[摘要] 商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。
今年国庆，楼市出现了不少商用性质项目变身而成的公寓项目，因“不限购不限贷，宜商宜居”，户型小、总价低，吸引不少市民出手投资。但房地产业界人士表示，这类公寓项目优势多，但硬伤也不少，主要有六大风险需要提防：
1.土地使用年限缩短
商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能，但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。另外，目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2.高税费转手交易难
而根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的“改装”公寓，交易时各种税费就要10万元-14万元。高额税费将增加这些“改装”公寓转手交易的难度。
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