[摘要] 2010年7月27日上午9点30分，DTZ戴德梁行大连公司举行了主题为“2010年上半年度大连房地产市场新闻发布会”。对今年上半年大连房地产各业态的市场情况进行宏观盘点。
编者按：2010年7月27日DTZ戴德梁行大连公司举行了主题为“2010年上半年度大连房地产市场新闻发布会”，对今年上半年大连房地产各业态的市场情况进行宏观盘点。会后，房天下采访了DTZ戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏先生，详解大连商业地产的特点和前景。房天下将在8月2日重磅推出，敬请期待！
沙龙热帖：【房天下现场】7月27日，戴德梁行举行2010年上半年房地产数据新闻发布会，预测高端市场基本不受影响
2010年7月27日上午9点30分，DTZ戴德梁行大连公司在凯宾斯基酒店举行了主题为“2010年上半年度大连房地产市场新闻发布会”。DTZ戴德梁行本次召开发布会是对今年上半年大连房地产各业态的市场情况进行宏观盘点，包括住宅市场走势分析，写字楼新供应及租金情况，商业地产动态等。本次会议除发布半年市场数据外，另有一个关于商业地产的专题“中国北方城市高端消费潜力排行榜”由戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏做了详细解读，旨在为那些准备在北方拓展的高端零售品牌及商业地产投资商提供务实参考。
面对2009年房地产市场回暖，住宅成交量及价格大幅度上涨，投资投机需求激增，2010年上半年，国家不断出台房产调控政策，并且越来越紧缩严厉，上半年大连住宅市场经历了冷淡-回暖-冷清观望的波动状态，目前市场处于调整期，成交量持续下滑。
上半年大连市经济运行平稳，GDP实现2510.5亿元，增长速度加快为16.6%，主要经济指标均快速增长。“招商年”引入外资成果显著，外资对大连市场前景持续看好，世界500强欧力士等知名外资企业进入大连投资，上半年全市利用外资37.2亿美元，同比增长51.6%。房地产开发投资实现279.47亿元，同比增长36.9%，增速比上年加快22.8个百分点
根据DTZ戴德梁行研究显示,土地市场上半年成交活跃，成交量激增。
七区土地面积成交7,236,021平方米，预计可形成建筑面积12,378,707平方米，无论是主城区还是新城区土地成交均比上年同期有大幅度增长，约为去年同期的2倍。新城区、高新园区、甘井子区为上半年土地成交重点区域，同时中山区由于东港区的集中放量成交面积较大，沙河口区和西岗区出让用地低于去年同期水平。
市内四区（含高新园区）共成交48个地块，成交土地面积350.5万平方米，可形成建筑面积约758万平方米，分别同比增长419.1%和410%，超过去年全年成交水平，市内四区已完成全年土地出让计划的90%。东港区和高新园区分别成交8个和14个地块，大面积土地放量占全部成交一半以上。
楼市虽然不稳定但由于中心城区土地价格并未回落且上涨较快，加上东港区地块的大面积出让，市内四区（含高新园区）楼面地价上涨至3,667元/平方米，比上年年底上涨约22.6%。其中西岗区出让两块香炉礁物流园区用地，高新园区部分地块包含科研设计功能，价格有所回落；甘井子区北部中华路区域和西部红旗街道地价上涨明显，并包含了酒店功能，涨幅分别为28.9%和87.4%。除东港区K03、K04、K05地块小幅溢价，石门山地块90轮311次加时竞拍，其他均以底价成交。
与土地市场的火热不同，住宅市场相对比较波动。
年初受政策及春节影响，成交量下滑，3月份开始，随着整体市场包括大环境的向好，加上春交会的带动，成交量迅速回升，到4月份达到上半年成交顶峰。为了防范楼市泡沫，加强金融风险管理，抑制房价过快上涨，4月末国家出台“新国十条”、“认房又认贷”，即打击了投资需求，又限制了部分改善需求，市场开始逐步降温，观望气氛逐渐加剧，导致5、6月份成交量下滑明显，分别环比下滑19.1%和36.8%，6月份成交仅为4月份的一半左右。上半年七区成交量呈现“N”型走势，全市商品住宅成交量达到342.65万平方米，同比上涨15.9%，比去年下半年下降57.1%。
上半年全市七区（含高新园区）供需比例约为0.79：1，总体供小于求。七区共批准预售住宅面积264.7万平方米，比去年同期增长6.78%，但比去年下半年下降29.3%左右。市内四区(含高新园区)（同比下降15.7%）和新城区（同比上涨24.4%）分别占比43.6%和56.4%。其中西岗区和沙河口区、金州区供应下滑，尤其是西岗区为零供应。
季度受政策及春节影响，供应量不足。供应在4-5月开始放量，4月末政策出台后市场冷淡，成交量持续下滑，开发商对市场反映尚在观察，放缓了推盘速度，6月份供应又出现大幅下滑，批售面积环比下降31.6，其中中心城区大幅下滑71.6%。
市场供不应求推动了房价持续上涨。全市上半年住宅均价达到6,954元/平方米，同比上涨12.5%。其中七区房价达到8,558元/平方米，市内四区（含高新园区）房价达到11,475元/平方米。 市内四区上涨幅度较大，超过15%，新城区上涨相对平稳
逐月来看，价格呈逐月上升趋势，到4月份受春交会带动及市场回暖开发商对市场前景看好，价格涨幅速度加快，5月份虽然受新政影响但开发商保持“按兵不动”持价观望，因此房价继续走高，形成了“量跌价涨”的局面，到6月份，价格松动现象出现，个别楼盘价格下调，低于前期市场预期，其中主城区环比下降14.4%，新城区相对平稳环比上涨6.75%，七区环比下降18.3%。
下半年预计供应量比上半年将有所增加，加上上半年大量的土地供应，预计供应量会比较充足； 受政策影响，成交量将继续同比下滑，但随着开发商与购房者对政策的逐渐消化，加上供应的加大，与上半年相比将有所回升，但年中漏油事件将对海景房的销售将造成一定影响。考虑到国家调控政策的持续性的，下半年大连房价将进入阶段性调整，局部可能会出现区域性价格下调，但高端项目价格仍有上升空间。城市不断扩容，城市化进程加快，区域配套不断完善，新区房地产市场前景将持续向好。
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与住宅市场不同，上半年甲级写字楼市场在国内外经济形势不断好转的大背景下，需求迅速回暖.
人民路季度开始即开始复苏，但由于青泥洼区域个别企业的整体搬迁导致整体吸纳量仍旧在低位徘徊。到第二季度需求井喷，青泥洼区域需求快速回升，达到5,488平方米，超过去年全年吸纳量。上半年，甲级写字楼总体吸纳量达到7,892平方米，已超过2009年全年吸纳量。在没有新增供应的前提下，空置率由上年底的21.68%下降到19.57%，下降2.1个百分点。
从需求的行业看，除传统贸易、物流、货代行业外，房地产和金融行业需求有所增大，其中外资地产公司表现活跃。金融业自2009年底开始对写字楼需求迅速回升，并且内资金融企业需求上升势头较快，继盛京银行、锦州银行、渤海银行、吉林银行等内资银行大面积选址之外，上半年浦发银行大连总部确定进驻星海湾在建项目环球金融中心。伴随着国内外经济的企稳，外资企业需求也不断回升。
受需求回暖带动，甲级写字楼租金由上年年底的86.66元/月/平方米上升至89.93元/月/平方米，上涨3.77个百分点，其中青泥洼桥区域上涨明显，约6个百分点。
随着国内外经济的持续向好，预计下半年甲级写字楼需求将进一步回升，而外资企业需求回升将更为明显。星海湾两栋高端写字楼有望在年底之前入市，带来约20万平方米新供应，该区域高端写字楼将进入快速发展期，并对整体市场带来租赁压力。考虑到整体环境较好，需求回升，预计整体吸纳量将进一步回升，空置率在新供应入市的情况下会有所上升，租金继续上涨，年增长率可达到5%左右。
商业市场上半年同样发展良好
上半年，零售品市场快速发展，实现社会消费零售总额776.2亿元，同比增长17.9%。各大商场不断调整，档次升级，推动租金水平也不断上升。品牌Brioni、奢侈品综合店CASA MILANO等在大连开业，使得大连高端品牌数量进一步增加。
上半年商业新增供应主要以家居建材市场为主，新增商业面积约23万平方米，目前市内四区商业设施总存量约为360万平方米。 在市场不断成熟时，竞争也越来越激烈，家乐福新华绿洲店、百安居香炉礁店等在市场优胜劣汰中相继闭店。
住宅市场的不稳定，使得投资者对商业投资兴趣越来越浓厚。海外资本和知名商业地产集团继续在大连寻找投资机会，国内企业也不甘落后，上半年本地企业大世界收购了城市广场，国内商业名企人和股份收购了荣盛地下。
商业用地从年初开始出让活跃，东港区、香炉礁物流园多个地块出让，目前已确定沃尔玛山姆会员店、奥特莱斯将进入大连。未来大连商业项目供应将比较充裕，东港区、香炉礁商圈将逐步形成。
预计下半年商业供应将继续增加，家居、连锁超市进一步扩张，红星美凯龙、新玛特新华绿洲店、家乐福北京公园店等项目有望年底前开业。随着商业项目不断地升级改造，整体租金水平将进一步提升。从目前商业地块的出让情况看，集高档住宅、购物中心、写字楼、酒店等于一体的综合体项目越来越多，将是未来大连商业地产的发展趋势。
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