[摘要] 在如今严厉的限购政策下，房地产市场中投资客和投机客近乎绝迹，“房票”成了贵过黄金的东西，对许多普通家庭来说，趁着投资客和投机客“被拒入场”，趁着买房还能砍点价，抓紧将手中的房产进行“更新换代”，乃是头等大事。小房换成大房，公寓换成别墅，非学区房换成学区房，甚至将国内房换成国外房。
在如今严厉的限购政策下，房地产市场中投资客和投机客近乎绝迹，“房票”成了贵过黄金的东西，对许多普通家庭来说，趁着投资客和投机客“被拒入场”，趁着买房还能砍点价，抓紧将手中的房产进行“更新换代”，乃是头等大事。小房换成大房，公寓换成别墅，非换成，甚至将国内房换成国外房。
相对于无房族来说，换房族是“富有和幸福”的，一套房换一套房，压力比买首套要小得多。下面，盘点当下上海换房族的幸福生活。
类 公寓换别墅
案例：松江区某联排别墅，部分目标客户就有公寓升级别墅的置换需求。联排别墅总价500万元左右，属板块内的一手房源。日前一对夫妇，妻子是中国人，丈夫是外籍人士，现场看房后，外籍丈夫对于项目的木结构格局情有独钟，在带看一次后，便决定直接购入。他们卖掉闵行公寓房源，得款300多万元，又从银行贷款130万元，公寓成功换成别墅。
点评： 21世纪不动产上海锐丰莘松店高级经理鹿双透露，板块内5月成交量较4月增加不少，增幅20%以上。这主要受益于5月中旬一波置换需求释放，不乏诚意度较高的别墅购房需求。虽然限购政策下投资客不见，但期待居住条件有较大改善的置换客，仍深爱别墅。
第二类 小房换大房
案例：张小姐的父母年纪已大，住在上大东村一套30平方米老工房里。张小姐想为他们购置一套闸北公园附近的两房，要带电梯、小区环境好。日前，张小姐觅得一套92平方米两房，总价260万元。
点评：小房换大房是楼市当中最常见的置换方式。这类买家早期因各类原因，买的房型偏小，此后家庭人口增加、工作地点变动以及收入增加等情况出现，促使他们 “以小换大”。 21世纪不动产上海锐丰新梅分行刘珍德经理介绍， 5月初，楼市成交再现回暖之势，只要价格达成一致，板块内的刚需和改善需求都很容易释放。
第三类 非换
案例：今年春天，范女士全家都在为儿子就读的学校奔波。范女士儿子4岁多，她打算送儿子去一所教育质量高、管理严格的小学。她把学区初步选定在徐汇区，并把自家浦东的房子挂牌390万元出售。
由于正值调控期，买房的人不多，能接受挂牌价的客户少。范女士开始犹豫，即使能够顺利卖掉，这一卖一买的税费达几十万元，周期也很长。有朋友建议，可以先买套便宜的使用权，挂个户口，这样就不用兴师动众换房了。但范女士想，使用权房子都很小、很旧，一家三口基本没法居住，今后孩子读小学、初中，把家安在学校附近。
点评：仁丰地产交易管理部经理徐育芳认为，如果范女士感觉自住的浦东房屋现在卖不出理想价格的话，不必急于出售。建议先在学区附近购买一套面积不大、房龄较早的产权房或售后公房。等将来浦东房子以比较理想的价格出售之后，一方面可以偿还贷款，另一方面若有实际需求，也可利用多余资金再购置一套附近的小户型，或者进行置换。
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第四类 老房换新房
案例：薛小姐一家三口住在一套70多平方米的老工房里。她和丈夫决定，卖掉这套房屋，在附近换一套次新房或者新房。 “如果是次新房，可选择在原居住地附近；如果是新房，可以往远一点的地方走。”
点评：去年第四季度以来新盘竞相打折，局部区域受新盘大幅降价的冲击，部分购房者打算以旧房换新房。不少购房者在将房龄较长的老房子卖掉后，往往能够换成价格适中的新房或者外区条件更好、面积更大的房子。
第五类 大房换小房
案例：家住九亭的张小姐最近很纠结：把房子换到徐汇区，还是闵行区？不管换哪里，方便孩子入园、上学是大方向。入学季，适龄孩子家长的焦虑，传导到这位两岁孩子的妈妈身上。她想借调控择机换房。
张小姐夫妻俩两年前在九亭买了一套130多平方米三房。轨交9号线开通后，去市区方便了。但现在她的工作单位在莘庄，轨交9号线借不上力，只能乘公交车上下班。如今孩子两岁了，九亭附近并没有理想学区，张小姐决定到徐汇区或闵行区买。
点评：业内表示，换到闵行区，房价相对低一些，可以买万科假日风景等小区的房子，入闵行实验小学，自己上班也方便。徐汇区优质教育资源丰富，幼儿园、小学、初中，可以一次搞定，但房价高。张小姐思虑再三，还是决定买徐汇区，毕竟孩子上学方便是最重要的。
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第六类 国内换国外
案例：如今越来越多的中国人开始到海外置业。以澳大利亚房产为例，日前携澳大利亚墨尔本房产来国内销售的澳中集团表示，澳中集团在墨尔本西南区靠近海边开发的花园洋房，每套52万澳元-54万澳元。有少数客户资金不充足，却想在海外买房，于是选择将国内房产抵押贷款，凑够墨尔本房产的首付，其余的将以租养房。
点评：如今，海外买房热度不减。但业内提醒，并非所有人都适合投资海外，置业海外存在诸多风险，投资者至少应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。
换房族共有几类？
信义房屋分析师把购房者分为三类：投资型、刚需型和改善型，换房族归在改善型这一类。
换房族又可细分为两类：一类是目前居住条件比较差，如房屋面积不足90平方米，或者人均住房面积不足15平方米，迫切需要改善居住环境而准备换房；一类是本身居住条件不差，但收入颇丰，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量而想换房。
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换房族在想什么？
21世纪不动产上海区域市场研究部罗寅表示，由于生育潮、上学潮的到来，申城许多家庭都有改善房屋的需求。但这部分群体受限购政策影响，购房意愿与调控之前大为不同，选择一步到位的客户明显增加，他们倾向于购买均价较低的中、大户型房子。
换房族注意什么？
信义房屋分析师指出，换房时需注意以下几点：
■对新居住区域的选择。换房族对住房区域的选择一定要有全面考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校分布情况等，全面衡量自己的经济能力和换房需求。
■对原来住宅的处理。换房时，原来住宅是卖是租，要结合自己的经济实力和市场情况来确定。如果经济实力很强，原有住宅位置又较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金抵冲买房后的贷款。
■相关交易税费要理清。以旧换新时，一定要注意自己作为卖方和买方的双重身份，了解两套房屋需要缴纳的税费。
■卖房与买房可考虑同步进行。如果要换房，手头资金又不充裕，可以考虑卖房、买房同时进行。如果同步的话，要先做好新房的选择和购买前期工作，比如看房、议价等，一旦旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。这样就可以依靠卖房收入来支付首付款，不足房款可以申请商业贷款或公积金贷款。
■安排好后续生活费用等。换房时要考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用增加等情况，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证孩子未来的教育费用。
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