[摘要] 今年的中央经济工作会议首次提出关于楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。未来中国房地产市场将朝这两个方向继续演进，市场格局、调控状态等都将逐步发生根本性改变。
新华08网上海12月26日电(记者叶锋 魏宗凯 乌梦达)虽然调控未曾放松，2012年的楼市依然“顽强”回暖，全年成交好于预期。但现实和预期看似背离，实则吻合。今年的中央经济工作会议首次提出关于楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。未来中国房地产市场将朝这两个方向继续演进，市场格局、调控状态等都将逐步发生根本性改变。
——市场轨迹：2012年“低开高走”
年初，楼市持续低迷，库存居高不下，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，房价在一季度全线回落。随着价格的回落，观望已久的刚性需求开始入市。6月开始，楼市迎来调控以来的个成交高潮，房价悄然回调，市场呈现平价放量的成交态势。
三季度，一些开发企业降低推盘速度、悄然提价，试探购房者的心理。这种做法也触动了购房者敏感的神经，进入楼市传统旺季“金九银十”之后，市场再陷低迷。
11月份以来，楼市又一反常态。国家统计局数据显示，2012年1到11月，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是今年内首次实现累计正增长。与此同时，房地产开发投资涨幅也在经历了长时间的回落之后重新反弹。
数据还显示，11月份70个大中城市新建商品住宅价格比10月上涨0.26%，从环比数据来看已连续上涨6个月，且11月涨幅明显扩大，其中一线城市涨幅显著。具体来看，北京、广州、深圳、上海环比涨幅分别为0.8%、0.6%、0.6%、0.2%，其中北京11月份房价环比涨幅较10月份扩大0.5个百分点。
记者在上海宝山区的“保利悦城”和浦东新区的“万科五玠坊”售楼处了解到，8月以来，销售情况明显好转，新推楼盘当月去化率都在80%以上。“保利悦城”8月份开盘时购房者可以享受96折优惠，到了9月份优惠幅度只有98折，目前已无优惠。而12月15日刚刚推出30套大户型的“万科五玠坊”，短短几天内就卖出20余套。一位购房者告诉记者，开发商给出的优惠是赠送车位和降价50万元，相对于均价在4万元/平方米、面积在246-328平方米的大户型来说，优惠已不大。
主流房企今年的总体情况将好于去年。比如，根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。
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——调控状态：中央不松
今年以来的房地产调控，仍然延续着去年“中央不放松、地方有'微调’”的状态。
延续着2011年房地产调控的高压态势，2012年伊始，房地产市场就进入了调控之下的冷冻期。在“稳增长”的大背景下，在投资压力和财税压力之下，不少地方政府“微调”房产调控政策的举动频频出现。
事实上，对于房地产调控政策的“微调”试探，从2011年底就已经开始。虽然广东佛山在去年10月出台的放松“限购”的政策仅仅一天就被叫停，但后继者却始终没有停下试探的脚步。
据北京中原市场研究部的统计，自2011年下半年开始，截至2012年5月，40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等等。
虽然地方频频微调，但中央调控房地产市场的态度始终没有变化，地方政策变化举凡触及“限购”“限贷”红线的小动作无一例外地被叫停。地方微调始终未能撼动中央的决心，但却给市场传递出“期待变化”的信号。进入年中，随着央行两次降息，有关房贷松动、“限购”放松的传言纷纷。在此背景下，6月中旬，银监会、央行、发展改革委、住建部一周之内密集表态，回应市场传言，明确表示房地产调控政策没有变化也不会放松。
8月，随着市场成交量持续走高，中央再次释放明确信号，针对房地产市场的调控目标不变，政策只可能从严绝不会松动。
中央的严厉表态对稳定市场起到了关键性的作用。9、10月间，房地产市场再次降温，整个下半年，虽然仍有地方政府调整楼市政策，但大多以鼓励自住性需求为主，触碰“限购”“限贷”红线的政策微调几近绝迹。
业内人士认为，虽然楼市“暖冬”格局已成，房价也在缓步回升，但只要政策的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场就不会“一边倒”，房价大幅反弹就很难实现。这也为买卖双方的博弈留下了空间。
——未来格局：“两个体系”可期
今年的中央经济工作会议强调，“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。值得关注的是，会议还首次提出了关于未来楼市的“两个体系”：“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。
一方面，是货币超发后果影响深远，大量刚性需求“蠢蠢欲动”，城镇化预期的持续发酵；另一方面，调控成果不容失去，房价不允许再度暴涨。调控如何把握、市场如何解读，都需要统筹审视。
“对两个体系明确划分、区别对待，说明未来对房地产业的调控路径和着力点将更加明确，市场格局将逐渐发生根本变化。”上海房地产资深人士告诉记者。
一些专家则认为，2013年中国房地产业将进入加快转型升级阶段。比如，中国建筑学会理事长宋春华用“五个转向”描述未来楼市的转型：产业态势从波动趋向平稳，转向基本稳定型；市场供应以实现最终消费为主体，转向消费主导型；市场交易呈现增量与存量交易并重，转向交易联动型；住宅建设将改变粗放的生产方式，转向现代集约型；发展模式坚持低碳、绿色、循环，转向资源节约、环境友好型。
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