[摘要] 2011年3月，大连版限购令“靴声落地”；2013年2月，新“国五条”再次重拳出击。这是巧合，还是规则？一时间引得业内纷纷猜测。两年的“调控时期”，大连楼市喜优参半，开发商与购房者之间的博弈如何辗转？未来楼市调控又将剑指何方？房天下特别策划“限购两周年，大连改变了什么？”系列报道。
编者按：2011年3月，大连版限购令“靴声落地”；2013年2月，新“国五条”再次重拳出击。这是巧合，还是规则？一时间引得业内纷纷猜测。两年的“调控时期”，大连楼市喜优参半，开发商与购房者之间的博弈如何辗转？未来楼市调控又将剑指何方？房天下特别策划“限购两周年，大连改变了什么？”系列报道，从大连市场走势、政策风云、购房者心态、高端访谈等角度，全方位展现2011年-2013年大连楼市的发展历程。
大连版"限购令"颁布两周年 房价下降298元/平
2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，即“新国八条”，“限购”成为其中的重中之重。当年3月28日，大连版“限购令”相关细则在一片猜测声中落地，该细则最引人注目的莫过于“大连本地居民家庭限购第三套、外地居民家庭限购第二套”的限购政策。大连市国土资源局有关负责人指出“新版限购政策将进一步抑制投机需求，比此前新购一套住房政策相对严厉。”
那么，这一版严厉的限购令究竟对大连楼市产生了怎样的影响呢？房天下统计了近两年来大连新建住宅价格，从中可以看出端倪。
中指研究院数据显示，2013年2月大连新建住宅价格为11101元/平，与2011年3月的11399元/平相比，下降298元/平。而2011年3月至2012年2月一年内，大连新建住宅均价为11505元/平，2012年3月至2013年2月均价为11473元/平，仅相差32元/平。由此可见，限购2年来，大连新建住宅价格基本保持了整体平稳的态势。
限购两年大连新建住宅价格月度走势（单位：元/平 数据来源：中指研究院）
据上图数据可知，大连限购两年，新建住宅价格均在万元以上，涨跌幅度在几百元以内。限购令实施第二年（2012.3-2013.2），大连新建住宅价格在前11个月内均高于限购年（2011.3-2012.2），仅在近两个月有所下将。而从下表可知，限购令实施前后大连新建住宅价格波动幅度并不大，2011年3月大连新建住宅价格较2月环比微涨6元/平，在限购令真正实施的4月，大连新建住宅价格较3月环涨0.06%。而在限购一周年时，大连房价出现了同比1.87%的增幅。
| 时间 | 新建住宅价格 | 涨跌幅度 |
| 2011年2月（限购前一月） | 11393元/平 | —— |
| 2011年3月（限购令颁布当月） | 11399元/平 | 环比增长0.05% |
| 2011年4月（限购令实施后一个月） | 11406元/平 | 环比增长0.06% |
| 2012年3月（限购满一年） | 11612元/平 | 同比增长1.87% |
限购一周年大连房价对比（数据来源：中指研究院）
对此，大连房地产开发协会首席顾问张天彦表示，限购两年中，大连作为东北三省的“一枝独秀”，房价没有受调控影响下降，而是平稳，这种状态是健康的，而且也将会持续。同时，也存在合理的微涨空间。
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限购期间成交量稳中有涨 限购前后相差万套
过去的两年里，大连商品住宅成交稳中有涨。据指南针数据不完全统计，2011年大连市内四区商品住宅成交共计22366套，2012年成交26026套，同比增长16%。而在2010年，据大连市国土资源和房屋局数据，大连市内四区销售商品房3.7万套。从整体来看，限购令对大连楼市成交量还是产生了较大的抑制作用。
而根据限购的时间节点计算，2011月3至2012年2月一年内，大连商品住宅共计约成交19536套，2012年3月至2013年2月大连商品住宅共计成交30352套。限购令实施当年，受购房者观望情绪影响，楼市成交下滑态势明显，随着房价的渐趋稳定及政策影响，限购第二年的大连楼市成交保持了上扬的势头。
限购两年大连市内四区商品住宅月度成交走势表（数据来源：指南针）
2011年可以说是房地产经历的"厉政年"。从中央2011年1月26日出台的"新国八条"到后期一连串的政策炮轰，限购令、限价令、银行限贷、加息、存准金上调等众多调控措施集体出击，使得本来就不稳定的楼市，更显跌宕起伏。尤其是2011年3月28日大连版限购令的落地，使得大连楼市销售和调控政策的博弈升级，从2011年年初一直坚持到年尾，在这场博弈战中，大连楼市成交量也没能实现最后的冲刺。
2011年，3月成了开发商最后的狂欢，与限购抢时间，成就当年全年成交制高点。4月，一向财大气粗的开发商们开始“捉襟见肘”，购房者观望情绪浓厚，当月仅成交839套，为当年。此后的几个月，大连中西沙三区成交有所下降，甘区逐渐撑起大连楼市成交量，成交套数渐趋稳定。纵观限购年楼市成交，呈现平稳下降的态势。
相对于2011年，2012年是市场复苏的一年。纵观2012大连全年楼市，住宅成交基本呈阶梯状上升，并在最后一个季度的暖冬里趋于稳定。2012年7、8月，大连楼市成交呈现“两连跳”，这与降息以及政府微调有着密不可分的关联。自央行宣布7月6日降息以来，各地楼市与土地市场交易都变得异常活跃，另外7月末大连市政府(小区网论坛)颁布了落户政策，放宽了4种落户条件，这些都被解读为大连市政府对限购政策的微调。
大环境的改善直接影响到楼市，2012年下半年大连市内四区（不含高新区）共成交18660套，约占全年成交的72%。
业内：限购令下大连楼市更加健康 看好2013年
谈起连版限购，大连房地产开发协会首席顾问张天彦认为，2011年限购令出台以来，已经过去了两年，在这两年里大连楼市也发生了变化。在谈到这个问题上，张天彦表示，大连推行限购令之后，开发房企并未受到重创，许多实力企业反而有了更好的发展。比如远洋和万科，他们抓住契机，利用市场的杠杆，不断调整自己的产品类型适应市场，也取得了较好的业绩。所以，调控对于房地产企业来说，已经融入了开发和产品中，有实力的开发商会在这种的政策下成长起来。
房地产职业经理人殷晓耕表示，印象最深的就是排队购房的现象没有了！传统的房地产名词不见了！即销控、销冠、夜光盘这些名词没有了！他认为，限购对于房地产市场、开发商、购房者、社会都有好处，目前的市场对开发商而言，不是随便炒一个概念就能爆发的，而是需要踏踏实实地做好产品与服务；购房者的购房心理也不再盲目，而是更加成熟与稳定；大连房价将呈现出趋于稳定、趋于常态化的竞争状况，有利于社会的和谐与发展。
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