[摘要] 国家统计局发布的数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。
（来源：新华网）国家统计局发布的数据显示，2011年12月70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。
各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效“控制”了房价。
涨幅收窄
在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。
瑞银房地产分析师李智颖称，范围内的房价收入比约为7.5倍，较健康，但一线城市和部分领先的二线城市房价收入比风险依然较高。
开发商较为看重的销量并不乐观。从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。
从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。
有专家预计，这轮下行周期将超过上一轮。
存量增多
李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力，”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。
世联地产(10.36,0.23,2.27%)集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。
在严厉调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发投资。
从国家统计局公布的开发企业资金来源构成看，2011年以来，国内贷款比重持续下降，企业自筹资金比重上升。另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观。
事实上，在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业降价促销，但难以改变整体局面。
灵活“过冬”
专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。
近期，一些城市调整普通住房标准，将住房总价提高。普通住房标准提高后，将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费。
一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府“救市”措施，也不必担心会助推房价上涨。
另有专家认为，短期看，房地产企业必然会采取“开源节流”方式“过冬”，即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务比重。
而还有人认为，大型房地产开发商能够度过市场低迷期，但小型开发商可能会遭受财务压力。
在楼市调控政策未放松前提下，未来房企面临的降价压力将更大，会有更多的房企加入“以价换量”的竞争。
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2011年房价下跌收官 性下调通道已经开启
（来源：新商报）在2011年12月环比价格出现回落的城市中，二、三、四线城市的回落幅度和回落范围明显加大。环比下调幅度比较明显的城市有：温州、南京、九江、杭州、岳阳、南昌、宁波、郑州、深圳、长沙。
18日，国家统计局公布2011年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，在房地产调控的持续作用下，房价回落的趋势仍在继续，房价出现下跌的城市范围不断扩大，楼市由升转降的拐点已经确立。
业内分析人士指出，从去年年底的中央经济工作会议，以及正在召开的各省份地方两会释放的政策信号可以看出，在房地产调控取得阶段性成果的情况下，调控政策仍将继续保持力度，2011年“跌停”收官的楼市，在2012年初仍将延续下跌大势。
下跌收官 2012年房价将低位回落
国家统计局公布的数据显示，2011年最后一个月的房价依旧延续了前几个月的跌势。与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市达到了52个，比上月多出3个，持平的城市继续保持在16个。同时，与2011年11月份相比，2011年12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比2011年11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。2011年12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。
北京中原市场研究部发布的分析数据显示，70个城市的房价指数数据中，同比、环比房价涨幅均保持着2011年11月份的变化特征继续下调，反映目前市场情况的商品住宅环比指数，在最后一个月的平均下调幅度达到了0.24%，继2011年11月份平均下调0.19%后再次扩大降幅。与此同时，房价平均同比指数也降至101.63，涨幅比上月缩小0.75个百分点。
链家地产首席分析师张月认为，2011年10月份房价初现拐点之后，价格进入连续回落通道，2011年12月平均房价环比下降程度加深，降价范围进一步扩大。目前已经有52个城市房价环比下降，比上月增加3个，占比达到74.3%。
北京中原市场研究部研究总监张大伟表示，自2011年10月份后，房价降价范围加速扩张，虽然2011年12月平均同比指数仍然高于100，但却已经达到年内值，比2011年1月增幅回落5.19个百分点。2011年以超过70%的城市价格环比回落收尾，这表明在经历了一年多的楼市调控之后，房价上涨得到有效控制，2012年将是房价低位回落的一年。
降价升级 性下调通道开启
在2011年12月环比价格出现回落的城市中，二、三、四线城市的回落幅度和回落范围明显加大。环比下调幅度比较明显的城市有：温州、南京、九江、杭州、岳阳、南昌、宁波、郑州、深圳、长沙。其中下调幅度的城市，房价环比指数下降了2个百分点。
根据链家地产市场研究部统计，2011年12月一线城市新建商品住宅环比指数99.83，33个二线城市环比指数99.71，其余的三、四线城市环比指数为99.81。其中一线城市环比降幅缩小了0.18个百分点，但同比降幅依然扩了1.26%。
“2011年12月价格变化指数的主要特征是二三线以及四线城市降价速度加快。”张月说。
业内人士分析认为，除了限购、限贷政策对于住房需求的抑制，2011年12月大型房企为提高业绩而在各地进行的降价促销不仅打破了市场价格僵持的局面，还带动了一线以外城市的价格深调。无论从环比降价城市数量激增方面还是价格回落幅度扩大方面，都可以看出，价格拐点出现之后，性的楼市下调通道已然开启，而且从年初各地新房市场的成交情况来看，2012年上半年楼市的整体特征仍然逃不过“量价齐跌”。
在房价回落的过程中，以限购为代表的各项调控政策依旧发挥着明显的作用。
根据链家地产市场研究部统计，2011年12月限购城市环比降幅为0.26%，其中环比下降城市29个，与2011年11月持平，但环比上涨的城市减少2个；未限购城市环比下降0.2%，环比下降城市23个，比2011年11月增加3个。
张月表示，从2011年限购城市和非限购城市的价格走势上看，上半年，限购城市的价格环比涨幅基本都高于未限购城市，7月份开始，价格环比涨幅持续低于未限购城市。这一方面体现出限购政策对于房价的抑制效果显著，另一方面也体现出2011年房价的下降也主要是受到限购城市的带动。
持续给力 调控政策走势牵动人心
2011年的房地产调控已经取得重要成果，随着房价的持续下跌，2012年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
1月份，随着各省份两会陆续召开，房地产调控问题再次成为人们关注的热点。在已经公布的二十多个省份政府的工作报告中，有关房地产调控的内容依然占据比较重要的部分，而且也是众多民众及媒体关注的焦点。
其中，北京在实现了2011年“稳中有降”的调控目标后，在2012年还将继续维持这一调控目标；而上海也次提出要实现新建住房价格“稳中有降”的目标。
除此之外，包括湖南、天津、广西、河南、山西、辽宁、河北等省区市在政府工作报告中均明确提及保持房地产的健康发展，并称将延续调控力度，加快保障房建设。
与此同时，近期住建部提及将用6个月左右的时间实现40个主要城市房产信息联网，此举无疑将更加有效地遏制楼市的投资和投机行为，并对后续的房产税增加试点奠定基础。
从去年年底的中央经济工作会议，到今年年初各地两会传递出的各项政策信号不难看出，2012年的中国楼市调控依然将保持着“给力”的状态。在经历了2009年的高速增长后，受调控政策影响，国内房地产市场近两年的发展速度正在回归到一个相对合理的水平。
“从去年的抑制过快上涨，到现在的合理回归。说明房地产调控的内涵已经发生了改变。”张大伟表示，在目前情况下，下调部分区域过高的房价已经成为政策的主要目的。预计2012年楼市成交量可能继续延续2011年四季度的趋势出现下调。
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大连大户型二手房价下降明显
国家统计局发布的去年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，大连新建商品房价环比下降0.1%，同比则增长了2.2%。在按户型面积划分的统计结果当中可以看到，大连90平方米以下新建住宅、144平方米以上新建住宅的价格基本上保持了微涨或不涨的趋势，而90~144平方米区间户型商品房的价格同比出现微幅下降。大连90平方米以下新建住宅同比涨幅为2.6%；144平方米以上新建住宅价格同比涨幅为1.9%；90~144平方米新建住宅价格同比下降0.1%，环比上涨2%。
与新建商品住宅相比，大连去年12月二手住宅交易价格的下降较为明显。大连当月二手房价环比下跌了0.3%，相比2010年12月则增长率为零。按户型来看，90平方米以下户型出现了同比降幅，与2010年12月相比其价格同比下降了0.6%，环比则下降了0.1%。 90~144平方米户型二手住宅价格环比下降0.4%，同比则增长了0.7%。 144平方米以上户型价格环比下降0.9%，同比上涨了1.2%。
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