[摘要] 情况各异的购房者，总能在其中找到一款适合自己的房贷产品，满足按揭贷款的条件，帮助自己减少房贷支出，减轻生活压力。
编者按：对于已买房一族，每月还房贷是生活的重要部分，要知道还房贷也是有方法的，以下内容涉及情况各异的购房者，从中您能够了解到各银行按揭贷款的条件以及如何巧妙利用公积金来还房贷。
（来源：大渝网）随着刚性需求的逐渐释放，楼市成交量也在慢慢回升。与此同时，新年伊始，商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理尽管各不相同，但都旨在通过减低消费者购房成本，以进一步推动房地产市场整体复苏。于是，情况各异的购房者，总能在其中找到一款适合自己的房贷产品，帮助自己减少房贷支出，减轻生活压力。
买“点”省利息
按揭贷款的条件各银行标准不同。张小姐和男朋友准备年内结婚，需要购置婚房。近期，两人看中了一套总价180万元的房子，计算双方现有资金后，还需要贷款100万元，张小姐想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行最近推出了“点按揭”房贷新品，张小姐便前往一探究竟。
在深圳发展银行营业大厅里，前来咨询房贷按揭业务的张小姐一脸疑惑。事实上，在深圳发展银行于2009年3月16日面向推出“点按揭”房贷产品之前，世界上除了美国外，没有一个国家使用点数。
那么，到底什么是“点”呢？深发展个贷客户经理为张小姐解答：“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款，1个点表示需要支付1万元的费用。
听完深发展个贷客户经理关于“点”的解释，开始感兴趣的张小姐提出了更为具体的问题。客户经理告诉张小姐，深发展“点按揭”房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款，量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。
客户经理还为张小姐算了一笔账，倘若不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张小姐一共需要支付75万元利息；而办理点按揭业务，张小姐只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就可以享受3.78%的超低利率，总共节省7.8万元，省息高达10%。经过一番计算和考虑，张小姐最终选择了“点按揭”贷款。
“花1.5万元就能省7.8万元的房贷，对贷款人来说节约了支出，帮助我们实现买房计划，非常好！”张小姐兴奋地表示。
点评：不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说，这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果。如果客户打算只贷2或3年，则意义不大；买点平均成本大约在四、五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。
受全球金融风暴的影响，国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低，该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常实际的意义。
专业人士认为，“点按揭”对房地产市场的复苏，所起作用也是非常正面的；它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付“点按揭”费用来实现购房人降低利息支出，放大节省购房费用，从而提高交易成功率，实现买卖双方共赢的有力武器。
延迟还本减压力
金融危机已经影响到了一些人的生活质量，在外企担任中层职位的吴先生就是其中之一。去年年底，吴先生为父母在上海购买了一套住房，贷款100万元，期限20年。然而，贷款发放不久，吴先生所在的单位便减薪，不但薪水出现一定比例缩水，连年终奖也大幅减少。
考虑到日常开销等因素，吴先生希望能够有一款房贷产品切切实实为自己减轻还款压力，熬过这段“最坏的时光”。此时，朋友向他推荐了兴业银行上海分行的“随薪供”产品。
兴业银行按揭贷款的条件：其上海分行工作人员告诉吴先生，对于他这笔金额100万元，期限20年的按揭贷款，如果贷款年利率基准下浮15%(即5.049%，假设该利率保持不变)：如果选择等额本金还款法，首月需归还贷款本金4166.67元，贷款利息4207.50元，本息合计8374.17元，次月需归还贷款本息8356.64元，之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择“随薪供”，按三年固定期限，第四年起按照等额本金计算，客户前三年每月只需归还利息4207.50元，第四年起首月需归还贷款本金4901.96元，贷款利息4207.50元，之后每月还款金额逐月递减20.63元。
通过对比可以看到，选择前三年只还息不还本的“随薪供”，吴先生前三年还款压力明显减轻，与选择单纯的等额本金还款法相比，每月还款金额平均减少约3860元。
如今，已经成功申请“随薪供”的吴先生还款压力大大减轻，他更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人度身定制，并笑称：“三年后，金融危机总应该过去了吧！”
点评：金融危机发生之后，一些企业受国内外宏观经济形势所迫，生产受到一定影响，于是缩减经营成本，致使不少人面临减薪、失业风险，经济承受能力发生了较大变化。对于遭遇这种情况的贷款人而言，原来可能是银行的优质客户，却因为收入突然减少而面临短期内无法还钱的窘境。在这种情况下，银行推出针对该人群的创新房贷产品，通过本金缓供的方式，给贷款人一个喘息的机会，帮助他们度过最困难的时期。今后，这部分人仍将成为银行的忠实客户。
用“闲钱”抵贷款本金
王先生现年25岁，工作收入稳定，目前准备贷款100万元购买房屋，还款期为30年。在购买房屋后，王先生基本没有银行存款了。但是除了每月还款额和基本生活开支外，王先生每月还能节余大约3000元，存放在银行账户中。在了解了近期新面市的所有房贷新品后，王先生将目光锁定渣打银行“活利贷”，认为这是最适合自己的一款房贷产品。
申请“活利贷”的客户，只需将自己的闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。
该产品与普通房贷产品的区别之处在于：房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵销，从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。
最吸引王先生的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，他可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金则是日日累计，贷款利息也是按日结算。
渣打银行按揭贷款的条件：客户经理介绍说，以王先生贷款金额100万元、期限30年为例，贷款利率按6%计算，在该行申请普通房屋贷款月还款(月等额还款方式)为5996元，贷款总利息达到1158379元。而若选取“活利贷”，王先生30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省将近60万元，节省幅度达到52%；在每月月供不变的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，王先生若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近8年，仅22年就能还清所有贷款。
在评价自己选择的房贷产品时，王先生认为：“活利贷”在省息的同时，更缩短了贷款期限，使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。“房贷每月的月供款由本金和利息两部分组成，当‘活利贷’为我省下利息的同时，月供款中的更多比例将直接归还贷款本金，贷款自然越还越快，缩短了贷款期限，使我这样的房奴早早解脱还贷压力，维护良好信用记录。”王先生如是说道。
点评：“活利贷”不仅仅是一款房贷产品，更是使资产得到合理规划与有效保障的精明之选。“活利贷”账户中的资金多数来自于普通家庭每月除去日常花销外的结余资金，在目前市场情况下，相较与投资其他理财产品或闲置家中毫无，存入“活利贷”账户直接抵扣贷款利息，无疑是家中闲置资金稳健的绝佳选择。因此，类似王先生这样每月能有不少节余，又找不到很好投资渠道的贷款人，不如通过此产品利用“闲钱”抵扣贷款本金，进而缩短还款时间。
装修也能借房贷
三年前，刚工作不久的小磊购置了一套120万元的住房，其中银行房贷授信提款90万元。两年间，小磊为了减轻压力，在高利率时代将自己的闲余资金全部用于归还贷款近50万元。最近，小磊打算装修婚房，可是囊中羞涩，为此申请了招行“消费易”房贷产品，不仅方便快捷地获得了50万元消费贷款的额度，而且以较低的成本获得了资金。
原来，房贷“消费易”的好处在于，房贷客户还款后的空余额度，可转化为供刷卡消费或者网上支付的透支额度，透支金额可以在免息期内免费使用，超期后仍可以较低的成本选择不同期限分期归还。在授信额度内客户可以循环使用，从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道，既能满足自身日常生活需要，又能实现资金良性运转，获得更高理财回报，让财富更快增值。
在小磊看来，信用卡透支忘记还了，个人信用记录便有了污点，此外还要支付高额的利息，而使用房贷“消费易”则没有此担心：先花钱后还款，50天免息期结束后，客户还可将透支额度100%直接转化为1年、3年或10年的消费贷款，并且消费贷款执行利率远低于日息万分之五的信用卡罚息利息。如此一来，小磊便可以安心地靠这个房贷产品来装修住房，为自己新婚做好准备。
点评：或许单就大额免息贷款来看，消费易产品对银行的十分有限；但是以长远的眼光来看，通过为客户提供优质的贷款理财产品，加深银行与客户之间的互信合作，在方便客户、优惠客户的同时助推消费、活跃市场，是一件国家、银行和客户三者共赢的明智之举。
同时，在房地产市场刚性需求释放的同时，也有许多“小磊”们需要一笔装修资金，却苦于囊中羞涩。这时，银行将房贷客户还款后的空余额度转为再次透支额度，使客户更加优惠更加灵活便捷地获得资金，同时也能培养客户的房贷理财意识，具有非常现实的意义。
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