[摘要] 主动降价的代表，无疑当数恒大与万科。前者于5月份响亮地喊出“降价”口号，并成为当月销售中最大的赢家；后者则从6月开始羞羞答答调价，并成功赚得盆满钵满。
连最嘴硬的任志强都在说“降价”了。从某种意义上看，房地产价格下调的趋势，已经得到各大开发商的集体确认，分歧也许将只停留在降价的幅度以及时间上。
尽管开发商阵营中降价的行动各自不一，其动机也不尽相同，有主动降价者，也有被动降价者。但可以确认的是，下半年的楼市，将比五六月份更加闹哄哄。
主动者争夺先机
主动降价的代表，无疑当数恒大与万科。前者于5月份响亮地喊出“降价”口号，并成为当月销售中的赢家；后者则从6月开始羞羞答答调价，并成功赚得盆满钵满。
7月5日，万科公布6月份销售业绩，在降价策略的刺激下，万科“领跑”成功，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。
综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，成为目前房地产行业中一家半年销售超过300亿的企业。
排在万科后面的恒大地产，自然也成为降价的受益者。目前该集团尚未正式披露其上半年销售数据，但数据显示，其上半年销售回款为211亿，更以332万平方米销售面积位列销售面积榜的榜首。
尽管两家开发商在经营理念上存在极大不同，但这一次，却不约而同表现出极为相同的思维，即快速销售，快速周转，抢夺市场份额。
万科今年以来公布的数据显示，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。但此代价，为万科迎来了更高的市场占有率。5月份万科在14个重点城市市场占有率为6.8%，较2009年全年的3.5%大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8.2%。
就在6月初，万科内部还始终对“降价”一说颇为忌讳，但日前，该集团却表示：6月份的销售数据显示，其积极定价策略已经开始发挥效力。
降价带来的快速回款，更为万科收购土地提高周转率创造空间。在很多开发商都不敢大肆买地的情形下，万科却一反常态成为土地市场上最活跃的身影。统计显示，万科上半年共新增39个项目，涉及地价款超过200亿。成为众多开发巨头中，新增土地的一家。
阅读推荐：
有迹象显示，一度被机构质疑周转率下降的万科，正在借其他开发商还在犹豫的时机，扩大市场占有率和周转速度。
与万科的“低调潜行”相比，恒大则是公开宣称自己率先降价的动机，正是“借机抢占市场份额”。该集团此前表示，“较早降一点还可以卖掉，尽快回笼现金，以后没准降价都卖不好了。”该集团披露的数据显示，恒大均价平均下降幅度在10%左右。
同样，恒大在土地市场上的扩张也开始显山露水。近期有消息显示，为了加快寻找新地块的速度，恒大地产许家印制定了特殊的激励方式，鼓励分公司负责人购买新的开发地块。就在几天前，恒大以9.15亿元的价格，获得山西太原一幅大面积居住地块。
追随者的无奈
与2008年时紧随万科降价而动的保利地产(600048.SH)，今年也显得低调异常，至今还没有公司旗下项目大规模降价的消息。但一些零星的公开信息显示，保利地产在部分城市开始尝试降价，只是降价的手法与其他开发商有所不同。
在北京，保利地产旗下项目就以选房时再定价的策略，以明显低于周边在售项目的价格得到购房者的追捧。
根据保利地产发布的消息，今年上半年公司实现签约金额217.55亿元，同比增长3.33%；实现签约面积267.09万平方米，同比增长5.81%。销售增速出现进一步下滑。
由于去年大量购地的迅速扩张策略导致保利地产的负债率急速上升。瑞银的一份报告显示，保利地产的净杠杆比例由去年底的49%迅速上升至2010年季度的86%。在当前融资渠道不畅的情况下，保利地产的降价显然与缓解资金上的压力不无关系。
另一个即将追随恒大、万科降价的，还有金地集团(600383.SH)。根据房企销售额排名，金地集团在今年上半年的销售额排名已由去年的第10名大幅跌落至第20位。
金地集团董事长凌克在本周一的记者会上表示，二手房市场已经出现价格下跌，随后将传导至新房市场。之前很多开发商还在观望，不愿意降价，但过段时间后，这种观望就会被打破。新上任的金地集团总裁黄俊灿的表述则更为直接：“房价肯定会降的！”
虽然他们均没有明确表示金地集团的项目在下半年会降价，但仍然表示，项目定价将“随行就市”。
从目前已公布的情况看，多数开发商今年上半年的推货量都低于预期，这就意味着，如果这些公司仍然坚持今年的销售目标不变，则下半年将有大批的货量入市，必将对价格产生压力。
分析师薛建雄表示，随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步降价，预期在“金九银十”来临之时房价就将盘整到位；同时大批供应量的积压和政策对需求的压抑作用，将使得楼市保持在供大于求状态，四季度成交量上升后价格还有望保持平稳。从2008年的经验来看，预期上海的套均房价会从260万元下跌到略高于去年下半年的210万元，因此房价平均跌幅应在20%以内，但是年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。
阅读推荐：
（来源：半岛晨报）某机构日前发布了《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》。数据显示，上半年有11家地产企业跻身销售金额百亿元俱乐部。其中万科和恒大延续此前竞争态势，分占销售面积、销售金额的半程。宏观调控对领先企业业绩产生了影响，但总体看大型地产公司保持了平稳发展。 该榜显示，多数规模较大的地产企业上半年依旧保持了良好的增长势头。
销售金额排行显示，共有11家企业的销售金额超过100亿元。其中万科、恒大、保利、绿地、绿城销售金额超过200亿元，排在前五位。万科以355亿元的销售金额，成为一名300亿军团成员。
但从销售面积看，恒大地产上半年销售面积为332万平米，万科为294万平米，恒大是上半年一家销售面积300万平米企业，恒大保持了销售面积的优势。排在第三位的保利地产销售面积为257万平米。此外，碧桂园和绿地也分别实现256万平米、248万平米的销售业绩。前20强企业中，其余企业销售面积从56万平米到184万平米不等。
研究机构认为，尽管2010年4月以来房地产市场面临空前严厉的调控政策，地产整体形势变化巨大，但前20强企业业绩仍有明显增长。统计数据显示，整体来看，与2009年下半年相比，今年上半年地产企业销售情况有所下降，但相比2009年上半年，大部分进榜企业仍然实现了30%左右的增长，个别企业如恒大、碧桂园、绿地等业绩几乎翻番。
阅读推荐：
（来源：新京报）新政实施已有两个多月，土地市场并未完全冷却。SOHO中国、中铁建、首开等众多品牌房企仍在土地市场活跃，甚至连零售大佬新华都也借机进军房地产。众多开发商仍然紧盯土地市场，寻找增加土地储备的机会。
扎堆土地市场
新政后一段时间，部分地块推迟交易，土地市场也因此从3月频繁出地王的火爆归于平静。当各地土地市场重启之后，开发商对土地仍抱有很大的兴趣。
其中的典型代表则是央企中铁建房地产集团有限公司(下称中铁地产)。6月30日下午3点，中铁地产以底价拍得河北区金钟河大街3幅地块，总建筑面积86.78万平米，总价40.323亿，楼面地价4646元/平米。而在前一天，中铁地产又以13亿元的价格竞得广州两地块，地价超过100%以上的溢价率。
在土地市场竞争激烈的北京，5月20日下午，中铁地产也以14.6亿的总价夺得房山限价房地块，楼面地价达到6095元/平方米。
实际上，不仅以中铁地产为代表的央企、国企在拿地，民企也未停止拿地的步伐。
6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权,间接获得上海1.38万平方米土地。这也是SOHO中国去年以24.5亿元买下东海广场后,再次在上海获得项目。似乎新政并未打乱潘石屹扩张的步伐，他表示今年过半的投资将投向上海。
非地产公司福建新华都集团，也将目光投向了调控下的房地产行业。今年6月，新华都总裁唐骏在长沙高调宣称，新华都斥资100亿元投资房地产，而新华都的个地产项目也即将开盘。
开发商抄底拿地？
新政后，土地市场降温了，但又未完全冷却，众多品牌房企扎堆拿地。这是打反周期的牌抄底？还是对市场调控的后知后觉？
阳光100常务副总裁范小冲表示，过去每块土地，会有几十家企业参与拍卖，成交价格在底价上翻番，很多都是一拍就拍成了地王。而现在很多土地参与竞争的对手减少，很多还是底价成交，土地价格的跌幅要远远超过房价。“现在未必是房地产销售的好时候，但却是拿地的好时候，可以保障企业后续的发展”。
土地资源是房企不可或缺的保障，而随着土地门槛的提高，不少开发商也因为无法获得土地资源而不得不退出。
范小冲表示，目前拿地是比较明智的，比在土地泡沫时代，害怕出现地荒，追涨性地拿地的风险要小得多。
据了解，今年6月，阳光100也分别在成都和潍坊新进了土地。
实际上，房地产周期性很强，又受宏观调控的影响。而且又是资金密集型行业，投资很大，周期较长。一旦销售不佳，将影响到企业的现金流。如果没有现金流的支持，开发商的“抄底”拿地计划也将泡汤。拿地，这又是一个考验开发商魄力的时候。
- 观察
地价开始回归理性
与2008年相比，虽然销售出现了明显下降，但是房地产市场并未哀鸿遍野，也仍有不少自主性的产品受到购房者欢迎。而土地市场的流拍也并未成为市场主流。
记者了解到，经过招拍挂改革，部分地块改变了“价高者得”的游戏规则，综合评标的地块综合条件最优而不是报价的开发商获得地块。也正是因为如此，价格并不是获得土地的条件。
在北京市场，新政前后，地价不再继续高企，地王也暂时销声匿迹，地价出现企稳迹象。
房山是去年依赖土地竞争激烈的区域，今年1月14日，经过28轮竞价，北京森阳房地产开发公司以2.8亿元拿下房山良乡镇通尚苑二期地块，楼面地价达9302元/平方米，超过了去年万科中粮联合体在房山创造的6443元每平米的楼面价，一举成为房山地区新地王。新政后，北京土地市场多采用招标的方式出让土地。6月29日，房山长阳站8号地东侧地块则被北京首开以11.53亿元投得，楼面均价6910元/平方米。与新政前相比，房山地价已出现明显回落。
北辰实业6月25日以12.56亿元夺得顺义一地块，据悉，这是北辰自拿下长沙地王后时隔三年首次公开拿地。北辰实业董秘郭川向记者表示，目前开发商拿地的热度降低，土地市场重归理性，而北辰实业扎根在北京发展，需要增加土地储备，所以新政后北辰也仍在拿地，但不会非理性地拿地。
阅读推荐：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
