业内人士曝中介抬高房租招数:高价鼓动房主退租
自今年4月份以来，一线城市房租持续走高，引起社会各界关注。由住房和城乡建设部安排、其下属房地产经纪人学会具体负责实施的北京、上海、广州和深圳等城市房租暴涨原因的调查显示，除了季节性因素外，中介机构是一线城市房租上涨的主要原因。一位地产中介资深人士向北京晨报记者透露了抬高房租的主要路径。
创造概念营造暴涨舆论提前发布租金上涨信号
"如果你研究此前中介发布的报告，不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。"这位中介资深人士表示，租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月写两篇左右的租赁市场报告，然而，在今年4月、5月的两个月时间里，二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。
中介主要营造的概念有3个。一是"物价上涨推动说"：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是"刚性需求推动说"：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是"买转租说"：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。
撺掇已经出租的房主抬价 用高价鼓动房主退租
每年的6月至8月底、9月初是租赁旺季。在此之前，中介重点开展针对房主的租赁代理业务。部分中介深入小区，撺掇已经租出房屋的房主抬高出租的价格或鼓动房主尽快退租。
近日，一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在网上流传。传单称："一居2500元至3000元/月，两居3000元/月至3500元 /月。如果您对您目前房子的租价不满意，可以给我打电话……"
"类似的情况在业界已经不是秘密。"前述中介资深人士表示，目前正值半年期的房租续约期，也是高校毕业生和外来务工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和涨价带来的高，中介人员尽力说服房主涨价，涨幅大的能达到20%，原来2500元/月的租金能变成3000元/月。在北京地区，单月租赁市场的成交量约为1000套，如果房租上涨20%，一年下来就能给中介带来上百万元的收入。
囤积房源做二房东 在局部区域吃掉全部房源
前述中介资深人士表示，以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同，收取一个月的租金或1%至1.5%的作为酬劳。现在部分中介公司会先把房子租下来，再出租给寻租人。中介当上了"二房东"，租赁人与房主见面的环节被省略，但仍然正常收取。如此一来，定价权完全被中介掌握，其中的差价是中介利润的主要来源，房价被抬高也不意外。
就差价而言，一套房子的差价如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的"房屋银行"里有近千套房子，其获得的利润可想而知。
以新街口附近的某楼盘为例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介机构收购，造成该小区的租金价格几乎完全由该机构制定。该小区的租金价格于5月飙涨300元/月至500元/月。
通常，中介以低价收取业主的出租房源并索要空置期，再在租金处于高位时出租给客户。
房租价格涨易跌难 租赁市场已现供大于求
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，除了少数中介的租赁代理业务外，其他人不会在没有居住需求的情况下囤房。
事实上，受楼市新政的影响，不少房主由售转租，使租赁市场供大于求。今年6月份的二手商品房租赁房源量环比上涨6.1%，租客的求租量仅上涨1.7%。最近房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，可能再度出现供大于求的局面。
张大伟表示，现在租赁市场房租暴涨主要是因为有公司做租赁代理，可以达到菜贩子囤积获得暴利的效果。"菜价每天都有涨有跌，可是房租价格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的时间，房租价格一旦上涨了，再回落的可能性就小了"。（财经晨谭）
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房租涨比房价涨更可怕
"买不起房可以先租房"--这是某些专家在高房价之下安慰年轻人时最常说的一句话。不过，曾经感慨"什么时候才能买得起房"的年轻人们却发现，租不起房已经成为摆在面前最现实的问题。
在房租上涨风的蔓延下，一线城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%，而部分地段好、公共资源便利地区的涨幅甚至达20%。在不少城市，一套房子的租金已经与应届大学毕业生的月平均工资相差无几。
诚然，每年的租房高峰出现在7月份高校学生毕业时，但在过去的年份里，从未出现过因大学毕业生大幅度推高房租的现象。可见，推高房租的幕后推手肯定还有很多，大学毕业生不幸成为了高房租的最终买单者。
"居者有其屋"固然短期内难以实现，"居者有其所"成为了年轻人的最后底线。因此，我们更应警惕房租上涨的问题。房价高了可以暂时不买房，但房租疯涨会让年轻人落脚的立锥之地也变得岌岌可危。
爆炒农产品曾使绿豆和大蒜等农产品价格暴涨。在国家发改委的"重拳"打击下，农产品价格逐步回归良性供求关系。在廉租房和公租房等制度性保障尚需时日的情况下，打击租赁市场囤积房源、哄抬房租等不理性行为势必成为调控要解决的重点难题。（北京晨报）
住建部报告显示中介推高房租 北京中介集体否认
昨天，《21世纪经济报道》报道称，日前由住建部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束。报告称，房租上涨主要由中介推高。
这份报告对"北上广深"四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。其报告内容还显示，除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做"二房东"，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。
部委调研
传真汇总涨价原因
昨天，记者致电住建部及北京多家大型中介求证。虽然住建部对此三缄其口，但记者从各大中介公司证实，一周前，住建部向中介公司发传真，要求提供近期房租暴涨原因。
一位中介人员告诉记者，他们与住建部等部门会定期沟通，每次都会将掌握的数据进行统计、分析后，上传给住建部等部门，帮助政府了解市场情况。此次调研的不同之处，就是住建部在传真中注明，要求上传房租暴涨的原因。
据悉，各中介均将自己掌握和统计的数据回传。
■中介说法
北京中介不认同报告结论
对于报道中说，房租暴涨主因是中介炒作，我爱我家副总裁胡景晖表示不赞同。他说，举个最简单的例子，如果房子只能租2800元，中介非要抬高到3500元囤积，自己若租不出去怎么办？中介不仅不能获利，反而还会损失。因此，他认为中介是此轮房租暴涨的主因并不合理。
"房租价格上涨还是供需关系决定的。"胡景晖解释说，今年房租上涨的数据，是和去年同期对比得出的，而去年因为受后奥运会以及经济危机的影响，是近几年房租迷的时期。因此，今年的上涨就会显得格外明显。另外，今年的大学毕业生比往年多2万人，外来人口也越来越多，这种需求也是不可小视的因素。
对此，北京另一家中介也认为租金上涨的核心原因在于市场的转变和需求的增加。据他们测算，贷款门槛提高，尤其是已卖旧未买新客户的租赁需求、外地人购房门槛提高后由购转租的外地人以及观望而面临再次租房的初次置业者将产生约20万的租赁需求，而这些需求在政策前期即五六月份井喷式体现在租赁市场，未来仍会逐渐体现，预计会逐渐温和。
其次，据测算，2010年北京应届毕业生租赁需求预计达到7.7万人，尚不包括外地来京工作应届生租房需求。同时，从历史统计数据来看，北京2008年-2010年初租金上涨乏力，2009年平均租金2565元，比2008年上涨2.3%左右，本身就存在一定合理的上涨空间。
■记者调查
中介"炒房租"手法揭秘
>>方法1
利用代理房源吃差价
昨天，在记者的采访中，许多中介公司并不否认存在中介做"二房东"，推高房价的现象。他们认为，部分中小型中介确实存在此类情况，或者部分地段较好地区的中介业务员，存在采取该手段增加收入的情况。
"房市新政后，房屋买卖很冷淡，只能靠租赁维持生活。"参与了调研的另一家中介负责人告诉记者，中介公司代理房源，就是房主将房子出租给中介，中介再找客户，这样中介就能在其间吃差价，从而变相推高房租。
他透露，一些地段好的地区，房子不愁租，一个房子可能有几个客户想租，因此，一些业务员看到其中的"商机"，先从业主手里租下该房源，再高价租出去。另外，在目前不景气的市场中，一些中小中介公司更难生存，他们只能依靠抢夺资源的方式继续生存并获得利益。而租赁代理业务，是的途径，也变相促使房租上涨。
近日，某电视台记者以北京中关村有一房出租的名义在网上发帖，短短5内就接到60多个电话。在随后看房的一个内，十多家中介机构，将这套租金标价2700元的房子抬高到3500元。
>>方法2
发传单抬高租房价
近日一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在各大社区流传。该帖中的照片显示，北京一知名中介的员工在海淀区展春园散发传单，名为《致展春园业主的一封信》。传单主体部分列出了展春园小区各种居室的租金水平。一居：2500-3000元/月；两居：3000-3500元/月；三居：3800-4500元/月，价格普遍提升。而今年4月份，该小区的豪华装修一居也才2400元/月。
记者了解到，只要房主有出租的意向，很多中介都会致电要求代理。为了拿到房源，的诱惑就是加价。甚至不同公司的业务员，会去房主家竞价。这样一来，一套房源被叫高三五百元都不成问题。
■租房个案
房东拿报价单提租金
去年租住在西坝河的张小姐告诉记者，今年与房东签订新租赁合同的一幕，让她至今难忘。她说，去年6月她以每月2600元的价格，租下了西坝河附近的两居室，设备齐全，而且也很干净，自己非常喜欢。在入住的一年里，她添置了很多东西，因此今年仍希望继续租住。
可是，今年5月底，房东上门来商讨续租事宜。让她记忆犹新的是，还未开口，房东就拿出一张各中介给他的报价表，价目表上的报价都要3200元/月。房东还告诉他，好几个中介都给他打电话，说可以立刻租下他的房子。因此，要求张女士按照现在的"市场价"缴纳房租。
"我真没想到他会拿着中介的报价单来跟我谈。"张女士说，在这张报价单面前，她感觉自己根本没有讨价还价的余地，这架势就是不加价就得搬走。考虑到自己东西较多，她最终和房东协商达成了2950元/月的租金价格。
"价格最终还是低于他拿来的报价，这让我感到很欣慰。"(.京.华.时.报 .翟.烜)
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低薪群体遭房租上涨挤压 准备转战二线城市
毫无征兆地，毕业于上海外国语大学的卢晨就陷入了"租房"的苦恼。今年5月份，她被北京一家事业单位录取，但北京每月不菲的房租让她不得不认真考虑这样一个问题：还要不要来北京。因为在找房的过程中，她最满意的长椿街一套居所，房租要3800元，几乎要占她月收入的大部分。
卢晨的苦恼绝非个例。在房价停止疯涨的几个月中，北京的房租却在悄然开始新一轮的暴涨，进一步挤压着租客的生存空间。那么，北京房租市场现状如何？又对租房人造成了哪些影响？记者对一些房屋中介机构和租房人进行了走访。
"一天十来个租房的，只有一个想买房的"
走进北京安德路链家地产的营业厅，立即有热情的工作人员起来迎接。当听说记者是询问租房业务时，他们安排年轻的员工张俊(化名)接待。
因为租房业务琐碎而且利润空间小，在房产中介机构，一般都让新员工接手租房业务，成熟员工进行房屋买卖。但是近期，新来的员工张俊却成了最忙碌的人："哥，服务不周千万别恼，最近我这太忙了，全是租房的人，一天十来个租房的人，只有一个是想买房的。"
在和记者交谈的10时间内，他至少接了6个咨询电话。随后他安排记者看了一套建于2005年的三居室中的一间，12平方米左右，仅此一间一个月就要1600元。"这个价位比原来上涨了30%。"张俊坦承。
据统计，5月以来的两个月时间内，多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过了10%，其中北京四五月份的房屋租赁价格较去年同期上涨了20%，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。
与房租上涨形成鲜明对比的，是二手房交易的缩水。数据显示，自从4月中旬房产新政频频出台以来，北京中介的二手房炒卖业务遭受了沉重打击，二手房成交量下跌超过50%以上。
而我爱我家房屋中介的一位业务员表示，从5月份以来，北京房租几乎每天都涨一点，一个月平均要涨10%左右，"六铺炕一个房主的一居室连空调都没有，一口价对我们说少于3000元不租。""你不租，有的是人要租"
在采访的过程中，无论是租客还是中介都提到了这样一个时间节点--5月1日。这一天中央开始实施抑制房价一系列政策。房价开始停止此前一轮疯狂上涨进入停滞，而相当一部分购房人开始观望。
"北京房地产市场有至少10%的人是具有刚性需求的，也就是不得不买，不得不住，如果他觉得现在买不划算必然要涌入租房市场，这部分人的数量也是相当可观，他们对抬高租房价起到了一定作用。"张俊这样对记者解释房租上涨原因。
此外，每年的6、7月份是毕业生离校的高峰，也是外地高校毕业生进入北京的高峰，更是一些进京短期培训学生的进京高峰，他们都是租房市场的主要人群，这3个高峰的同时出现无疑也对抬高租价起到了推动作用。
租房的人多，买房的人少，也让一些房产中介看中了租房的利润差价。在记者走访的几个小区内，随处可见身穿白衬衫的中介人员带着租房人看房。记者听到了一段对话，"大姐，你那房子才租4000元啊，太低了，现在租房都涨上去了，怎么也得 4800元一个月，你也得让我们有点空间呀，只要你把房源委托给我们保证能4800元给你忽悠出去。"
显然，中介人员也想借这轮租价上涨潮找点"空间"。业内人士指出，确实也存在中介在恶抢囤积出租房源，通过忽悠涨价煽动房东与原租客取消租赁并取得房源，就可以制造一次新的租赁业务并收取。关于这一点，一名受访中介业务员也承认，房东在房子到期前来房产中介询价时，房产中介会对房租进行"推波助澜"，寻求差价。
虽然房租在不断上涨，记者在走访时发现租房的人还是络绎不绝。记者在看房的过程中，后面竟然还排着3个要同一时间看房的租客。如果租房的人稍显犹豫，中介的眼神透露的信息分明是："你不租，后面有的是人要租。"弱势租客准备转战二线城市
"房子肯定是买不起了，已经决定长期租房了，没想到房租又在涨，这可真要命。"在国贸上班的陈旭在接到房东的房租上涨通知时不住地哀叹。
他给记者算了一笔账：他现在月收入5000元。在东三环租一套1居室的房子，原来一个月租金2000元，现在房东要涨500元，那么自己一半的收入就要用在房租上，还要缴网费、水电，加上朋友应酬、交通、吃饭、买衣服，一个月下来只剩下几百元，"这不是逼我啃老么？以后谁也别叫我白领，谁叫我白领我跟谁急。我是标准的蚁族。"
卢晨也对记者说，原本指望参加工作就可以自食其力，现在看来，在北京维持一个正常的生活状态就要成为"月光族"。
如果说租房对这些所谓的"白领"都成为难以承受的负担的话，那么对一些"蚁族"来说，高涨的房租已经开始粉碎他们的"北漂"梦。
几经辗转，记者联系到了曾在北京蚁族聚居地唐家岭居住的李丰。伴随唐家岭动土拆迁，李丰和其他租客都不得不外出寻找新住所，而此时房租已经大涨，回龙观附近新龙城的3居室，月租金已经上涨到3500元。而过去，这里的3居室月租金不到3000元。"从过去花900元租房到现在一月2500元，一下子多支出了1600元，我所有的支出几乎都在房租上，我已经开始打算离开北京，去一个二线城市。"(工人日报)
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