[摘要] 2013年大连商业写字楼市场又呈现怎样的态势？1月16日，在《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》上，记者对戴德梁行写字楼代理部董事沈洁进行了专访。
在大连住宅领域步入楼市调控常态化，限购、限贷等手段长期抑制住宅投资之后，商业地产，特别是中高端写字楼市场，成为近两年大连房产投资的热点。与之相对应的是，当住宅房价涨幅被限制后，最能反映写字楼价值的租金水平快速上涨，特别是高铁催生了“车站CBD”概念。
2013年大连商业写字楼市场又呈现怎样的态势？1月16日，在《2013戴德梁行大连轨道交通房地产论坛》上，记者对戴德梁行写字楼代理部董事沈洁进行了专访。
戴德梁行写字楼代理部董事沈洁
大连写字楼市场量价齐升 租金持续走高
随着2012年三季度以来欧债危机愈演愈烈，以及国内GDP增速有所下滑等多重因素作用，再加上持续上涨的租金已经达到租户可承受的极限。2012年，北京、上海、广州、深圳等主要城市的写字楼租金上涨幅度均有所趋缓。戴德梁行写字楼代理部董事沈洁认为，租金上涨幅度放缓并不意味着写字楼市场未来的发展趋势，而是在传递不同的讯号，即供需关系的变化。
目前，大连写字楼供应量不是十分充足，不足以冲击市场，所以2013年大连写字楼市场整体趋势是稳中缓升。沈洁告诉记者：“从两方面市场来分析，首先是租赁市场，租赁型写字楼市场的发展一定是平稳的，特别是在目前租金处于缓慢上升趋势，租金哪怕波动一毛钱都会对写字楼市场造成很大的影响；其次是销售市场，销售市场的竞争压力更大，如果今年继续限购，投资客的资金还没有去向，那么销售型物业将有更多的机会。”
针对今年大连写字楼租赁市场价格上涨的原因，沈洁表示，虽然大连写字楼市场的需求没有达到理想状态，但随着楼宇品质的提高，产品同质化非常严重，标新立异的增值服务则成为竞争策略的突破点。随着需求量的逐渐上涨，产品品质的逐渐提升，租金定会迎来一个小阳春。
从大连写字楼市场未来趋势来看，今年众多知名开发商将进入大连乃至东北区域的写字楼市场，导致供应越来越大，竞争也愈发激烈。沈洁认为，正是由于竞争关系的存在，写字楼本身的产品品质相对于去年来说是利好。“从租户方面考虑，需求量在逐渐上升。一方面，对企业形象有升级需求的企业，会选择高标准甲级写字楼办公；另一方面，500强企业及境外知名机构，随着市场和经济发展，扩大在大连办公场所的面积。”综合各方面来看，希望大厦、森茂大厦、大连中心裕景及万达作为高端商务写字楼，在2013年将为大连写字楼市场的发展树立标杆。
高铁催生“车站CBD” 大连北站商务圈将崛起
由于住宅市场泡沫比较大，再加上历时一年多的楼市调控，投资住宅市场的越来越低，甚至低于2%，这不仅将投资客逼迫至写字楼领域，也促使不少开发商调控业务结构，纷纷向写字楼等商用物业转型。
根据戴德梁行的数据统计，到目前为止，大连甲级写字楼存量已经达64万平米，在未来三到五年，在东港片区和星海湾片区，甲级写字楼供应量将达到100万平米，未来总供应量将达到170万平米左右。可以看出，大连写字楼市场发展潜力巨大。
对投资而言，高铁地铁沿线的地产项目是大连目前最有价值的投资方向。高铁拉近了东三省与大连之间的距离，对大连商业写字楼市场的影响，主要集中在大连北站商务圈，应运而生“车站CBD”概念。地铁缩小城市区域间的距离，对西安路(小区网论坛)、东港及华南区域的地产价值提升有很大促进作用，包括写字楼项目。据业内人士分析，未来大连高铁、地铁沿线的地产价值将会提升40%—50%。
“对写字楼市场的投资者来说，除了写字楼硬件是必要的考量因素外，物业品牌发展、运营、管理及服务，都十分重要。”沈洁认为，“投资写字楼市场需要做好高投资、高、高风险的准备，包括转手之后的交易成本，也是高过于住宅产品。因此，想要投资写字楼领域不能做短期投机的打算，而要慎重考虑长期的价值投资。”
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