[摘要] 开发商对于房价走势的悲观情绪，在一份渣打银行的调研报告中得到了印证。
开发商对于房价走势的悲观情绪，在一份渣打银行的调研报告中得到了印证。
12月6日，渣打银行发布针对中国8个二三线城市的调研报告称，受访的30家住宅开发商都认为目前房价还未见底。但这些开发商对于降价的底线意见不一。有20家开发商认为未来6个月房价将下降1%～10%，9家认为很可能降10%～20%。只有1家开发商认为房价可能降20%～30%。
渣打此番调研的8个城市为成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆，调研在今年10月、11月期间进行，调研对象为当地开发商高管和几家大型开发商的当地机构高管。
资料来源：渣打银行全球研究部
“国庆销售都还可以”
开发商低于房价走势的低迷预期，与其对于当下楼市成交低迷的判断有关。
30家房地产开发公司国庆期间的销售情况都还可以。但关于9月楼市，有19家认为其同行销售欠佳，10家认为同行的销售业绩还可以，只有1家认为同行的销售状况良好。
关于当前的库存情况，有24家开发商称他们所在地区的开发商手中的房屋库存，比他们年初预想的多。报告指出，以北京为例，它的房屋库存相当于37个月的销量，而杭州是26个月。在7个主要城市中，平均库存水平现在是17个月，而历史平均水平是10个月。
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多数情愿再观望一下
不过，上述种种，并不意味着开发商就会大幅降价。
“多数开发商更情愿再观望一下，当然是否能撑得住取决于很多因素。受降价影响的是那些利薄的开发商，通常是那些近期高价买地的开发商，以及那些只有一两个工程的开发商。相反，大开发商还可以用其他项目的盈利冲抵一些项目的损失，同时他们还有在银行融资的优势。”渣打说。
按照渣打的调研报告，受访的30家开发商中，有一半认为10%～20%的降价足以触发销售回升，而10家认为不用降这么多就能达到刺激销售的效果。“这可以解释为开发商的降价底线是20%，他们预期这将触发2012年上半年销售的恢复。”渣打在报告中写道。
多数认为政策不会变化
渣打在调研中还发现，政策对住宅开发市场的打压，使得相当一部分开发商选择离开住宅开发领域。渣打调查的30家开发商中，有17家称同行正转向更商业化的地产项目。
渣打的报告同时提到了开发商的政策预期。不少开发商认为，未来几个月政策不会进一步紧缩，少数人认为政策会放宽，但多数认为不会出现什么变化。在渣打调查的30家开发商中，有22家认为，如果中央政府坚持紧缩，地方政府不可能改变政策。
报告提到，此前广东佛山市曾试图取消对非常住居民的买房限制。据说佛山在宣布上述决定后，即收到中央方面的一个电话，不得不公开收回该决定。
基于政府不会让房地产业彻底垮台的判断，渣打预期，2012年二季度，政策会有所放松，最理想的方式是放松对首套房购买者的限制。
渣打的最终结论是，到2012年二季度，预计很多一线、二线和三线城市的住宅价格将已大大降低。“回调幅度可能达到20%左右，有着大量房屋库存的二线城市房价下降的幅度可能更大，小城市房价则不会下降这么多”，“如果我们考察的开发商说得没错，20%的降价应该足以刺激房屋销售。”
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房价控制“年考”在即逾30城市尚未达标 每日经济新闻
临近年终，又到清算时刻。“房价控制目标”已成为悬在不少地方政府头上的一把利剑。
年初出台的“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。
按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，但《每日经济新闻》记者统计发现，将该目标公之于众的城市只有121个。
尽管房价控制目标的确定被认为是地方政府在博弈中的一次 “胜利”，但今年下半年，不少二三线城市的房价逆势走高，已危及这一目标的实现。北京中原地产发布的报告显示，截至11月底，在上述公示目标的121个城市中，至少30个城市未完成。
近三成城市尚未达标
“房价控制目标”于年初在“新国八条”中提出，按照住建部的汇总，截至今年3月31日，657个城市中，已有608个城市发布了年度新建住房价格控制目标，占92.5%。此后，又有城市陆续公布上述指标。
但记者调查发现，将该目标公之于众的城市，仅有121个。
据悉，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩。
以广东省中山市为例，该市住建局公布的住房价格调控目标为“低于全市年度生产总值增幅”。据此，今年中山的房价必须控制在5853元/平方米之内。但按照北京中原地产的测算，除今年2月和3月之外，中山市新房住宅的成交均价都超过了6000元/平方米，9月份甚至达到6336元/平方米，明显超出上述目标。
中原地产还表示，类似中山的城市，初步统计有30个左右，占比接近三成。这些城市主要分布在东部、东北、华南等地，其中大部分为非限购的三线城市。
这与官方数据似乎并不相符——国家统计局数据显示，今年10月，70个大中城市的新建住房价格平均环比下降0.15%，在涨幅持续缩小数月后，终于实现下滑。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟称，纳入统计的70个城市以大中城市为主，而下半年以来，房价上涨较快的多是未纳入统计的三四线城市。
部分城市突击“限价”
根据统计显示，今年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，有43个城市价格仍保持环比上涨。其中，威海、烟台、汕头、包头、太原位居涨幅榜前5位。而在这5个城市中，威海、汕头、包头未纳入国家统计局的统计范畴。
一些业内人士指出，尽管年初市场普遍低迷，但自今年二季度以来，不少中小城市房价开始出现较大幅度上涨。北京中原地产的统计称，部分城市价格上涨甚至超过10%，几乎触及房价控制目标“红线”。
《每日经济新闻》记者也发现，从今年第四季度开始，一些城市已开始着手控房价。例如，中山就曾在上月初发布“限价令”，新房限价标准为5800元/平方米，略低于该城市的“房价控制目标”。此外，韶关、丹东、廊坊、烟台、珠海等城市也曾先后出手限价。
政策博弈将持续
无论房价控制目标是否能够完成，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。
据悉，除佛山尝试公开放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。
张大伟向记者称，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。
事实上，住建部近期已经知会地方政府，明年继续实施 “限购令”，但对于明年是否继续出台“房价控制目标”，目前仍不确定。
专家表示，房价控制目标的制定，是中央和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。他认为，不排除明年中央加强调控，并继续推出“房价控制目标”的可能，但该标准的确定，将继续伴随着中央和地方政府的博弈。按照当前的房价走势，即便出台上述目标，地方政府也相对容易完成。
上述两位受访者均认为，从今年10月开始，70个大中城市房价将进入下行通道中，这一趋势将至少持续到明年季度。
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