[摘要] 随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。与此同时，银监会分析还发现，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企，一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。
土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局，以期在未来赢得市场空间。
北京市土地整理储备中心数据显示，截至12月1日，11月已有22宗经营性用地顺利出让，目前正在交易的地块有71宗，即将入市的地块有16宗，数量和规模都创下全年新高。
时至年末，监管层正进一步扼住房企“资金的喉咙”。
而对于土地市场，冷清许久的局面正被逐步打破，且日渐升温，趁着各地年末的土地放量供应，部分开发商开始抄底拿地布局，以期在未来赢得市场空间。
金融调控加码房企资金链
刚刚结束的11月，政府调控楼市的决心丝毫没有放松的迹象，金融调控正逐步发力。
上月初，银监会首先出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。与此同时，银监会分析还发现，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企，一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。
对房地产金融风险的防范也逐渐蔓延到信托资金。银监会在随后颁布的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中要求，各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家要求等条件。
事实上，在楼市调控中，银行信贷收紧、上市融资未果以及预售金监管等多重效应，正加码施压开发商的资金链，而房地产信托资金则扮演着最后的“救命稻草”。今年以来，公告获得信托融资的A股上市房企共有18家，累计获得信托融资超过174亿元。
而据媒体报道，目前已有中融信托、平安信托等多家房地产信托公司回应银监会的通知，暂停了房地产信托业务：已进入发行阶段的项目尽快结束发行工作，未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作。
欲进入内地楼市的国外热钱也遭遇封堵。11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
但更让开发商担心的是，市场货币流动性的紧缩以及银行信贷额度的枯竭。11月29日，存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调0.5个百分点。这意味着，经过央行在年内的五次调整，金融机构人民币存款准备金率已达到18%的历史峰值。
“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。
与此同时，人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵此前也表示，货币政策应回归稳健，存款准备金率仍有上调空间。
阅读推荐：
房企分化日渐明显
今年的楼市调控，但早在距年末还有不到一个半月的时间，已有部分房企提前完成了全年的销售额。
11月初，合景泰富地产公布了今年前10个月销售业绩，累计预售金额达人民币100.5亿元，较原定计划提早来两个月完成全年目标。龙湖地产日前也宣布，集团已于11月上旬提早完成全年合同销售248亿元的目标。据统计，万科、恒大、复地等地产商目前均已完成今年的销售目标，但保利、金地、雅居乐、世贸等其他上市房企离销售目标还有距离，有些房企甚至调低了销售预期。佳兆业集团日前宣布，全年的预期销售额由早前的100亿元，降至全年目标值90亿元。这也是二次调控以来，继恒盛地产之后又一家宣布调低全年销售目标的在港上市内地房企。
11月中旬，万科武汉分公司正式宣布旗下在售五大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”
事实上，万科并不是家在11月打响优惠战的开发商。在今年5月首次祭出降价旗后，11月5日，恒大地产在香港上市满一年之际，再次推出“联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个，分布在广州、重庆、成都、武汉等22座城市。
而在南京，开发商之间的降价战似乎已经全面铺开。11月8日，苏宁置业在南京也高调宣布，旗下苏宁睿城二期项目将以均价16300元/平方米，这比原定价格低了2000元/平方米，比周边楼盘价低5000元/平方米。苏宁置业表示，此次降价主要是顺应国家政策合理定价，让价值回归理性，并最终回馈给消费者。11月23日，南京保利地产方面也宣布，从即日起，新购买南京保利旗下的住宅产品，将享受专属付款特别待遇，对无论是分期付款置业还是贷款置业的购房者，都可以享受到首付三成签约的优惠价，该活动的截止时间是2010年12月31日。保利南京相关人士表示，此次优惠，主要是针对目前受政策限制而无法办理贷款的购房者，此举将降低这部分人的购房成本。
土地放量趁势抄底
而在商品房市场之外另一方的土地市场，随着年末各地土地供应量的增加，不差钱的房企正加速抄底拿地，冷清许久的土地市场正日渐升温。
据北京市土地整理储备中心数据显示，截至12月1日，11月已有22宗经营性用地顺利出让，目前正在交易的地块有71宗，即将入市的地块有16宗，数量和规模都创下全年新高。而在拿地企业中，不乏万科、富力、金隅嘉业、龙湖等这些大型上市房企。其中，海淀区的两幅地块，均被北京万科和五矿建设联合体收入囊中，其平均楼面地价也创下新政以来的新高。
但万科在北京的高价拿地仅是其战略布局的一个缩影。
11月19日，万科以8.6亿元的价格拿下了南京栖霞区仙林湖地块；此后不久，万科在广州又以24.42亿元价格招标竞得开发区地块，而这也是万科自2009年7月以来，次在广州地区拿地；在河北近期提出“环首都经济圈”概念后，万科亦加入了概念覆盖地区的“圈地运动”。
中指研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。“目前万科正通过抄底价去获取处于大城市郊区有潜力的地块，从而在明年政策预期不明朗的前提下，进一步提高自己的土地储备。”有市场分析人士认为。
与此同时，更多的房企也在加速跟进拿地。已完成全年销售目标的合景泰富表示，将继续于华东地区稳步增加土地储备，下一步的目标在于加强于华东区域(上海及苏州)及西南区域(成都)的市场占有率，同时在广州推出若干个CBD项目。金地集团也通过与机构合作的方式加大在上海的拿地力度。
据中指研究院数据显示，各大城市在土地出让金方面的巨额收入，有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，而大连、天津亦距离千亿不远。见习记者 石俊
阅读推荐：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
