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戴德梁行张家鹏:房企转型投资商业是为了发展平衡

——第八届香港国际地产周系列访谈

搜房网   2011-12-01 15:46

编者按:2011年,史上最严厉的调控背景下,开发商面临着严峻考验。一方面,部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下,选择被迫降价,试图“以价换量”获得销售回款;另一方面,银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧,房企融资难度不断加大,资金状况引人担忧。

目前,房地产市场新兴的O2O网络营销模式,房地产基金、房企并购、海外融资等多种融资渠道,都成为房企冲出销售困境、寻求资金保证的大胆尝试。第八届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”,关注房企销售策略及融资渠道的创新,广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求,助力房企寻求营销与融资解决方案,推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。

短短数月,中国房地产市场在政府坚挺的政策打压下,以最快的速度从春夏走进了冬天,在这种大环境下,商业地产市场是否会受到牵连成为业界比较关心的问题,11月30日,DTZ戴德梁行2011大连房地产市场新闻发布会召开,业界人士纷纷到场,我们也借此机会对戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏先生进行了采访,就商业地产的风险与机遇这一主题请张家鹏先生分享其独特见解。

戴德梁行华北区董事张家鹏

商业地产的坚挺源于投资者对中国经济的信心

张总不仅任职戴德梁行华北区商铺部董事,还是商业地产资深的顾问业务负责人,所以对商业地产市场的情况非常熟悉。当被问及对近期商业地产市场是否受到调控的影响时,他说:商业地产分为销售市场和租赁市场两大部分,销售市场更偏向于地产属性,前期因商品房限购将一部分投资人群挤压到了商业地产销售中来;但随着调控期的持续,观望情绪的不断加重,销售市场也进入了低迷时期。

但租赁市场与房产关系并不密切,加上近年来中国经济发展的良好势头,大部分的投资者还是信心十足,所以租赁市场仍比较好。除此之外,欧美经济的低迷导致许多外资企业将目光转向亚洲的黄金市场——中国,所以中国市场的份额未受到大的冲击、反而表现良好,商业市场也间接受惠于此。

同时,张总也为目前商业地产发展支了几招。他认为,提高商业地产产品的品质是最重要的;其次,在营销手段上就要尽量将产品的门槛降低,比如,减少做内铺、将商铺面积缩小以降低总价等。

房企转型投资商业是为了发展平衡、规避风险

近年以来,大批传统知名房地产企业都开始转型发展商业地产,引起了业界关注。张总认为,既然能够选择转型投资商业地产,首先说明这个企业的资金实力是很充足的。其次,转投商业地产也是考虑到了其产品的“互补性”,相对于住宅地产较强的销售节奏感,商业地产节奏缓慢、但平稳,这种互补有利于企业的良性发展。除了上述原因,不可忽视的一点便是为了许多房企是在借转型来“规避风险”,近年来政府对房地产市场的层出不穷的调控政策最终促使传统房企下定决心。

商业地产的前景不言而喻,但是不是就不存在风险、什么人都可以做呢?当然不是!曾经有很多人认为大连的商业地产已经饱和了,但在张总看来是分布的不合理和产品的高度雷同,总量并不饱和。因此在进入商业地产发展的时候,定位非常重要。第二,商业地产一个很重要的门槛在于技术和人力资源的配置方面,中国商业地产的人才是非常紧缺的,去哪里找这么多管理人才?最后,就是传统房企的企业文化与商业地产的文化差异,转型投资者们要学会从“强势心态”转为“合作心态”。“正所谓好事未必每个人都做得好!”

 

 
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