[摘要] 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会将在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚最具影响力的专家、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。 房天下讯 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会将在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线。房天下发起开局2012系列高端访谈，诠释房企转型发展的殇与路。近日，大连金广地产集团营销总监张兴韬接受房天下记者采访。
大连金广地产集团营销总监 张兴韬
房天下：1月13日大连市国土资源和房屋管理工作会议上传出消息称：2012年大连限购政策将对特殊人才做出放松微调，您怎么看待这次微调？是否认为2012年大连的限购将有所放松？
张兴韬：“1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。”现在部分城传递相应的政策和措施，例如以房产税代替物业税等等，各地的政府都在创造房地产发展的便利条件，这些举措对于房地产企业来说都是一件利好的消息。房地产行业关系着50个多行业，也是经济发展的一个重要的链条，适度放宽政策是有利于经济发展大局的。2012年大连限购政策将对特殊人才做出放松微调，是建设大大连、引进人才的一个重大举措。同时这一举措也是房地产理性回归的一个信号，2011年国家的宏观调整已经初现成效，房价得到了抑制，通货膨胀有一定的缓和，保障房的建设与日俱增。政府势必会制造一个稳定的环境提供给消费者和开发商，如果房价一直降，政府不会置消费者利益为不顾，12年上半年会初现态度的转化，微调，调整更多的是买方和卖方的环境的合理性。
房天下：经历了2011年的调控洗礼之后，您认为2012年大连楼市销售是否有困难？问题会集中在哪些方面？您所在的企业或者项目，将如何实现营销创新？
张兴韬：2012年对所有房地产企业来讲都是非常有挑战的一年，也将是行业大洗牌的一年，房地产行业进入一个新的阶段，呈现两个特点，是随着成交量的萎缩，房地产企业自身竞争力将由向外转为向内，由过去的资源拓展型向内部挖潜型转变，客户争夺将呈现全面和深入的局面。第二是地产企业两极分化加剧。强者愈强，而弱者则被淘汰，市场将进一步细化，地产企业的定位将更加清晰。
2012年的大连楼市，因为其区域特点和房价水平，决定了整体销售上不太可能出现大幅度萎缩，但不同区域、不同项目之间的差距将会拉大，优势地段、稀缺资源、适宜居住、品牌房企、理性价位的产品，将会占据大部分的市场份额，房价也将不断接近底价，经过一段时间的均衡期后，大连市场将会重新放量，市场将继续活跃起来。
2012年销售方面的问题，将更集中在不同项目的内部，而不是外部环境。长期以来的地产卖方市场，使得一些地产公司和项目面对新的市场环境和竞争，应变能力和解决问题能力不足，同时一些缺乏足够积淀和专业能力的企业盲目进入房地产行业，这些公司也将面临巨大的调整和市场检验。
在营销上，金广将会有很多的创新，将集中体现在产品竞争力上、价格策略上、营销活动上、媒体渠道上、客源拓展与维护上、品牌建设上、人才培养与储备上，房地产行业进入了“制造业”时代，客户的购买将更有赖于项目对客户价值兑现的内容和程度，金广2012年的主题为“舒居主义定义者”，金广地产将整合20年的开发经验，以产品品质为根基，以诚信为依托，以实力为保障，在市场竞争中取得成功。
房天下：2011年，银根紧缩、市场低迷和债务缠身导致了众多房企举步维艰，绿城等大开发商也不例外，楼市“过冬论”也甚嚣尘上。您如何看待这一现象？
张兴韬：各个企业遇到的情况不一样，有的企业因自身的发展和布局会遇到各种各样的问题，金广在“过冬论”方面不会受太多的干扰和影响，冬天会冷，但是也是修炼内功，增加职业技能培训的时机。任何一个行业有波峰，也就有波底，这是正常的，一些开发商暂时出现的问题和困难也是在所难免的，但这也为其他开发商和行业发展提供了宝贵的经验和教训，如何科学正确的前瞻市场、如何合理有序的发展，如何加强风险防范意识，如何面对危机采取有效手段，这些是任何一个开发商都不能回避和忽略的话题，而这些能力也决定了开发商的决策和状态。
房天下：2012年，商业地产龙头万达销售额一举突破千亿，跃居第二；这可以看作是中国地产发展转型的成功么？
张兴韬：万达这两年也正在积极筹备上市事宜，在近30个城市都有万达中心或万达广场，发展速度迅猛。万达的发展有两个值得借鉴的地方，前期对于政府规划的深入研究，结合地块的核心位置，来进行产品研发；第二，站在城市运营的高度来看待市场的变化，持有面积包括五星级酒店、写字间等租金较高的产品不断增加，资金的运转可谓游刃有余。一些国外的开发商，最终商业地产的开发逐步超过了住宅，是房地产发展的一个方向，但是因企业而异，有许多项目住宅领域的开发也做得比较成功，条条大路通罗马，适合自己的发展模式是的发展途径。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
