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金融调控加码房企资金链 房企分化日渐明显

中华工商时报     2010-12-03 09:44

[摘要] 随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期,房地产贷款逾期现象可能有所增多。与此同时,银监会分析还发现,房企负债率整体上升,资金链趋紧,融资成本高企,一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。

土地市场,冷清许久的局面正被逐步打破,且日渐升温,趁着各地年末的土地放量供应,部分开发商开始抄底拿地布局全国,以期在未来赢得市场空间。

北京市土地整理储备中心最新数据显示,截至12月1日,11月已有22宗经营性用地顺利出让,目前正在交易的地块有71宗,即将入市的地块有16宗,数量和规模都创下全年新高。

时至年末,监管层正进一步扼住房企“资金的喉咙”。

随着央行、银监会、外管局和住建部等各部委的联合发力,开发商的融资渠道在有限空间里更趋狭窄,而通过促销回笼资金则成为迫在眉睫的选择。在万科武汉分公司宣布大幅优惠的情况下,此间已有恒大、保利、苏宁置业等部分开发商也推出幅度不一的优惠活动。

而对于土地市场,冷清许久的局面正被逐步打破,且日渐升温,趁着各地年末的土地放量供应,部分开发商开始抄底拿地布局全国,以期在未来赢得市场空间。

金融调控加码房企资金链

刚刚结束的11月,政府调控楼市的决心丝毫没有放松的迹象,金融调控正逐步发力。

上月初,银监会首先出手,挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试,通过对其样本分析发现,一年内到期的大额贷款占比为28.3%,2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期,房地产贷款逾期现象可能有所增多。与此同时,银监会分析还发现,房企负债率整体上升,资金链趋紧,融资成本高企,一些大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多风险点值得重点关注。

对房地产金融风险的防范也逐渐蔓延到信托资金。银监会在随后颁布的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中要求,各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括:信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

事实上,在楼市调控中,银行信贷收紧、上市融资未果以及预售金监管等多重效应,正加码施压开发商的资金链,而房地产信托资金则扮演着最后的“救命稻草”。今年以来,公告获得信托融资的A股上市房企共有18家,累计获得信托融资超过174亿元。

而据媒体报道,目前已有中融信托、平安信托等多家房地产信托公司回应银监会的通知,暂停了房地产信托业务:已进入发行阶段的项目尽快结束发行工作,未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作。

欲进入内地楼市的国外热钱也遭遇封堵。11月15日,住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知,进一步规范境外机构和个人购房管理,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

但更让开发商担心的是,市场货币流动性的紧缩以及银行信贷额度的枯竭。11月29日,存款类金融机构人民币存款准备金率正式上调0.5个百分点。这意味着,经过央行在年内的五次调整,金融机构人民币存款准备金率已达到18%的历史峰值。

“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底,很多银行年内额度已经基本用完,这就使得已经受到预售资金监管的开发商,在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。

与此同时,全国人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵此前也表示,货币政策应回归稳健,存款准备金率仍有上调空间。

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房企分化日渐明显

今年的楼市调控史无前例,但早在距年末还有不到一个半月的时间,已有部分房企提前完成了全年的销售额。

11月初,合景泰富地产公布了今年前10个月销售业绩,累计预售金额达人民币100.5亿元,较原定计划提早来两个月完成全年目标。龙湖地产日前也宣布,集团已于11月上旬提早完成全年合同销售248亿元的目标。据统计,万科、恒大、复地等地产商目前均已完成今年的销售目标,但保利、金地、雅居乐、世贸等其他上市房企离销售目标还有距离,有些房企甚至调低了销售预期。佳兆业集团日前宣布,全年的预期销售额由早前的100亿元,降至全年目标值90亿元。这也是二次调控以来,继恒盛地产之后又一家宣布调低全年销售目标的在港上市内地房企。

此时,在调控政策的持续作用下,如何完成全年销量也考验着销售乏力的开发商,已经完成全年预定目标的万科此刻却做出了“表率”。

11月中旬,万科武汉分公司正式宣布旗下在售五大项目同时大幅优惠,对于这次降价活动,武汉万科的说法是:“万科一贯采取随行就市的态度,对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变,提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”

事实上,万科并不是第一家在11月打响优惠战的开发商。在今年5月首次祭出降价旗后,11月5日,恒大地产在香港上市满一年之际,再次推出“全国联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个,分布在广州、重庆、成都、武汉等全国22座城市。

而在南京,开发商之间的降价战似乎已经全面铺开。11月8日,苏宁置业在南京也高调宣布,旗下苏宁睿城二期项目将以均价16300元/平方米,这比原定价格低了2000元/平方米,比周边楼盘最高价低5000元/平方米。苏宁置业表示,此次降价主要是顺应国家政策合理定价,让价值回归理性,并最终回馈给消费者。11月23日,南京保利地产方面也宣布,从即日起,新购买南京保利旗下的住宅产品,将享受专属付款特别待遇,对无论是分期付款置业还是贷款置业的购房者,都可以享受到首付三成签约的优惠价,该活动的截止时间是2010年12月31日。保利南京相关人士表示,此次优惠,主要是针对目前受政策限制而无法办理贷款的购房者,此举将降低这部分人的购房成本。

土地放量趁势抄底

而在商品房市场之外另一方的土地市场,随着年末各地土地供应量的增加,不差钱的房企正加速抄底拿地,冷清许久的土地市场正日渐升温。

据北京市土地整理储备中心最新数据显示,截至12月1日,11月已有22宗经营性用地顺利出让,目前正在交易的地块有71宗,即将入市的地块有16宗,数量和规模都创下全年新高。而在拿地企业中,不乏万科、富力、金隅嘉业、龙湖等这些大型上市房企。其中,海淀区的两幅地块,均被北京万科和五矿建设联合体收入囊中,其平均楼面地价也创下新政以来的新高。

但万科在北京的高价拿地仅是其全国战略布局的一个缩影。

11月19日,万科以8.6亿元的价格拿下了南京栖霞区仙林湖地块;此后不久,万科在广州又以24.42亿元价格招标竞得开发区地块,而这也是万科自2009年7月以来,第一次在广州地区拿地;在河北近期提出“环首都经济圈”概念后,万科亦加入了概念覆盖地区的“圈地运动”。

中国指数研究院统计数据显示,截至2010年10月底,万科今年以来在全国各地共计拿地78幅,拿地总金额为454亿元,权益规划建筑面积共计1742万平方米。“目前万科正通过抄底价去获取处于大城市郊区有升值潜力的地块,从而在明年政策预期不明朗的前提下,进一步提高自己的土地储备。”有市场分析人士认为。

与此同时,更多的房企也在加速跟进拿地。已完成全年销售目标的合景泰富表示,将继续于华东地区稳步增加土地储备,下一步的目标在于加强于华东区域(上海及苏州)及西南区域(成都)的市场占有率,同时在广州推出若干个CBD项目。金地集团也通过与机构合作的方式加大在上海的拿地力度。

据中国指数研究院最新数据显示,全国各大城市在土地出让金方面的巨额收入,有望使2010年该项收入“千亿俱乐部”扩容。截至11月22日,上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首,北京以1004.48亿元位列第二,而大连、天津亦距离千亿不远。见习记者 石俊

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