[摘要] 今年的中央经济工作会议首次提出关于楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。未来中国房地产市场将朝这两个方向继续演进，市场格局、调控状态等都将逐步发生根本性改变。
新华08网上海12月26日电(记者叶锋 魏宗凯 乌梦达)虽然调控未曾放松，2012年的楼市依然“顽强”回暖，全年成交好于预期。但现实和预期看似背离，实则吻合。今年的中央经济工作会议首次提出关于楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。未来中国房地产市场将朝这两个方向继续演进，市场格局、调控状态等都将逐步发生根本性改变。
——市场轨迹：2012年“低开高走”
年初，楼市持续低迷，库存居高不下，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，房价在一季度全线回落。随着价格的回落，观望已久的刚性需求开始入市。6月开始，楼市迎来调控以来的个成交高潮，房价悄然回调，市场呈现平价放量的成交态势。
三季度，一些开发企业降低推盘速度、悄然提价，试探购房者的心理。这种做法也触动了购房者敏感的神经，进入楼市传统旺季“金九银十”之后，市场再陷低迷。
11月份以来，楼市又一反常态。国家统计局数据显示，2012年1到11月，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资涨幅也在经历了长时间的回落之后重新反弹。
数据还显示，11月份70个大中城市新建商品住宅价格比10月上涨0.26%，从环比数据来看已连续上涨6个月，且11月涨幅明显扩大，其中一线城市涨幅显著。具体来看，北京、广州、深圳、上海环比涨幅分别为0.8%、0.6%、0.6%、0.2%，其中北京11月份房价环比涨幅较10月份扩大0.5个百分点。
记者在上海宝山区的“保利悦城”和浦东新区的“万科五玠坊”售楼处了解到，8月以来，销售情况明显好转，新推楼盘当月去化率都在80%以上。“保利悦城”8月份开盘时购房者可以享受96折优惠，到了9月份优惠幅度只有98折，目前已无优惠。而12月15日刚刚推出30套大户型的“万科五玠坊”，短短几天内就卖出20余套。一位购房者告诉记者，开发商给出的优惠是赠送车位和降价50万元，相对于均价在4万元/平方米、面积在246-328平方米的大户型来说，优惠已不大。
主流房企今年的总体情况将好于去年。比如，根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。
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