[摘要] 小产权房能买卖吗？小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
编者按：小产权房能买卖吗？小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。在小产权火爆的灰色交易下，产权问题是始终存在的隐忧。尤其是在所涉房产价格大幅飙升的背景下，相关的纠纷层出不穷。一直处于灰色地带的小产权房将来会否有身份“洗白”的一天？小产权房今后走向何方？
买卖手续有点含混不清
买小产权房能不能办房产证，是大家都关心的问题。
（来源：楚天金报 黄振琳）在武昌秦园路的团结名居，张女士告诉记者，上半年分房子的时候很多人买，都是私下里谈好，签个协议，一次性付款。记者问，房子到底能不能办证？“可以办吧，说是5年后办，至于是什么证，不知道，反正你自己住呗。”
2012年12月27日，记者来到江夏汤逊湖边的中州社区。小区里十多栋楼房已经全部建好，记者转了一圈碰到一位穿着保安制服的男子。他告诉记者，小区一期大概600多户，“都卖完了，蛮多武汉市的人来买。”记者随后找到了中州村村委会，一位工作人员面对记者的问题，三言两语就把记者打发了：“买不买房子我们不管，办证？不知道，这是村集体的土地，要是有人告诉你能办证，你就买呗。”
湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说，在我国，“小产权房”并没有法律定义，狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”，销售给城镇居民。
湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为，小产权并非一个法律概念，通常来说，法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋，就是小产权房。从广义上讲，不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的，都属小产权房。
城中村滋生大量还建房
武汉小产权房的“家底”如何？
记者分别联系武汉市规划局、武汉市房管局，希望获得小产权房的数据，但两个主管部门都称没有这方面的统计数据。记者发现，近几年在武汉市面上流通的多是城区的还建房。
武汉市于2003年开始启动二环线内城中村改造，截至去年年底，56个城中村大多数已经完成或启动了村民还建工作。与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉改造总量居首。城中村改造带来大量的还建房，很多村民拥有多套还建房，他们把多余的房子出售。
记者调查发现，在武汉购买廉价小产权房的人群并非仅仅是中低收入者，还有不少老板、公务员、教师甚至律师等中高收入群体也参与其中，他们的目的是投资。
在武昌一家事业单位上班的刘女士，早在2005年就以不到千元的单价，在洪山一个村民小区购买了一套小产权房。刘女士并非没有房子住，她有两套住宅，这套小产权房被她用来出租。
对投资者来说，小产权房出租比商品房出租获利更大。在徐东一个小产权房小区买了房子的陈先生说，同样是80平方米的两居室，还建房只要30万元，而同样地段、面积的商品房要80万元。按租金来计算，如果还建房月租1600元，出租年是6.4%；商品房小区租金略高，即使以2000元计算，出租年仅有3%。
“投资小产权房的也不少。”一位资深中介人士告诉记者，除了为居住问题退而求其次的小产权房买家外，有不少投资出租或倒卖的。
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小产权房纠纷一地鸡毛
一些早动心、早行动的市民虽然尝到了还建房的“甜头”，但仍不免对未来的出路颇为担忧。武昌一家单位的职员小刘告诉记者，2008年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，已涨到5000多元/平方米。但小 中一直有点不安，这房子是一套城中村还建房，只能办产权证，没有土地证，“不知道以后会怎么样。”小刘希望有朝一日自己的房子能够“转正”。
一些人甚至已经被小产权房的纠纷闹得焦头烂额。
而另一位读者的遭遇更加。他十年前买的小产权房，有一段时间空着，原房主却拆掉他的大门，强行住了进去，至今双方还在打官司。
而对城市居民购买农村住房过程中出现的司法纠纷，法院曾表态说，不支持城镇居民的诉讼请求。法院要求法官根据国务院颁发的两个相关文件判案，这两个文件分别是1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》。其中分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。
小产权房的“身份”一直没有被承认。
早在2009年3月，武汉市发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则（暂行）》规定，指出“在买卖农村村民住房时，如果买家不属于房屋所在地农村成员的，房屋登记机构将不给办理房产证。”
武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证。
身份转正不是没有可能
据记者了解，二环内城中村改造中的还建房，还没有村民办理到两证。
上述房管人士介绍，目前武汉市城中村改造，其土地用途分为三种：一种是商品房用地，一种是村民安置用地，还有就是集体开发或产业用地，后两种是划拨性质。划拨性质的用地只能用来安置村民，不能上市买卖。这样的房子两证怎么发放，目前武汉市还在研究。“很可能的情况就是房产证、土地证都有，但是土地证的土地性质是划拨。如果想上市要变更为出让，得补缴土地出让金。”该人士透露。
去年初开始，国土资源部多次表态，将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。去年9月，北京动了真格，发布了79个小产权房清理名单，逐一清理。
风雨欲来，小产权房出路何在？
补缴土地出让金、合法转正，是各方期待的结果。南京就这么干过——南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一亿多元土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。
目前，对于小产权房的出路有几种猜想，一是利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份。二是强制拆除，主要针对是那些违法占用了耕地面积的小产权房，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。第三种途径是纳入保障房。武汉市洪山区去年底首次试点的900套保障房，就是区政府租赁城中村多余的还建房，提供给城市中低收入家庭当公租房。此举还受到了住建部的表扬。
何新权律师认为，对小产权房，政府很可能要求补缴土地出让金，然后取得合法身份，当然，房产证可能是区别于普通商品房的证件，但对购房者而言，保证小产权物权与上市流转就够了。
省房地产经济学会专家委员殷跃建认为，小产权房的处理应坚持公平正义、疏导结合等原则。从现实情况看，部分买小产权房的人，是承受不了城市高房价、又不能享受保障房的，小产权房给他们一个遮风避雨的地方，这部分人的需求应当予以关注。
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小产权房能买吗?
（来源：楼盘网）首先要明确自己买小产权房用来干什么的，是自住还是投资?自住是肯定没有任何问题的，但值得提醒的是，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，原户主不再拥有任何所有仅及使用仅，即买主拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。投资暂时就不要考虑该类小产权房了，因为转手不方便，就如你现在购买也担心很多问题，所以到时转手麻烦，且收入也不会很大(目前现状情况下)。
中央明确不许再建小产权房
已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题，陈锡文明确表示，小产权房违法，不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任 陈锡文：很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
小产权房的政策
国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
小产权房中国未来要解决的难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。现在已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平;又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政策。
可是，农民的创业资本从哪里来呢?从金融途径获得资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种，而更多的是人际资源，社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种资源。可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。
探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。小产权房的建造和买卖，皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么不马上禁止呢?
在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：下不为例，既往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。
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