[摘要] 以在北京的几个楼盘项目为例，称地价占总成本的近50%，各类税费占20%，购房者只要知道了楼盘地价和税费构成，就能估算出房屋的大致成本，再加上开发商一般10%至15%的合理利润率，便可以推算出适宜的“买房点”价格。
而昨天下午举行的博鳌论坛“2012中国房地产大变革”分论坛讨论，以“经济转型与地产定位”为主题，讨论自2010年新“国十条”出台后，近2年来房价调控的得失及未来走向。
而对于北京、上海这两个住房问题相对突出的特大型城市，绿地集团董事长张玉良说，在目前严厉的“限购令”下，开发商面对的大多是刚需购房者。一面是政策调控，一面有刚需支撑，互相对冲后，张玉良认为未来上海市区的平均房价可能出现“稳中有降”。“大降估计可能性不大。”他说，“10到20（个百分点）就到顶了。”
而在关于房价的讨论中，有一个话题永远难以回避，那就是房价到底多少才算合理。
而中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立提出，根据国际经验，如果一套标准住房的售价，约等于该地区户均年收入的6倍，那可以认为房价是较合理的。如果“房价收入比”高于6，则表明房价偏高。
而随后，为了说明部分城市房价过高是由综合因素所致，首创置业董事长刘晓光还披露了一个计算“买房点”的简易公式。
他以在北京的几个楼盘项目为例，称地价占总成本的近50%，各类税费占20%，购房者只要知道了楼盘地价和税费构成，就能估算出房屋的大致成本，再加上开发商一般10%至15%的合理利润率，便可以推算出适宜的“买房点”价格。
房价未来还会上涨吗？进入4月份能买房子么？这恐怕是很多购房者心中的疑问，这里为购房者分析了5大因素合力2012房价跌势难止，其实买房或者可以再等等。
“限购”“信贷”多变数卷土重来未可知
“买，还是不买，这是一个问题。”
3月17日晚上8点半，刚陪老婆看完电影《哈姆雷特》的罗特，在北京市昌平区阳光商厦[附近的出租房里一边自言自语，一边踱来踱去。
“好不容易赶上周末看场电影，你就唉声叹气的。”老婆张雨抱怨道。“咱们结婚都快两年了，现在也有购房资格和一点积蓄，是不是该准备贷款买房了？”罗特说着，向老婆望去。
在罗特的建议下，夫妻二人第二天专门打电话给在《投资与理财》杂志当记者的好友，详细咨询此事。
该好友刚从3月15日举行的上海春季房展会回来，告诉他们房展会上人很多，但不少人在接受采访时，也表示因担心房价会上涨，而纠结现在该不该买房。值得一提的是，现场出现了开发商“垫首付”和首付一成的宣传，而近期深圳更有开发商抛出了“垫首付、免月供、送车位”的优惠。但也有购房者表态：“信总理不信总经理，开发商降价诚意不足，我们就只能继续观望等待。”
“那就赶紧买吧。”张雨在电话的那一头对罗特说。
罗特吸了一口气，把他最担心的那个问题说了出来：“有房价未来上涨的不确定因素存在吗？”
好友想了想回答说：“有。”
罗特和张雨不约而同的问道：“什么因素？”
接着，该好友说出一番话来，直唬得罗特夫妻惊出一身冷汗来。
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文| 本刊记者谭敏
统计局数据显示，2012年2月与1月相比，70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？
两会上，政府立场上首次表态“房价必降”，并进一步提出保障房与商品房开发并重，与此同时，人口红利逐渐丧失，刚需下降。加上央行加息，买房卖房压力大，购房贷款利息的压力影响购房需求。开发商资金紧张，不得不甩卖楼盘，各地甚至频现开发商“跑路”。房价凸显五大硬伤，跌势难止。
两会尘埃落定，让开发商似乎难逃降价甩货的厄运，让刚需族暂不出手，似乎有了支撑。
两会期间，温家宝总理关于房价问题的表态，等于宣告房价还将继续下跌。讲话表明要继续维持严厉的房地产调控政策，最终使房价回归到与居民收入相适应的合理区间。这也预示房地产业将面临更为悲观的前景。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告别“两会行情”。
因素2：保障房供应力度加大
一年前中央提出的建设1000万套保障性住房的任务已然收官。今年的计划是开工700万套，建成500万套。
今年温家宝总理的政府工作报告对房地产有三个相关要点：坚定不移地加强房地产市场调控，大力推进保障性安居工程建设，促进房价合理回归。报告提出，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供给；加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。这进一步表明了保障房与商品住房开发并重的政策。
保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当保障性住房供应加大时，对商品房的需求必然减少，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然呈现出下跌之势。
因素3：人口红利逐渐下降
去年，中国第六次人口普查结果公布。数据显示，我国65岁及以上人口占总人8.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。与老龄人口占比不断上升相对应的，是人口红利的不断下降。
“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。
在过去的10年间，中国房价在巨大的需求刺激之下，上涨了近10倍。多年来，学术界的一些探讨认为，在中国人口老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。
简单说，老龄化加快+出生率降低=房地产市场购买力下降。
我国房屋空置率真相在最近两年已经不断的暴露出来。国家统计局去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房空置率越高。空置房成为高房价的一颗毒瘤，但伴随着人口红利的下降，可购房人群基数的减少，家庭房屋持有数增高，若干年后，房子或许会成为一个“烫手山芋”，人们避而远之。
因素4：房价成本降低
房价贵与土地贵关系密切。政协委员、香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲表示，地价高是造成房价高的最主要原因。地价不降，打压开发商只能对降房价起到一定作用。
对土地资源紧张、地价偏高等现象，国土资源部曾作过系统调查，结论是目前国内地价占房价的15%～30%。去年，调控压顶之下的楼市寒冬传导到土地市场，流拍、底价成交成为不少城市土地市场的常态。
有统计数据称，今年前两月，13个主要城市土地出让金总额同比下滑47.5%。如今，房地产市场经过调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。而随之而来的，就是房价的成本降低，房价下跌。
因素5：楼市资金两头紧张
2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点，贷款利率也随之调高，这使得开发商的资金链更加紧张。于是我们见到不断地有地产商“跑路”，房价由此进入了更快的下行通道。
随着房地产企业贷款难度的不断加大，通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，使得开发商资金链更加紧张，迫于回款的压力，开发商不得不降价促销。
对购房者而言，提高贷款利率后，还贷压力也随之变大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，会直接影响购房需求。以投资投机为目的的购房者，面对不放松的调控，当然不敢“乱动”，这也有利于房价的进一步下降。
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开发商“压力山大”频现“开跑跑”
文| 田野
“黑开发商，诈骗犯，还我们苦命钱……”长沙岳麓区一个开发商跑路的楼盘售楼处，砸出大窟窿的玻璃门，被捣毁破损的楼盘沙盘，玻璃碎渣、售楼员名片、客户认购书、会员登记表，凌乱散落，还有墙壁上控诉声讨开发商“不良”的大字标语。
名为“麓山里佳园”的楼盘，只是长沙去年以来近10家开发商“跑路”的楼盘之一。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板“跑路”，工地停工，售楼处被砸，焦急的债主，惶恐的购房者，难以理清的债务迷局。
“湘江700”的老板因为资金紧张，向这3位债主借款7000万元。借款合同上明确了利息和违约条款。根据合同，如果开发商到期不能还钱，“湘江700”的其中一栋楼将过户给债主，以抵借款。
2011年年底，“湘江700”施工出现明显放缓，过完年后，项目工地直接处于停工状态。2月13日，债主和购房者开始怀疑开发商卷款逃跑，向长沙市公安局岳麓分局报案。
另一个近期长沙最有名的老板“跑路”楼盘——“麓山里佳园”的情况则不同，它是建筑工人发现该楼盘开发商出现了问题。春节前的腊月廿七，在多次讨要工资无果后，该楼盘的建筑工人一怒之下，砸了售楼部。接着是闻讯赶来的民间债主和购房者。
几周前，上百人汇聚“麓山里佳园”售楼处，召开业主代表大会。他们发现，不仅是交房时间成疑，开发商还涉嫌一房多卖、虚假合同、未备案等一系列问题。通过业委会的统计核实，一房两卖2户，假合同9户，未备案35户，延迟交房92户。
据统计，长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有“麓山里佳园”、“江滨家园”、“中远公馆”、“东方航标”、“中央公馆[消息 价格 户型 点评]”、“可可小城”、“利璞金立方”、“湘江700”等，而其中多数都涉及巨额民间融资。据不完全了解，除上述“湘江700”外，“中远公馆”涉及债务超过8000万元，“东方航标”非法集资额度高达数亿元，“麓山里佳园”债务额达到数千万元。
除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路。
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买房悠着点
文| 本刊记者孙晓宇
国家统计局数字显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格只有4个城市环比上升，而且涨幅都不超过0.1%，27个城市房价同比下降。跌跌不休的房价似乎让购房者看到了时机，但综合各方因素来看，各位还是悠着点儿，或许我们碰到了无底洞也说不定。车、物业、打折促销……其实，合理的房价才是购房者真正需要的。
“不买房闹心，买房也闹心。”去年，来京工作6个年头的张先生终于痛下决心，花190多万元（合2.1万元/平方米）在管庄远洋一方买了一套房。“其实我很早就开始看房了，一路看，房价一路涨。一开始是质疑自己为什么这么穷，后来就质疑房价为什么还不跌。”张先生说，“等真买房了，房价真的开始跌了，标价变成1.9万元/平方米、1.8万元/平方米……自己心里又不平衡了。”
去年底，在远洋一方北润园的交房日，百余名业主称“保温材料不合格”而拒绝收房。“核心问题还是房价，因为降价，心理不平衡，所以才会找出房屋质量或者其他问题来讨个说法。”有业主这样说。
闹剧一幕幕上演，其背后的总导演——“房价”也过得并不舒坦。除了每天被无数人说三道四，还要被更多人指桑骂槐，自身还要面临未来走向的难题。
我们暂且不管房价的“左右为难”，因为比房价更纠结的，是购房者的内心。房价还会再降吗？房价底部何时出现？是否已经到了买房的时机？
房子越来越便宜
春节过后，楼市进入新一轮推盘和促销，以“招保万金”为首的大型知名房企降价幅度明显，重点城市降价项目继续增加。
中指研究院3月初发布的百城住宅价格指数显示，2月份，100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.3%，其中27个城市房价环比上涨，72个城市环比下跌，房价环比下跌的城市数量增加了12个。从价格跌幅看，与1月相比，2月份百城房价环比跌幅扩大0.12个百分点，这也是100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，创下自2011年9月开始下跌以来的水平，且价格下跌范围进一步扩大。
根据伟业我爱我家市场研究院统计，自北京限购政策实施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均价约为17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
调查显示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比1月下跌0.31%，跌幅较1月扩大0.17个百分点，其中北京新房均价为22670元/平方米，较1月微跌0.61%，较去年同期下跌0.43%。
北京2月新房价格环比、同比双降，与低价项目近期占楼市成交主流有关。来自中原地产的统计显示，2月份北京签约比较多的项目依然是低价盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下项目。以签约量的大兴龙湖时代天街项目为例，该项目2月共签约115套，均价仅为11653元/平方米。
开发商受累情绪低落
一方面是房价不得不降，一方面是购房者持续观望，种种因素导致开发商也失去了奋斗的热情。来自中指研究院的数据显示，北京地区销售十强房企的销售总额，从2010年的993.03亿元，下降到2011年的952.35亿元，同比减少40.68亿元，降幅4.1%。
随着新建住房销售的冷清，商品房库存一路高企。以北京为例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高达11.96万套，比去年同一时间节点增加将近2.4万套，一年内增幅达到25%。这些库存也给开发商带来了不小的压力。
万科董事会秘书谭华杰近期表示，过去一年中，市场形势发生巨大变化。9-12月北京、上海、广州等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。但销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，市场存货压力进一步加大。万科今年在北京的重点销售项目是中粮万科长阳半岛 和住总万科金域华府。目前，长阳半岛还剩房源3000套左右，而金域华府的存量约200多套。
“跳楼大甩卖”已触及很多开发商的底线，因而在长沙、合肥、济南等地先后出现了开发商“跑路”的丑闻。房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示着中小开发商已经遭遇资金断链的困局，在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下，今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。也正是因为这样，或许新一轮“大甩卖”即将开始。
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房产中介频现倒闭
同样受到房产市场冷清牵连的，还有不得不提到的房产中介。一轮又一轮的严厉调控，使得楼市成交量下跌，国内多数房地产中介面临严重“吃不饱”的困境，不是关门倒闭，就是停业歇业。
根据链家地产市场研究部统计，2011年二手房经纪行业的份额下降至72.4%，与2010年相比降幅达3个百分点，成交量与2010年相比大约下降了50%，与2009年成交相比减少9万套左右。2011年，仅北京市房产中介就关店约1400家，而深圳房产中介的门店更是从8000多家锐减到5000多家。
除了北京以外，深圳、广州、上海等一线城市也出现中小房产中介机构倒闭和大型中介机构收缩战线的情况。去年11月初，中原地产华南区董事总经理李耀智宣布，将在深圳关闭60家店铺，裁员1000人。而广州的一位资深置业顾问也表示，目前大家都在死撑，如果今年二手房成交量仍不出现明显回升，广州地产中介“倒闭潮”也将会降临。
链家地产首席分析师张月指出，从2010年以来，在近乎长达两年的楼市调控环境下，房产中介机构的生存环境每况愈下，可比2008年的生存状态，甚至更为艰难。
买房不必太着急
“我可以明确地告诉大家，现在房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。”这是温家宝总理3月14日在两会结束答记者问时的话。这表明了政府打压房价的决心，也表明调控政策将继续施行。
当然，限购政策也是打压房价的一大利器。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年底，在执行楼市限购的46个城市中，已经明确表态继续执行限购的城市达32个，而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市则主要分布在中西部地区。
从理论上讲，房价走势受到多种因素的影响。本轮房价下跌，除了受到调控政策的影响之外，还受到开发商资金紧张、银行信贷收紧、保障房建设加快等因素的影响。
无论什么原因，房价下跌似乎已成趋势。《2012预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行的问卷调查显示，高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2 0 1 2 年， 国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为， 未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。 中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果，实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”
依照众多信息来看，是否购房者的好机会来了呢？有专家认为，如果是一些优质楼盘，或者是一些比较知名的开发商开发的楼盘，定价合理的话，购房者已经可以入市。一房地产经理人俱乐部负责人也表示，2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看，也是购房的好时机。
不过， 专家建议， 购房还是要找准时机，如果急着住，任何时候买都不吃亏；如果不急着住，可以再等等。而且，近来有人算了一笔账：从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是贷款成本提高了。以贷款60万元，贷款期限20年为例，若按照以前5年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按目前银行上浮10%执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年就要多出20多万元。这样算来，房价并没有降。所以，买房计划可以再等等。
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