架了银行，我们世联地产参加了深圳银行的压力测试，这个问题不存在，不存在绑架银行的问题。今年银行马蔚华跟我说，银行资本金不够。第二目前价格降了20%，降30%，银行的压力测试结果是没有问题。2008年深圳普降30%，个别地区降了50%，当时媒介说深圳会出现一千亿左右的断供潮，结果发现没有出现。

房地产业能够绑架地方政府吗？这个现在看起来是，所以这个迷局没有破。现在地方发债这么厉害，地方政府要还债，要还债地方政府要卖地，地方政府原先卖的地不多，所以要把地价抬高对地方政府有利。当时有一个行当，叫做土地营销。我们包括在海南，在安徽都参与政府卖地。

现在看地方政府这个指望肯定是没有了，是不是要靠量来解决呢？今年的量70%用于保障性住房建设，剩下30%目前看主要出让大家都在往后推，再推今年的工地指标一定来不及，我觉得就在第三、第四季度，政府推地的量会逐渐的加大，这个时候会不会绑架地方政府，这件事让我们想起来了朱熔基1993年宏观调控，当时是四大国有银行绑架中央，烂账太多。结果没有事，我们成立了四个资产管理公司就行了。我们这方面不要太有信心，太有信心对我们考虑问题不利。

我们目前按照50%的大学生入学率，每年结婚1000万对，出生人口高峰都在买房。60年代的孩子们，目前一部分最后一批进入初次置业，中间进入了所谓的投资高峰，再找一批面临着退休置业。所以说对人口统计学来看，我们的家庭财富事实上跟我们统计的数，跟大家普遍的看法实际上是不一样的。

在所有人口城市化问题中间，这个时候为什么要调控这么深呢？最重要原因我觉得顾会长说，两个市场我们只有一个，就是商品房市场，下一步保障性市场的乘数和批量的推出，将会使商品房市场恢复正常的前提，也就是说这个时候，中央的政治压力和社会压力也就不大了，如果保障性用房推出的量在香港是50%，新加坡更厉害，70%是保障性用房，只有30%是商品房，所以政府对商品房没有任何政治上的压力，中国正好是倒过来了，我们保障性用房和商品房的比例20%和80%的比例，也就是2009年全部购房比例达到值，之后会逐渐降低，保障性住房会逐步升高。一旦这样，保障性用房的批量推出，就是商品房市场恢复的前提，什么时候推出，决定了我们到底什么有多长。

我们世联参与了很多政策讨论，大概的结论介绍一下。保障性用房到底有没有机会，我认为有，因为参与政策讨论以后，我们的结论是越来越清楚了。

保障性住房市场，原先完全由政府主导，也就是政府从征地、拆迁、建楼，政府全部包办了，这件事是不行的，深圳的经验是，当政府包办的时候，入伙就是群众游行的那一天，质量都会到政府算帐。

第二政府包办的速度极慢，大家知道政府当包工楼，速度快有廉洁问题，完全不符合中央加快推进保障性住房建设的基本要求。这样未来的市场，保障性的住房市场会这样做，政府把土地拿出来招标，这块地的规划做好之后，政府规定上面保障性用房的售价是市场价的三分之一。下面的商业开发商完全市场化，这个由开发商自己去搞。开发商不用交地价，但是开发商可以有商业用地，同时还有一块住宅，谁买的不是政府来买，否则地方政府更没有积极性，地方政府让有资格购买的人士核定，银行提供超常的还款期限和最优惠的按揭利率。现在按揭利率再低银行都愿意贷。

如果一旦这样的话，我们估计地方政府对保障性用房的投入不会过大，同时，开发商参与保障性用房的积极性会大大提高，政府不只是不再投很多很多钱，而且政府还能够收点钱，同时缩短了保障性住房从建设到入伙，由三五年的时间，变为一二年。因此我本人认为，保障性住房就批量性推出市场那一天，我们房地产身上的政治魔咒都会得以解除。

也就是说强加房地产很多好的事就用不着了，卖的贵就多卖一些，政府可以多收地价。也就是中国房地产需要一年半到两年半左右的时间，我们跟国际房地产市场有一个大致的运行规律相结合，我们是充满着期望的。

现在看如果这个是成立的话，这个时间的长度就决定本次市场调整的深度，目前原有的主流开发商的开发模式，在这两年面临了严峻的挑战，我们原先的开发模式用两句话说，句话是“增长靠融资”，第二“利润靠涨价”这个地贵一点不怕，央企为什么季度拼命拿地，这个模式显然面临着挑战，我们还可以加第三句话，就是“售楼靠恐吓”就是不买就涨价，涨价之前猛打电话，基本上是这么一种方式在卖楼，所以说这一年半到两年，我认为这个模式都破产了，破产了之后，我们怎么办呢？面临形势的判断和我们必须要回答这几个问题。

假定目前我们的售价价格平稳不动，成交稀少的局面再持续半年到两年，我们诸位的现金流有没有问题？现在肯定没有问题，新货大量的上，大连新货将在第三季度、第四季度面市，因为新货量还是比较大的，集中面市的情况下，我们现金流有没有问题？

第二既有的发展靠融资，利润靠涨价的模式怎么进行突破？整个今年发生的一系列故事告诉我们，目前我们的融资渠道堵的差不多了，仅剩下一个渠道就是信托。目前利息已经到了令人咂舌的程度。

第三就是面对两个市场，我们做了哪些准备。另外我们怎么样变更我们的布局和模式。

别说再融资，我们看原先香港这条通道还有，现在香港这条通道房地产上市也没有了，以前中央是愿意让国内房地产股上的，现在也是停了。现在发债全部受阻，不管是谁。

这个时候新开盘的亮点，新开盘是一个亮点，这个是世联代理中信城项目，事实上新开盘确实还不错，旧盘都在那挺着了。我们看一线城市，我们叫一类城市，我们大概分一分的话，我们就会发现，我们原先主要上涨的城市确实没有量了，我们叫做微量。我们觉得部分城市走量，很多产品没有量。

我们发现开发商依赖于单一某种类型产品的开发商风险就极大，因此一定要走向不同的城市，因为这个市场不一样。中国的城市情况不一样，在不同的城市基础也不一样。如果今年提前在布这个局，我们一些领先的开发商，今年的布局的力度并不慢，我们看在19个城市群，我们看在周边取缔，在城市圈取缔的趋势越来越明显，我们知道在大连取一块地试试，这个比较难。但是在城市群周边，现在比较大的土地，而且不是通过市场的方式拿地的可行性还是有的，而且形成了大的趋势。为什么要这样做？最主要的原因就是抗风险，风险到底有多大，就是可以在半年左右零成交。你要是有一个良好的布局，我们世联统计下来，压力也是非常大，市场一调整，深圳的量就没有了。我们走到二十几个城市，有效的对抗了风险，我们比同期更低，所以这个就是布局的好处。

我们看开发商合作越来越多，而且我的感觉将会是一种模式，否则我们开发商情况完全不一样，我们有些开发商完全不缺钱，在这种情况下发债IPO融资都有问题的时候，合作我们认为是一个非常好的方式。所以说我认为合作可以开展了呢，到了2010年就是因为这个时候，整个运作的规律，市场也没有什么秘密了，税收越来越严格了，在这个时候我们开发商的成本越来越透明的情况下，当然也会有很多好处。

这样大公司省了程序，当地品牌有资金的支持，对于保障性住房市场，我们认为开发商应该开始想办法参与各地保障性住房政策的建议和实施计划的提出。

今年最忙的政府部门应该就是住房保障司，就是做住宅局、住房保障建设局，忙到什么程度，就是根本跟不上要求，因为大部分工作都滞后了，现在加速是非常难的一件事，方法就是使开发商介入保障，同时我们的中低收入人士都得益。我们看所谓的需求层次来讲，我们每降低一个层次，我们量会降低多少呢？我觉得十倍以上的量，也就是这块的量会逐步走高。我们看到目前万科和世联在深圳市政府接触，万科已经开始介入北京、南京保障性住房建设。

“新36条”并不一定是国营单位的事，整个开发界一定要利用好，在大市场中占有一席之地。我们中海能够在香港崛起的原因，就是中海做香港的保障性住房，我们从居屋开始做的，我们赚了大钱，香港的居屋，包括公屋，中海的参与量是非常大的。当时一有句话，有点夸张，就是十套房子就有一套房子是中海建的，但是我们积累了特别好的经验。当然还有非常好的启示，就是商业持有性物业的转型成功。这点我觉得大家都知道，转型是相当不容易，但是目前算是成功的。经过了多少年？我觉得经过了八年抗战，刚开始是完全卖，然后是部分卖，产后做综合体，大连万达转型的成功，实际上类似于香港新鸿基从70年代到80年代，差不多20年的转型。新鸿基现在一点没有问题，固定受益也很高。就是下定决心，使得原先的纯住宅的方式进行转，最后逐渐到持有物业的比例。目前开发商手里如果算二三线城市说，如果不足以支撑，租养售的比例是很重要的。

同样写字楼转售为租都已经开始了，写字楼转售为租特别提醒开发商注意，就是目前只有二三线写字楼还有机会，就是你的出售，你的售价和租金的回报大概还能达到5%左右，如果从成本呢？那你就更高了。这个正好是所有房地产长线基金最喜欢的事。而且随着城市地铁，随着二三线城市功能日益完善，这个是值得研究的。

实际上持有物业跟开发商目前住宅的清算税还有很大关系，如果严格执行到位，我觉得大家都会有问题，包括最的开发商一样有问题，我觉得这个事提前布局比较好。

淡市当中，深圳当中也有热卖的，就是营销回归本质，以前恐吓营销肯定有问题，现在大家都不信了，营销根据真是要梳理客户，根据客户的特点，我们做CRM，这一套功夫就是农民种地汗滴禾下土功夫，这个特别重要，不管是定位、宣传、渠道也会有很好的成绩。

做产品标准化，王石上礼拜跟我通电话，说住宅标准化，以前大家停留在一个口号上，如果说以前停留在口号上，现在尤其是第二市场就给我们提供了非常好的产品产业化和标准化的来源，不同时我们要看到，很多走向异地为什么走不出去的原因，就是我们没有自己的产品线，以至于管理半径异常没有办法管了。比如像万达广场确实能够有一些可以标准化的东西，以至于复制成为可能。
我们看拿地，目前大家对中老年住宅，实际上这个事你还不如多在有休闲资源的地方多拿地，因为中国中老年社区恐怕是有问题的，但是中国的中老年退休之后找一个有山有水的地方去养老，这个是大家普遍心愿。

我们看到旅游景区干什么呢，华强用高科技主题公园到处圈地，都是在三线城市做，事实上主题公园是不赚钱，但是住宅开发赚了大钱。廊坊华夏用工业园，他们做产业跟地产的结合我认为做的不是那么赤裸裸，以至于各地政府要请他们去，你如果要是假的。我们看江苏启秀更有意思，就是做汽车物流园，主要赚钱还是房地产，但是产业整合了目前所有城市汽车4S店，我觉得突破原先房地产商创造价值主要在涨价，我们都是价值发现者，然后看市场一路看好所谓的创造价值。中国房地产商创造价值，我认为始终在两个方面修炼。是产品力整合资源修炼，第二个就是房地产商为中国人的居住，尤其是中低住房那么大的量要创造价值。

当然我们还有创造价值，就是中国房地产不要脱离产业，跟产业结合来创造我们的价值，如果这样说做一个总结，我们认为本次调控的时间不会短期结束，价格问题取决于调控时间的长度跟地方政府执行政策的力度。如果长度越长、力度越大，没有幸免我们的价格必然在第三、第四季度有问题。

第四就是我们展望未来，事实上并不是我们路越走越窄，这样我们的未来本人也认为是一片光明的。我就说这些，谢谢大家！

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