[摘要] 一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计，北京二环内的商品房两年间上涨51%，三四环间的房价上涨31%，也许统计数字不够客观，但在调控政策实施的两年间，北京房价持续上涨是不争的事实。十八大报告已经明确，未来房地产市场发展继续坚持走“双轨制”，到底十八大后房价涨到多高才算合理呢？
一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计，北京二环内的商品房两年间上涨51%，三四环间的房价上涨31%，也许统计数字不够客观，但在调控政策实施的两年间，北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海，近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅，人们不禁要问：这房价涨到多高才算合理呢？
其实，合理房价本身是一个伪命题，在市场决定价格的楼市中，买卖即成交，存在即合理！只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。金融中心城市如北京、上海，正确的问题是如何建立合理的住宅体系。而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。
早期城市几乎无一例外都是择水而居，人口的集聚必然导致水资源不足，于是就需要引水而居，进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性，从引水到造水，空间就从相对稀缺升级为稀缺。这时，中心城市就不再是一个形容词，而是投寸金得寸土，城市化空间从此不再是天赋资源，而是用金钱堆出来的稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时，合理分配空间就成为城市经营者的首要责任，这才是人们期望的“安居乐业”。
人们总在片面地理解“安居”，甚至有些经济学家也装傻唱高调，空谈所谓居者有其屋是“天赋人权”。实际上，城市大街小巷随处可见的“租售”二字就是在提示人们：合理的住宅体系应以“租”为主，以买为辅。中心城市，特别是金融中心城市将形成三级住宅体系：50%以上为租赁房产，30%～40%为普通商品房，10%左右为高端豪宅。因为人口的流动性对于中心城市，就像血液循环对于人体一样重要，是中心城市保持竞争力的关键因素，而能够让多数人拥有私宅的地方是人口流动性较低的农村乡镇和宜居城市。
三级住宅体系的财富效应在于两个流动性，其一是低收入群体的流动性，人多钱少；其二是高端群体的流动性，钱多人少。穷人带着梦想进入城市寻找机会，让梦想化虚为实，富人带着资金进入城市寻找人才，让金钱见证奇迹。所以，三级住宅体系几乎必然导致豪宅价格高高在上，领涨抗跌。政府也会用豪宅的高税费投资建设公租房，让更多有梦想的年轻人进入城市，这就是现代城市经营中流行的“豪宅补公租”模式。新加坡则是把公租房和保障房融为一体，可租可买，限价限量，基本实现了居者有其屋。
中心城市的商品房市场有两个可比的价格，其一是均价，其二是天价，人口的流动性越强，城市的财富效应越强，均价和天价之间的差距就越大。据不完全统计，金融中心城市的均价/天价比率差别很大，差价的如伦敦是3～4倍，差价的如香港为10～11倍。若按中间比率计算，在北京，四环内的均价达到每平方米4万～5万元时，北京就会出现20万～25万元的天价公寓。在上海，中环线内的住宅均价达到5万～6万元时，上海就会出现30万元以上的天价公寓。
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十八大后楼市怎么走？
明确“两条腿走路”
十八大报告已经明确，未来房地产市场发展继续坚持走“双轨制”。
记者注意到，在十八大报告中，与房地产市场有直接关系的内容并不多，主要有“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这句话明确了未来房地产市场的发展方向，即坚持实施住房制度的“双轨制”，也就是说，未来政府会通过加大对保障性住房的建设，来保证中低收入人群的住房需求，而对于改善型需求，以及正常的刚性需求，则通过市场供应来解决。
由于房地产市场与宏观经济、民生、城镇化以及全面建设小康社会等多个方面有着极为密切的关系，因此十八大报告中在其他方面也顺带会提到住房，如“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。而通过系统梳理报告中所有与房地产有关的内容，已经基本可以勾画出中长期房地产市场发展的大致趋势，即在居民收入倍增大背景下，以及城镇化进程过程中，房地产市场在未来还能保持较快发展态势，至少在未来十年时间内会一直如此。
因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。中指研究院提供的一份市场报告预测，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人家住宅面积水平较低，有超过7000万户的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平方米计算，未来十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房需求。
除了住房市场之外，城镇化和收入的提高，还会对商业地产、旅游地产、产业园区地产等发展产生巨大影响，可以预见，此类地产规模在今后同样存在较大的发展空间。
重要性仍不可替代
虽然十八大报告中并未明确房地产业的地位，但专家表示，在未来，房地产行业的重要性仍然非常突出。
过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，对应年均增长幅度为7.18%。
在未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而非单纯追求增长速度的前提条件下，是不是意味着房地产行业将不再受重视？答案是否定的。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，十八大报告中并未对房地产行业在未来宏观经济中所扮演的角色进行详细说明，而且目前也不再将其称之为支柱产业，但是房地产行业上下游关联约50个行业，在整个经济发展的过程中，它所起到的作用仍不容忽视。
市场化手段取代调控
限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障，长期来看更加注重房地产税等市场化调控模式。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新一届政府应该更多地倾向其自身房地产市场政策的调控逻辑，可能会出现一些变化。这个变化，应该是当保障房体系逐步完善，双轨制建成，具备了一定市场缓冲期，楼市限购与限贷政策会逐步退出，房产税也会作为限购的替代性政策而逐步推出来。
尹伯成表示，房产税将逐步取代行政手段，对市场进行干预，这是大势所趋。而这种做法，所起到的作用几乎与限购、限贷等政策相似，即通过税收来达到抑制投资、投机性需求的作用。而这种做法也并不违背当前的楼市调控精神，即把抑制房地产投资、投机性需求作为一项长期政策。不过可以明确的是，房产税的出台，不会伤及普通消费者。他指出，房产税征收对象依然是手中握有多套房产的人群，而正常的市场需求，比如刚需和改善型需求，属于免于征收的范畴内。
至于房产税何时会全面铺开，业内无法给出统一的说法。记者发现，认为在最近一年内会全面实施者有之，认为在未来数年内逐步展开者亦有之。尹伯成预测，在明年的“两会”上，中央政府极有可能会部署房产税开征事宜。
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短期内房价难大涨
人们更为关心的是，短期内房价会否如同任志强在此前不久所预言的那样，出现大涨情形。
总体来看，我国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足，半数以上居民人均住房面积在 30 平米以下，如果任由房地产投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难，因此抑制投资投机将促进住房回归居住属性，不仅有利于房地产市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。住建部部长姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示房地产限购政策短期内不会退出，可见抑制投资、投机性需求将长期坚持，差别化信贷和限购措施近期还将继续实施。
对此，尹伯成认为，近期楼市房价难以出现大涨情形。在限购、限贷等政策并未退出的情况下，投资、投机性需求无法兴风作浪，因此房价出现大涨的可能性几乎不存在。不过尹伯成同时认为，基于市场需求仍旧较大，房价下跌的可能性也很小。他表示，老百姓的收入会逐步增长，十年之内会要翻番，这意味着对房价的承受能力会得到加强，而在需求一直旺盛的情况下，房价怎么可能会下跌？
那么，短期内房价将会如何变化？专家表示整个房地产市场会表现得相对比较平稳，如出台新的调控政策的可能性不大，市场预期也比较稳定，因此整个市场表现得比较平稳。不过具体的城市市场状况可能会有所区别，如一些房价水平相对较低的二、三线城市，房价还有可能出现小幅上涨的可能。在中心城市，随着交通、商业配套的改善，部分郊区板块也有可能会微幅上涨。
房产税应回归本质
近期“房产税扩容，先从经营性物业改革，而后逐步扩展到住宅”的半官方（国务院发展研究中心）说法，甚嚣尘上！
中央态度趋谨慎
事实上，自从8月20日国土部官方网站发布信息，披露两湖（湖南、湖北）新版房产税的征收细则正在制定中，即使当天下午即撤下，“房产税扩大试点”的涟漪效应便开始发酵，至今犹余波荡漾，尤其是11月12日住建部长姜伟新在甫结束的十八大期间，接受媒体采访时表示，正在积极研究扩大房产税试点，更把房产税的话题推向风口浪尖。
房产税到底该不该征？用什么方式征？其税基、税率的高低标准为何？舆论仍有不少杂音，因此在我看来，房产税欲继2011年1月28在上海、重庆试点之后，向铺开的时间点，并不如外界所想象的那么迫在眉睫与箭在弦上。
之所以这么判断，首先是中央心态的微妙变化。在国务院开列的2012年经济体制改革重点中，并未包括房产税，且文字表述由“积极开展”→“加快推进”，2012年8月29日十一届人大常委会第二十八次会议上，再调整为“稳步推进”。说明政府在博采众议、听取正反两方意见之后，心态趋于谨慎。
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任、贾都在糊弄老百姓？
耐人寻味的是，反对征收房产税的声音当中，影响力的，竟然是国家税务总局原副局长许善达。他在10月15日“中国房地产价值高峰论坛”上，旗帜显明地表示“我反对扩大房产税试点，抑制投资和投机的关键还是要针对交易环节征税，何时销售何时征税较符合实际”。
更为市场所熟知的，则是华远集团董事长任志强与财政部财政科学研究所所长贾康在媒体上的唇枪舌战。任志强直指：贾康糊弄老百姓，征收房产税老百姓是受害者，任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房价！房产税一定会体现在租金或房价中由消费者承担。贾康则回应：就该像收缴水电煤气费一样收缴房产持有税，而且应该阶梯征收，一套免收，二套每年征1%，三套每年征10%，逼出有效供应。
任何税费开征，老百姓都“受害”
在我看来，这两人的说法都不免偏颇。老任之所以着急，其实担心的是一旦开征房产税，购房者将瞬间锐减，从而在一定时间内压制市场有效需求；至于“老百姓是受害者”的观点，则纯粹是煽动民粹的蛊惑之词，因为任何税与费的增减，本来就与消费者息息相关，“受害者”的说法并不妥当。
至于贾康的论述看似主张、符合公平正义，但却“指鹿为马”，因为他认为应该开征的税种根本不叫“房产税”，充其量只能称之为：豪宅税。何谓“房产税”？顾名思义，是以房产之有无作为课税标准，基本上是“认房不认人”的，只针对豪宅或拥有多套房的人课税，不但名实不相符，更将造成稽征与认定的多重障碍，消费者势必采取诸如“假离婚”等各种避税手段，最终导致政府投入的人力比收上的税还要多，其结果是扰民、劳民而伤财，完全无法落实政策所希望达成之目的与效果。
房房皆课税才是“房产税”
因此，我认为房产税应回归其本质，即“以房为本”。而避免殃及无辜的方法是采渐进式税率之调整手段——以家庭为认定标准，只准许一套为自用，给予优惠税率，第二套以上则视为营业用（包括出租或闲置），给予一般税率。如此一来，房房皆课税，认定与操作简单，加之所费不多，使避税诱因不足，并可相当程度补充地方税收，从而抑制其卖地冲动，方为房产税可长可久之策。
那么房产税何时会大范围铺开实施呢？我看明年上半年之前，可能性并不大。
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