[摘要] 一准新娘购买龙岗区一套二手房准备结婚，不料交付定金后从旁人口中得知，曾有人从顶楼跳楼自杀跌落至该房天台死亡，“婚房”转眼成了“凶宅”。买家想退房，却遭卖家起诉要求支付24.9万元违约金。近日，深圳中级人民法院判决支持了买家的诉讼请求，买方可以退房。
一准新娘购买龙岗区一套二手房准备结婚，不料交付定金后从旁人口中得知，曾有人从顶楼跳楼自杀跌落至该房天台死亡，“婚房”转眼成了“凶宅”。买家想退房，却遭卖家起诉要求支付24.9万元违约金。近日，深圳中级人民法院判决支持了买家的诉讼请求，买方可以退房。
购婚房竟买到“凶宅”
买房结婚本是人生一件大喜事，然而准新娘陈小姐却因为这房子陷入了苦恼的局面：2011年5月，她通过中介以124.5万元购买卖方龙岗区某楼盘2楼房屋，签约当日就支付了定金2万元。后来得知2010年7月有人从楼顶跳楼自杀跌落至2楼天台死亡，她觉得自己要买的那套房屋是“凶宅”，决定放弃购买。
为此，买卖双方闹起了纠纷。卖方委托律师诉至龙岗法院，要求买方按合同约定支付成交价20%的违约金计24.9万元。买方亦提起反诉，以买房为了结婚，卖方故意隐瞒，自己重大误解为由要求撤销合同返还定金。
法院判决：买方可以退房
龙岗法院经审理认为，房屋发生过自杀死人事件并不妨碍房屋的基本居住使用功能，买方并非对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量和数量等存在错误认识，不属于可撤销或变更合同的法定情形。双方买卖合同合法有效，考虑到买方据此不履行合同构成根本违约，但并非恶意，依公平原则判决支付卖方违约金62250元(成交价的5%)。
买方不服上诉至深圳中级法院。中院经审理认为，尽管事发天台并非涉案房屋的产权范围，但该天台与涉案房屋紧密相连，组成相对封闭的一个空间。房屋的价值受建筑成本、居住环境、人文环境等多种因素影响，而一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，天台坠亡事件和房屋与天台的依附关系客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了涉案房屋的使用价值和市场价值。
由于签约时买方不知情，对房屋价值产生错误判断，买方基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，若继续履行合同将不能达到预期的房屋使用目的和利益，故买方以签订合同时存在重大误解为由要求撤销合同具有实事和法律依据，中院予以支持。
律师意见
所谓“凶宅”虽是购房者主观心理影响，但卖方违背了诚信原则
记者采访有关专家了解到，“凶宅”不是法律上的概念，也没有完整正式的定义。
在司法实践中，对此类案件也存在同案不同判的情况。二审驳回原告退房的诉讼请求，其理由是，所谓“凶宅”是购房者主观心理影响和封建迷信。支持原告退房的诉讼请求，其理由是，根据人们的观念和风俗习惯，房内曾发生的凶杀案等已构成合同标的物的重大瑕疵，卖方违背诚实信用原则，买方可撤销买卖合同。
广东信荣律师事务所主任张茂荣律师提醒，在购买二手房过程中应当综合考虑房屋可能存在的陷阱和风险。购房者对于那些价格离奇偏低、出售方急于出手的房屋，应当警惕，慎重决定，必要时可以到该小区向物管处和相邻房屋的居民了解情况。
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