[摘要] 数据显示，仅9月份，房企对外公布的海外融资计划额就已超过百亿元。而8、9月份两个月，房企境外计划融资的规模更是接近400亿元。其中票据发行、银行贷款、配股融资等融资方式轮番上阵，被开发商用了个遍。
（来源：华夏时报）国内融资无望，迫使一些房企将目光转向海外市场。继上半年河南建业(00832.HK)、合景泰富(01813.HK)等在新加坡资本市场成功发行票据之后，最近两个月，内地房企在海外融资的势头有增无减。
数据显示，仅9月份，房企对外公布的海外融资计划额就已超过百亿元。而8、9月份两个月，房企境外计划融资的规模更是接近400亿元。其中票据发行、银行贷款、配股融资等融资方式轮番上阵，被开发商用了个遍。
“内地针对房地产公司的融资一直处于收紧状态，而从市场公开披露的财报数据来看，目前开发商整体的流动资金还是比较有限，因此其境外融资的冲动就比较强烈。”资深港股分析师李相锋称。
房企纷纷海外融资
9月20日，花样年(01777.HK)发布公告称，公司已就发行于2017年到期的2.5亿美元的优先票据与美林、瑞银及工银国际订立购买协议。
龙湖地产(00960.HK)也于9月19日发布公告称，已就配售及认购股份与配售代理方花旗、高盛签订了协议，通过此次配股，龙湖预计将获得款项共计约30.89亿港元。这是该公司继去年7月份配股失败后的再次试水。
除花样年、龙湖外，佳兆业集团(01638.HK)、路劲地产(01098.HK)、富力地产(02777，HK)及华润置地(01109.HK)也于近期宣布，将发行优先票据或者签订银行贷款。有消息称，越秀房托(00405.HK)也很快将公布其配股计划，该公司原定以配售价3.56元，集资约40亿元。
对于眼下内房股如此急迫地去海外进行融资，知名房地产专家韩世同分析，主要原因还是因开发商面临巨大的资金压力。李相锋对此表示认同，他认为，由于库存高企，开发商总体的流动性依然吃紧，目前存量资金仍遭受着巨大的挑战。
伟业我爱我家(小区网论坛)集团副总裁胡景晖指出，虽然9月份开发商加大了推盘力度，但仍无法掩盖因有效购房需求不足而导致的市场转冷的尴尬局面。
胡景晖还认为，近日北京住建委对外公布的关于加强限购审核的通知，反映了临近年底，地方政府将对已出台的相关调控政策执行趋严。
“在这样的形势下，今年剩下几个月的房地产交易量不一定很理想，更不会出现像7、8月份那样火热的销售场景。”胡景晖强调说，基于开发商仍面临较高的存货压力，其资金压力并未完全缓解，因此急于去海外融资在情理之中。
北京中原地产研究总监张大伟表示，成交量的下降，必然导致开发商预售款回流的缩减，因此开发商的现金流，仍面临严峻考验。
偿债风险加大？
尽管自本轮调控以来，海外投资者对内地房企也保持着谨慎的投资态度，但其融资的大门却一直是敞开的。亚洲投行盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示，作为国际化的资本市场，在中国香港或者新加坡，不论是发行票据还是配股，只要找好投资人，最快一两周的时间内就可以将钱拿到，这种便捷的市场化操作手法，成为内房股较为看重的因素之一。
“我最近还在香港给一个已经停牌了的上市房企融了5000万元，不过这类公司的融资成本会相对高一些。”黄立冲称。
事实上，除黄立冲所说的上述停牌上市房企的融资成本有所提高，由于楼市调控的影响以及内房股对资金的迫切需求，目前海外投资者已经普遍上调了投资率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%-6%提升至9%-12%。
“与房地产市场好的时候相比，目前房企在海外融资的成本其实并不低。”李相锋表示。
今年4月，建业地产发行1.75亿新加坡元2016年到期优先票据，年利率为10.75%。在此之前，雅居乐所发行的总值7亿美元的优先票据的利率为9.875%，合景泰富的年利率更是高达13.25%。
9月以来，佳兆业和花样年发布公告显示，其优先票据的年利率分别高达12.875%及13.75%。
“尽管发行成本较高，但花样年仍大力推广，希望市况和投资者的反应能够较为积极。不过近期这些年利率达13%左右的优先票据也着实让业界感到吃惊。”一位业内人士指出。
而上述企业略显激进的融资策略让评级机构有所警惕。标准普尔日前发布报告称，将授予花样年拟发行的优先无担保美元债券“B+”债务评级和“cnBB-”的大中华区信用评级体系债务评级。对于花样年公司的债务评级较其企业信用评级低一级，标普解释说，由于花样年在开发高端住宅项目上的有限经验，以及激进的扩张势头，致使其评级受限。
针对目前内地房企以较高的融资成本换取资金的现象，韩世同提醒说，这些房企未来可能面临汇兑风险。
李相锋则分析称，海外融资只能是一种有效的融资补充方式，如果开发商大规模地进行海外融资，未来将面临巨大的偿债压力和偿债风险，“这应该是房企要考虑的问题。”李相锋强调说。
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（来源：经济参考报）记者调查发现，近日先后有金地、龙湖等十多家上市房企进行过融资或者明确表示有融资意愿。来自业内的分析则认为，由于经营扩张需要，这些房企正在进行新一轮融资计划。
多家上市房企有融资需求
数日前，龙湖地产发布公告称，公司与作为配售代理的花旗及高盛签订了协议，以全面包销基准价11.88港元的价格，以先旧后新的方式配售共2.6亿股份，共计获得款项总额约30 .89亿港元。据悉，这是龙湖上市以来笔配股融资行为。
龙湖集团表示，此次配股所得资金主要用于近期取得的杭州滨江和大连东港两个项目地价款支付以及日常运营。资料显示，这两个项目土地款总和约为40亿元。
链家地产市场研究部常清告诉记者，“龙湖此次大规模融资并非源自于经营上的压力，主要原因还是在扩张后的资金需求”。链家地产的统计数据称，2012年以来龙湖拿地宗数为25宗，规划建筑面积合计620 .3万平方米，斥资166 .9亿元。“从龙湖目前的销售业绩来看，前8月完成销售业绩241亿元，年度销售目标达成率62%，经营状况良好”。同时，从中报也反映出，截至6月末，龙湖现金持有174 .7亿元，一年内到期的银行及其他借款为45.3亿元，偿债压力较低。净负债率为49%，低于行业平均水平。
另一标杆型上市房企金地集团近日同样发布公告，斥资16 .54亿港元收购星狮地产56.05%股份，成为后者控股股东。公告宣布后，分析人士随即指出，“这是继万科收购香港上市公司南联地产后，又一地产龙头进军香港资本市场，开启新融资之门”。
北京中原地产市场研究部根据金地集团8月份销售简报分析指出，该公司当月共实现签约面积19.7万平方米，较上年同期增加20.6%；签约金额22.3亿元，较上年同期微增0.3%。而截至8月底，金地已累计实现签约面积155 .8万平方米，较上年同期增加35.5%；累计签约金额182 .6亿元，较上年同期增加14.5%。
面临土地补仓的企业对资金需求量将更大
北京中原市场研究部总监张大伟在分析金地与万科分别赴港买壳的原因时认为，两公司均为拓展融资渠道。“在经历两年的严厉调控后，房企对资金链的关注明显加强，多渠道融资将有效降低经营风险。香港等股市的融资成本相对较低，也有利企业降低资金成本”。另外，张大伟还指出，“房企开始积极入市拿地后，对资金的需求也相对有所增加”。
《经济参考报》记者统计发现，仅9月份以来，就至少有11家房企进行过融资或者明确表示有融资意愿，除了龙湖、金地外，也不乏保利、佳兆业等其他一些典型房企。这和9月份土地市场的升温不无关系。9月份，万科、中海、华润 、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地达百亿元。近期多家房企大规模拿地，而积极进入土地市场的前提是手中需要足够的储备资金。
根据链家地产的统计数据，仅仅9月上旬以来，万科、华润、恒大三大房企购地款已 过80亿元。随着未来土地市场将继续放量，这个数据还将进一步增加。常清指出，当前上市房企大规模的融资已经由缓解经营压力转变为规模扩张需要。“尤其是在库存逐渐消化之后，制约房企长期发展和盈利的主要因素仍是土地储备。在近期土地市场开始加大供应、频频推出高性价比地块的情况下，那些面临土地补仓的企业对资金需求量将更大”。
力图通过海外融资为扩张和拿地做准备
随着近期房地产市场和土地市场的回暖，房地产行业融资环境一直不算宽松，通过银行信贷成效甚微，当前大部分企业资金来源依靠信托、基金等渠道。更多的房企开始从最初单纯通过增加融资渠道求生存，到现在力图通过海外融资，为接下来的扩张和拿地做准备。
常清告诉记者，“作为国内龙头房企的招保万金都直接和间接拥有香港融资渠道，内地标杆房企集体赴港收购的主要原因还是房地产行业在国内的直接融资渠道被堵塞”。而从2012年至今房企披露的借款案例来看，香港上市房企借款期限和利率都有明显的优势，“借款期限较长，成本较低”。
这些企业，或以部分地产业务注入香港的上市公司，曲线上市；或注入部分资产，当作债券发行和获取海外信贷的实体，然后利用香港发达和自由的金融资源，达到融资目的。常清认为，“在地产调控之下，内地房企直接融资渠道堵塞，间接融资渠道也受到不同程度的影响，收购香港上市房企开辟新的融资渠道不失为另一种选择”。
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