[摘要] 这是一个“现金为王”的时代，在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，行业并购整合风潮隐隐显现。标准普尔评级服务针对内地房企的敏感性分析显示，假设在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，未来6~12个月内，内地房企的流动性压力将有所加剧。
这是一个“现金为王”的时代，在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，行业并购整合风潮隐隐显现。标准普尔评级服务针对内地房企的敏感性分析显示，假设在房地产宏观调控政策持续紧缩的情况下，未来6~12个月内，内地房企的流动性压力将有所加剧。标准普尔指出，如果信贷额度和政策维持紧缩状态，一旦2012年销售下降30%，甚至一些大型开发商也会面临重重压力。
在昨日面向公众的网络交流中，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹一语惊人：“住宅市场崩塌就在眼前。”他认为，在限购政策的影响下，具备购买资格的客户基本上已拥有了房产，有钱没有资格购买的人却无法入市，从而导致潜在客户越来越少。
潘石屹认为，如果限购政策不取消，注定成交额将逐月走低。事实上，如果在成交走势持续低迷的情况下，对于未来市场趋势的预判已经笼罩上一层悲观情绪。标普发布的行业报告亦指出，随着调控效果开始显现，物业销售出现下降。今年7~8月间，部分开发商的销售势头有所下滑，甚至低于去年同期水平。
中指研究院提供的数据证实，2011年7月受监测的30个城市中，逾五成城市成交面积有环比下跌趋势，其中有6个城市的环比跌幅超过20%。其中，广州市商品住宅成交量环比跌幅达23.16%，名列环比跌幅之首。
标普分析师陆枫向《财经日报》记者表示，根据各项客观因素作衡量测算，开发商的实际销售表现可能会有差异性，不过部分小型房企仅实现全年预算销售目标的30%左右。“如果市场状况仍然没有松动迹象，在销售疲弱的情况下，会加速这些房企流动性不足的状况。”
陆枫表示，如果物业销售出现大幅下滑，一些再融资能力较弱，或者面临短期负债到期的企业的应对能力更为局限。甚至于，个别内地房企在2012年的到期债务及应付土地款，将超过其2012年的合同销售额。
中国东方资产管理公司日前发布的一份《2011：中国金融不良资产市场调查报告》称，38.2%的受访者认为，当大中城市房价下跌20%~30%时，将首次超出银行的承受能力。在这份报告中，通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响程度。在假设房价下跌30%的情况下，房地产开发贷款违约率上升至3%，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%。
潘石屹坦率表示：“房地产开发商仍在死扛。”他指出，在限购的情况下，即使降价也未必能使市场成交量增大，对开发商资金链的缓解也可能无济于事。“随着成交额的下跌，所有住宅的开发商都会进入一个入不敷出的境地，资金状况会一天比一天差。”
陆枫则认为，如果信贷额度和政策维持紧缩，降价是否能够刺激销售尚不清楚。“在当前的局势之下，开发商的融资渠道的确是在收窄。如资本市场波动性大、银行贷款不易，而且信托融资渠道也在监控中，对于部分中小房企来说，未来出让土地以缓解压力的情况很有可能出现。”
家上市房企信托债务起底 总额超577亿元 每日经济新闻
连日来，针对“绿城信托遭证监会调查”一事，市场多理解为房地产信托将面临更严格的监管，而监管趋严则意味着房企通过信托融资的难度加大。
那么，上市房地产公司信托融资总规模究竟有多大？不同公司对信托的依赖程度有多高？信托收紧对于不同企业的影响又有多大？
信托总债务超577亿元
《每日经济新闻》记者查阅了137家可比房地产上市公司2011年半年报，其中有45家公司披露了信托债务余额，占比32.8%。需要注意的是，根据广发证券此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而这45家公司的债务总额8081亿元，占行业的比例为74%。也即，通过对这45家房地产公司的分析，能大体反映整个行业的情况。
数据显示，上述45家公司信托债务总量为577亿元，占总债务8081亿元的7.13%，如果将所有上市公司纳入考量，则比例将更小。（注：有些上市公司只是在披露前5大债务人时提及信托借款，另有些公司并未将信托借款单独列明。也就是说，实际信托债务量可能将超过577亿元。）仅从这一比例来看，信托融资并非目前上市公司主要的来源；如果信托渠道被掐断，也不会对整个行业产生实质性影响。
莫尼塔证券地产行业研究员王沛对此表示，从整个大局来看，信托的收紧对于房地产企业的影响程度并不如市场想象的那么大，上市公司这一比例会稍大一些，从所有房地产企业来看，这一比例维持在4%左右。
不过，如果将债务扩展到“融资”范畴，债务融资总量将大大加强。
从实践来看，信托公司往往通过注资项目公司获得部分股权实现对房企的融资，在项目完成后，开发商以最初约定的价格回购信托公司所持的项目公司股权，由于回购价较入股价有溢价，溢价部分就是信托。但在会计处理时，部分上市公司将此类融资列为负债，但另外一部分企业则未列入负债中，也就未包含在上述577亿元的范围内。如果考虑这一因素、同时将上市公司6月30日（中报截止日）以后的信托融资纳入统计范围，上市房企从信托获得的融资将扩展至674亿元，即增加近100亿元；与之对应，涉及的上市房企也将增加到47家。尽管如此，信托融资总量相比总债务也仍不超过10%。
南国置业依赖度
虽然整体对信托的依赖度不高，但也有少数公司例外。
记者发现，分企业来看，万科以82亿元的信托负债额拔得头筹，金融街以69亿元居第二，中华企业以53亿元居第三。万好万家排在末尾，余额为3800万元。
一位会计人士指出，由于各企业债务总额不尽相同，仅是信托债务余额并不能准确反映房地产信托暂停对其影响有多少大，而信托占总债务的比例这一指标或许更能说明问题。
记者随后根据这一比例统计发现，者为南国置业，高达59.51%，华业地产、中华企业分列二、三位，比例均在26%左右。这一比例在20%以上的企业还包括福星股份、ST珠江及万业企业等。
上述会计人士指出，如此高信托债务比例，加之绝大部分信托将在两年内到期（国内房地产信托存续期通常在3年以内），如果信托继续收紧，这些公司将面临极大的资金压力。
如果再考虑未反映在半年报中的公开信息，部分房企对于信托的依赖程度将提高，特别是阳光股份、福星股份以及首开股份。
以首开股份为例。该公司今年7月29日公告称，为满足项目建设资金需求，公司拟向吉林信托申请两笔信托贷款，总计融资金额达9亿元。如果这笔9亿元的融资完成，则其信托占总债务的比例将攀升至19%的较高水平。
另外，今年1月24日，中诚信托向福星股份子公司福星惠誉之子公司江汉置业增资160000万元。如果考虑这一因素，福星股份信托融资占总债务的比例将达到35.6%。
未来信托融资计划最宏大的当属阳光城。在2011中报“其他担保”以及 “资产负债表日后事项”下，公司共公布了6项信托融资计划。以预计募资规模上限计算，其总规模将达到42亿元。如果不考虑其他负债，则信托占公司总债务的比例将达到44%！远远超过中报中3.2%的水平。
上实发展、亿城股份、嘉凯城等公司后续也有较大规模的信托融资计划。不过，让投资者稍可安心的是，房企三大巨头万科、保利和金地上述比例分别为4%、1.7%、1.3%，均处于较低的水平。
86.2亿！中海信托放款
在银根收紧的过程中，房企在苦苦挣扎，但介入房地产市场的信托机构却过得“有滋有味”。
相比于数量庞大的各类房地产企业，上述45家房地产公司只能算很小的一部分，但就在这一个小群体中，有些信托公司的表现也非常抢眼。《每日经济新闻》记者统计出了各家信托公司对上市公司的融资余额，有37家公司参与到了房地产信托的财富盛宴中，共计融资493亿元。
其中，中海信托、中诚信托、中国对外经济贸易信托有限公司表现尤为抢眼，三者总融出金额分别为86.2亿元、45.7亿元、39.1亿元，占577亿元总额的比例则分别为14.9%、7.9%、6.8%，三者合计占比将近30%。如果按照9.14%的加权年平均利率计算，三家公司每年的将分别高达7.88亿元、4.18亿元、3.57亿元。
房地产信托开始降温 信托基金亮相融资成本高 财经网
房地产调控越收越紧，地产商四处融资，早在今年5月，监管部门就对一些疯狂扩张房地产业务的信托公司进行过多番窗口指导，但效果不佳，持续升温的态势不可收拾。据现代快报报道，最近年化率高达20%左右的房地产信托产品开始“变身”亮相，不过工作人员坦称，“变身”为房地产信托基金和原来的房地产信托产品其实是一样的，不过是在打“擦边球”。
房地产信托开始降温
一位银行工作人员称，由于资本市场持续低迷，上半年，在银行代售的信托产品中，绝大多数为房地产信托产品，而且普遍较高，一般年率在10%以上。根据相关数据统计，截至2011年6月末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期增幅达91.9%。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
2011年5月底，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。有数据显示，8月份51家信托公司发行房地产的产品74款，平均募集规模2.22亿元，较7月份大幅下降1亿元。9月份房地产信托产品发放速度也明显下降。
“变身”信托基金亮相
尽管窗口指导从5月底就开始了，但是对于求“金”若渴的房地产公司来说，还是想方设法地想从信托公司融资。“现在房地产公司都是排着队来筹钱。”据了解，最近有房地产信托“变身”为房地产信托基金重出江湖。
“地产信托基金推出，年率20.11%。”据该信托公司工作人员介绍，现在因为资金紧张，房地产公司排队来筹钱，所以他们完全可以挑好公司来做项目。“现在这款两年半的房地产信托产品年化率达到20%多，应该是比较高的了。”他坦称，这只新推的地产信托基金，表面上是成立基金投资于房地产，不是房地产融资，但实际上跟房地产信托融资并无二样。
业内人士称，房地产信托基金意味着投资人将交纳资金管理费、个人所得税，于房企而言，它们的融资成本也将水涨船高。
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