[摘要] 2011年12月07日房天下《大话地产》走进百年港湾，因奥特莱斯引发大连关注的百年港湾及在大连商业发展中举足轻重的百年城集团吸引了40余地产精英共同探讨“大连商业地产现状与未来”。从商业地产位置到交通、住宅配比到商业价值、商业密度到商业梯度、商业人才及未来发展……现场的话题引发激烈讨论。
房天下讯 2011年12月07日房天下《大话地产》走进百年港湾，因奥特莱斯引发大连关注的百年港湾及在大连商业发展中举足轻重的百年城集团吸引了40余地产精英共同探讨“大连商业地产现状与未来”。从商业地产位置到交通、住宅配比到商业价值、商业密度到商业梯度、商业人才及未来发展……现场的话题引发激烈讨论。
12月07日房天下《大话地产》携大连地产界40余精英走进百年港湾
：百年城的招商力量不容置疑
良运地产 副总
： 现在整个东港正在酝酿比较大的商业都会的形式，但是毕竟还没有成为现实。咱们这个地方的规划更新颖、更高端，而且，百年城的招商力量不容置疑，我感觉的高端的连锁包括上市公司很多都选择了这一带。所以这对于高端商业氛围的形成，有很大的作用。这是我对整个项目的感觉。至于，项目住宅公寓这一部分，我感觉建筑面积体量有点偏小，尤其是单套的，因为这么高端的商业体所带动的住宅应该也是高端的，做的住宅体量不是特别大，这个从价值角度算不是特别合适，是不是可以多作住宅？
百年城集团 执行副总裁 陶加建
陶加建：我觉得没有的数字配比，当然从眼前的价值角度考虑，应该是多建一点住宅会多卖钱，很多商业周边也都是这样盖了很多高楼；但从长远角度考虑，这样的商业不会持久、会让人太压抑，看起来视觉会不舒服。比如天津街，原本是步行街的概念，我觉得就应该是低矮的建筑，在周围盖上两个大停车场，而不是现在这样高楼林立，没有可以让人们停下车步行的位置！
沙龙热帖：12.7业内40余人百年港湾论道商业地产，奥特莱斯引爆现场激论
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殷晓耕：未来5年商业地产前景巨大，但人才缺得太多。
房天下剑客 殷晓耕
殷晓耕：刚才两位争论的问题，实际就是现在商业地产面临的问题，今天这个时间还有两个重要的会在开，一个是深圳的住交会，一个是上海的商业地产年会。我们都知道，在欧洲做奥特莱斯很好的是格莱集团，欧洲的奥特莱斯项目全是由百货商主导的，王总说的是通过商业来促进民宅的销售，这是现在所谓商业地产扭曲的地方。现在有34个奥特莱斯项目，做的的是郑州的，奥特莱斯是有辐射性，像郑州的奥特莱斯，辐射500公里，36.78万平，停车位是1234个。刚刚问了百年港湾商场的停车位有多少，接待告诉我是地下的。
中国的商业地产现在面临的问题是用商业做主导，还是用地产做主导？未来五年内商业地产一定是大连的增长点。我们对商业地产的理解，可以毫不客气的讲，大连有做十几年商业地产的，但是对商业地产的理解是零，对品牌线不了解，而且把一线品牌引进来是要给装修补贴的，我私下问了很多大连地产人，根本不知道为什么还要给补贴。大连的商业地产前景巨大，但是人才缺得太多了，建议每个搞商业地产的人去看一部电影，叫《与时尚同居》。
殷晓耕：下面问陶总几个问题，个怎么保证奥特莱斯三年内不倒闭，品牌线怎么考虑？
陶加建：奥特莱斯核心的东西在于产品，在奥特莱斯工厂直销折扣店里，所有的东西都是折扣。北京燕莎奥特莱斯做得不错，10个厂支撑一个店，保证这个店有货。所以保证货品的充足，是我们做好奥特莱斯的根本，我们与40余家品牌合作，直接拿他们的库存货。
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张文铎：大连奥特莱解决交通问题很关键
瑞恒置业有限公司 副总 张文铎
张文铎：在我来看，奥特莱斯一般都在比较偏远的地方，好处就是有大量充足的停车位。大连这个项目位置稍繁华了一些，好处就是附近的人群可以到这里来消费。我离开大连几年时间，下午从东北路过来，这块不是很熟悉，到麦德龙去过，不知道其他几条线到这个位置是不是很方便。如果方便就更好了，针对源头解决交通问题是关键。
阎晓慧：小的环境交通已经趋于饱和，有30多条线路会聚于此，到城市各个角落都很便利，从大的方向讲，百年港湾坐落在香炉焦这个位置，交通便利，另外靠近港口，这一块物流也很便利。
陶加建：百年港湾这里是大连很重要的公交枢纽，汇集了20余条公交线路， 其中一个公交枢纽站离项目也仅400米的距离，并且大连的两条快轨线也途径本区域，快轨站点距离项目仅400米，将来规划长春路向北延伸，正好途径百年港湾项目，这会极大的改善区域交通。
张文铎：从商业规划来看，B1那应该是火起来的地方。
姚晓凤：虽然每个街区不同，但是每个街区有定位，像您说的B1确实是我们的一个区，这个是做年轻时尚的东西，我们很幸福的是我们在市内，我们又是一个综合体，这个综合体除了奥特莱斯以外，我们还有酒店和住宅，甚至还有酒店式的公寓，在奥特莱斯大的主题当中，纯零售这块，我们不光卖衣服，也有电影院、KTV。
张文铎：你们的影院不是的吗？
姚晓凤：不能说是东北的，至少现在大连是的，我们有7800平，当中有一个巨幕3D的，只有舍得掏钱的老板才能做。您说的可能是VIP厅，可以享受很多的服务，可以躺着看电影甚至包场，这个相对来说是大连最综合的电影院。
百年城商业地产有限公司 招商经理 姚晓凤
张文铎：因为北京和大连毕竟不一样，不要追求做端的。
陶加建：消费是需要引导的，我们觉得做商业地产看未来比较多，百年城盖的时候，大连人可能不认可，但是相信我们这个楼十年之后也不会落后。
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世联 奥特莱斯的进入可以丰富大连商业的梯度
世联 策划经理 王研源
王研源：这一段时间开始真正的思索综合体和商业地产的问题，比如在逛街的时候，有时候发现这个牌子其实并不是很有名，甚至是国内的不是很知名的品牌，东西也很贵，这对消费者来讲，不是很合理，在这里消费品的次序是有问题的，当奥特莱斯进来之后，可能在国际知名品牌和本土品牌会有一个承接，梯度化会更丰富一些。现在中国很多方面会愿意做一些雷同的事情，但是做一些特色的事情是需要勇气和能力来运作，这种特色性的东西也是这个城市所缺乏的。第二很多品牌的进入，填补了这个城市某些消费习惯的空白。
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张骞：百年城不停给人惊艳
星浩 资深品牌及媒介经理 张骞
张骞：我们项目明年会有一些声音，现在不适宜释放。现在大家都在讨论商业地产的概念，作为非地产运营公司在运营地产项目和商业项目的时候有很多问题，包括现在东港区的现状和未来发展，现在做定位的时候也会考虑需求。所有的东西要从人的需求出发，有需求就有市场。谈百年港湾综合体我个人兴趣非常浓厚，区别于其他商业地产的地方，百年城给我感觉就是不停给人惊艳，百年城起到了引领的作用。
到场嘉宾观看百年港湾项目宣传片
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邵玉波：百年港湾现在这个价格，只要是买就赚了
世联地产 销售总监 邵玉波
邵玉波：关于大家讨论的商业地产，商业会比较多。我们是从事住宅销售这块，也是借助商业给我们带来一些价值。商业地产真正市场认同是什么样，包括用户，真正对商业综合体的认知程度相对偏低，百年港湾是比较纯粹的，是集商业、酒店、娱乐、餐饮、交通为一体的。我曾经在深圳，深圳的幸福里，华润做的，幸福里和百年港湾的节奏刚好是反过来的，它是商业、酒店，包括交通，运营得非常好，而且是相对比较成熟的区域。所以当时幸福里周边的住宅还卖2万多，幸福里的住宅卖4万多，他们对综合体的认知已经到了一定程度了。目前的百年港湾比较亏，包括商业是明年到12月份才开始启用，现在这个价格，只要是买就赚了。随着商业逐渐的兑现，随着这个片区的成熟，它的价值远远超过住宅的价值。
到场嘉宾听置业顾问讲解项目详情
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闫海龙：百年港湾定价比较切合目前市场
辽渔地产 副总 闫海龙
闫海龙：大连现在目前有两个项目值得关注，一个是百年港湾这个项目，因为原来是13000—14000，在目前这个市场比较合理。第二个是金地的项目，在时代广场后身，均价16000，我认为它这个项目在目前市场也比较切合实际。对大连人来讲，香炉焦相对中心开车不是特别方便，这里未来交通需要引导。这里虽然是市内，但是只能是定位在中端或中低端，大连人收入比较低，消费比较高，我们要算一下总房款，看怎么样给客户推算比较合理，千万不要认为商业一定能带动住宅。刚才我看了样板间，装修风格不是我个人所喜欢的，当然百年港湾可能还有别的考虑。
到场嘉宾听置业顾问讲解项目详情
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鲁洧：开发商应该团结起来 把价格拿下来
庭林熙谷 营销总监 鲁洧
鲁洧：我认为百年港湾这个产品没有什么问题，而且是非常的，尤其在西岗区。当下我觉得我们应该团结起来，大家一起把价格拿下来，虽然部分业内人士已经把我们的底线全部拿出来了，但是老百姓现在不是很认可这件事情，或者老百姓还是认为我们开发商在忽悠。我认为业内还不如把价格降到老百姓认可的地步，老百姓就可以买。
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孙正华：这一区域目前交通压力很大
卡纳意乡 营销总监 孙正华
孙正华：奥特莱斯这个概念，我们也学习了一下，项目很好，我有一个担心。刚才也提到了就是交通的问题怎么解决，西岗区政府一直有洽谈，目前这个项目还没起来，整个交通压力很大。如果起来了之后，2000户居民吃住可以解决，行怎么解决？
陶加建：地下通道还没成型。这个地方必然要改变，里面已经做成了大家多东西，不改变是不行的。这样的企业，像大连一样，八几年的时候有很多人，现在真正竞争的时候没有了。
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闫晓慧：开放式的街区出于对过去老街区的回忆 顺应了城市发展的主流趋势
闫晓慧：老板在最初的时候是做商业起家的，对商业的理解是比较深刻的，所以才有了百年城今天的发展。百年城的商业线包括了高端品牌的百年城商业线，还有贴近老百姓生活的温州城线，现在长春和沈阳百年城都在运营。大家经常问得问题是：不是定位在高端住宅区吗，既然如此开放式的街区是不是会对销售有影响？百年港湾住宅为什么做开放式的街区，主要出于对过去老街区的回忆，这也是在国际上的流行趋势。百年港湾住宅板块受到了市场很多的认可，顺应了城市发展的主流趋势，依靠这种大的商业配套和现在住宅的产品形势，未来呈现的前景比较好。我们的奥特莱斯不能称为是的，但是是有特点的，在这里我们不仅仅会卖一至二折的低价打折货品，还会引进市场上七至八折的新鲜货品，货源非常丰沛，这个是基于百年城品牌积累和商业运营的能力打造的。
专题：40余地产精英百年港湾 “大话”商业地产
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