[摘要] 著名经济学家茅于轼日前接受专访。访谈中，他对房地产(行情专区)改革的态度很鲜明：计划经济式的调控注定失败。
著名经济学家茅于轼日前接受专访。访谈中，他对房地产改革的态度非常鲜明：计划经济式的调控注定失败。以下为访谈实录：
茅于轼：我觉得失控都是反过来，不是涨的太快，而是落的太快。
主持人：落的太快。
茅于轼：对，就是房地产的泡沫要破裂。泡沫的破裂就是房价一直往下掉。因为现在的房价这么高，显然是脱离了这个正常规则。两个月以前，我到荷兰去，荷兰的声音要比我们高好几倍，相似内蒙，我记得，人均收入。但是荷兰它的房价只有北京房价的一半。收入这么高，房价只有我们一半，我们收入这么低，房价比它还要贵一倍，这非常不合理的。这个所谓不合理是什么意思呢？就是这样一个房价是一种严重的扭曲造成了高房价，这不是一个正常状态。你去个什么地方呢，个扭曲，我们的收入分配差距非常得大，有钱我就买好几套，没钱一套也买不起。有钱人买了好几套，他又不是住，他空着呢，巨大的浪费，这就是一个很不正常的现象。由于收入分配的差距太大，这是一个不合理。
第二个呢，我们这个以前人的钱啊，他没有地方去用，存入银行吧，还通货膨胀，那怎么保值呢？那只能买房子。在正常的情况下，他应该有各种投资的机会。投100万一年能赚10万，他就不会去买房子了，但是我们的好多投资机会都被国家给垄断了，那银行赚好多钱，那老百姓都会来银行。我们知道还有一个很赚钱的行业，通信行业、视讯行业、电器行业，都是赚大钱的，老百姓是进不去的，只能去买股票，股票老百姓可以买，但是股票这个市场也很混乱的，也是非常靠不住的，还不如买个房子，看得见摸得着，所以有钱人就买房。
还有一些是土地的供给太少，土地是由政府控制的，它不是市场条件，市场条件一贵了，供地就增加，这是一般规律嘛。我们这个土地贵了，供地不增加的，因为政府在那里控制土地的供给。政府是的供给者，没有竞争的。这么几个因素加起来，房价就出奇的高，而且现在到了什么地步呢？这个不合理到什么地步，就是空房非常的多，这个所有人都看到了，除了小城镇还好一点，大中城市无一例外的空房非常的多。就是有钱人的钱都去买房了，并不是为了要住。这个是个非常扭曲的房地产市场，它很难持久下去。
主持人：很难持久？
茅于轼：当然你看为什么现在，你刚才讲的房价还在涨呢？因为过去这些因素没变啊。收入分配的差距还是大。
主持人：咱们政府现在也一直在调，其实调控和高房价，它一直是平行的，就是政策一直在调，但是一直没有调下来，为什么？
茅于轼：就是你要知道为什么房价高，我说的三个原因，当然还有一些别的原因，你这三个原因不解决，它房价怎么能下得来呢？它现在限购，限购就更糟糕了。你把收入的分配问题解决了，低收入人士开始买房了，那空房子就没了。这个你有更多的投资机会，大家可以拿钱，有钱人他就不用买房了，他就去开银行去了。还有就是土地这么贵，但是老百姓的土地不能卖，得政府收购才能卖，政府是的一家，自己的因素不解决，房价怎么降的下来呢？你要从根治上解决问题，根治上这些原因还在呢，你再怎么调也是没用的。
茅于轼：对。
主持人：但是呢，政府现在宣传上说的是还是要继续坚持和深化这个模式的调整，包括今天我们出现这个房价上涨的新闻之后呢，有人在猜测，说这个调控还要继续加码，就是它又没有什么效果，然后又呼吁要继续加码，这个好像是有一个悖论，我就想问一下，咱们现在有没有必要。
茅于轼：关键是你怎么调。用限购的办法？那调不了。
主持人：调不了？
茅于轼：调不了。也不是说完全调不了，有点用场，但是它的这个总的趋势还在，上涨的压力还在，你不会暂时压一压，我把涨价压力去釜底抽薪，那你就解决这些问题。如果说解决一个问题，房价马上就下，你信不信吧？那土地可以自由买卖，土地价格下来了，供给增加了，房价肯定就下了，你那些因素没变，那房价还会涨的，你就像方才讲的，涨了1000块钱，那它还会涨的。我刚才讲的这些是房价涨的因素，只要这些因素要还在的话，涨价的原因还不能消除。
所以从经济学的道理讲，什么决定价格？供需决定价格，需求增加，价格下降。而不是这个需求增加，价格上升。供给增加，价格下降。你把土地的供给增加了，那房价肯定就下来了。所以说你要按照经济学的办法了，用调控的办法，说限制你不让你买，而且不让你买，很危险的一个做法，政府，因为措施是政府发的，你要买东西还难得了，我这个采购哪来的，我是通过劳动、通过服务，通过卖商品我赚的钱，变为我的收入，我的这个收入是你政府承认的，你现在不让我买，等于就是不承认我给社会提供的服务。你现在还算好，还是不让买房子，你要不让买粮食，那你活都活不了了。搞供应社你知道吗？买粮食用粮票的，以前没用的。
主持人：现在是房票嘛。
茅于轼：所以说是你的命控制在政府手里头，不给你粮票，你就被饿死，那几千万人民是怎么饿死的，就这么饿死的。他不是没有钱，就是他的钱不多，他起码买粮食的钱他还是有的。他不让他买，现在不让他买这个，不让买那个，这个政府是非常糟糕的。
主持人：像粮票一样的这种调控方式，是不是注定是没有效果的，一定会失败？
茅于轼：要是没有效果是要死人的。
主持人：要死人？
茅于轼：对。
主持人：我们现在有没有必要就是要承认这个调控失败的，有没有必要正式的承认这个东西？
茅于轼：原来的那个控制买房子是错误的，这个可以肯定的。但是调控是需要的，问题是调控的方法，要釜底抽薪。
主持人：就是限购这种方式，肯定是错误的。限购式的调控肯定是没有效的？
茅于轼：对。
主持人：它肯定是会失败的？
茅于轼：对。
主持人：一定会失败。
茅于轼：非常正确。就是按照限购的说法，人们花的钱是有购买力的，你不让买这个，你就是就等于打了折扣了，就是说。我的服务没有打折扣，你说把我们的购买力给打折扣了，这讲不通了。
主持人：其实限购的这种调控方式，在我的理解力，它还有另外一个悖论，就是我们当初房改的初衷是要房地产的市场化，市场化，它是要自由交易的。
茅于轼：对。
主持人：那限购呢，它就和房改的这个，国务院的这个大的方向，我觉得是有这样一个悖论。
茅于轼：对。
主持人：那现在深化、强化这个调控，尤其是限购为主的这样一个调控，我感觉适合我们，调控在现在这种手段下，和我们当初的房改的初衷是越来越背离的，越来越远。
茅于轼：不错。
主持人：不知道您怎么看这个事？
茅于轼：应该看到房改之后，这个盖了无数的房子，中国人的住房条件大大改善了，比过去计划分配，福利分房好的多的多，所以房改总得来说是成功的。但是这个我们现在这个调控呢，就等于走回头路，不是朝市场化的方面前进，而且朝计划的方向倒退，这是很糟糕的事儿。我方才讲的这几条办法，你都要做市场化的办法，你土地的买卖，是吧？你有各种投资的机会，在做市场化的办法，那就把房价给理顺了，现在的办法就是越搞越扭曲，不要买房，不要买车，将来就不要买粮食了。这个可不得了这个，这个政策又回过去了。
主持人：您刚才也提到这个，就是当年我们房改的初衷是市场化的，这个方向是对的，然后其实可能在执行的时候，以前有一些经济学家也提过，就是我们次房改里头，其实是有一部分做的工作是有欠缺的，比如说经济适用房的这个政策，可能政府的责任在房改的前几年没有真正的承担起来，就是房改这件事情，它有正确的一面，也有大家争议的一面。就是2013年到1998年(1998年到2013年)，我们粗略的一算的话，应该是房改已经有15年了。15年的话，在这之间的这个功过得失，我不知道您有没有一个自己的一个稍微系统一些的一个评价，就是怎么评价我们当时的房改？它的方向、它的执行、它的效果到现在您怎么看待？
茅于轼：我不是房地产专家，所以这些数据我都没有。但是我从改革上，我想诸位，你们的感觉跟我的感觉是一样的，就是你们自己跟你周围的这些人，他们的住房条件，这几年多多少少都有一些改善，有的人搬个两次家、三次家，住房越来越大，这个设计什么各方面越来越好，这是大家有目共睹的。这就是市场化的一个了不起的地方。你想干什么购房，表示什么？表示财富的增加，一个房子是个财富啊。所以说商品化，它是创造财富的，计划经济是不创造财富的，这个是非常重要的一个区别。
你一个东西通过商品化来交换，它的财富就创造了，你过计划分配，它没财富创造，这个道理我们今天这时间不够，我就不讲了。事实证明，房子商品化以后，这么多房子都盖起来了，这么多是不是财富啊，卖房子赚钱不赚钱，大家都知道，房地产的人都赚了满钵的，买房的人赚不赚，买房的人也赚了。卖房的也赚，买房的也赚，是不是财富增加了。对不对？是吧？你现在变成计划分配，改革成什么经济适用房，那就变成财富的消灭，那就不创造财富了。大量的国有资产流失了，财富消灭掉了。所以一定要坚持住房商品化这个道路。
那现在出现的问题是什么呢？就是低收入人员，你是商品化之后，他住房就不能改善，有钱人都改善了，他收入低，不能改善。那么当然我们现在也没有说是穷人就睡在马路上，这样的事，还是基本上不太有，但是我们还不帮助他能够改善一点住房的条件。这个政府可以采取各种办法，采取的方法要有利于财富的创造，或者说要通过自由交换，自由交换一定有财富的创造，计划分配是没有创富的创造。所以你帮助低收入人员改善他住房条件的方法，让他通过交换去选择住房，那就是给他住房补贴，你拿着钱自己去租房子去。开发商为他们盖一些低标准的、便宜的房，这是解决问题的正常办法。而不是政府盖一批楼，分配给低收入人员，这个办法不好，它不是一种交换，它是一种分配。分配这个问题就出来了，交换就没有这些问题，也不可能贪污腐化。
主持人：对。
茅于轼：你要分配就有贪污腐化，你分配给他不分给我，我掏出个，你就给了他了，我没送就没了。
主持人：还有近期也出现了一些官员，他们分配的房子很多，什么“房姐”、“房叔”这些新闻也很多了。
茅于轼：这就不说它了，这个事儿，他们的房子如果是合理合法的，就没有什么好说的，他有三套、五套，也不能说他就是错的。他既然是合理合法的收入，合理合法的买房，你就没有理由职责他，他哪怕是买10套，那也可以的。
主持人：那现在就是从市场和那个政府的社会保障住房这种建设这两个方面来看，一个是市场方向的就是房改的这种市场化方向，就是在市场方面，我们看到一个房价的一个结果，是房价高起，然后从政府的这个保障性住房这方面的工作来看呢，觉得还是有一些分配的问题，管理的问题，包括这个思路的问题，就是我们现在来回过头来给这个一次房改打个分的话，您觉得就是给您的感觉，就是作为一个社会观察家，或者是作为一个社会的百姓，或者说作为一个社会人，您觉得您要给次房改打分的话，您觉得能打多少分？
茅于轼：这个打分也很难一个科学的打分。我的印象还是总的比较满意的，还是好的方向是主要的，里头有很多毛病，但是这些毛病还是比较次要的。因为它打开了一条路，原来是福利分房，大家都可能忘掉了，福利分房是什么状态，一个机关就这么几套房，要的人挺多，完了就评来评去，怎么评也不行，甚至于要自杀的，真有这样的事儿，气的不得了。我就应该给房，你不给我房，我死给你看，矛盾非常大。得知商品化以后，谁也没有意见，你有钱就买，没钱拉倒。当然这个对穷人讲很不合理，但市场经济就这么个东西呀。你连这个都否认了，你就别搞这个市场经济了。他现在这个收入有差距的，这对富人当然是好的不得了，是吧？对穷人就是非常糟糕的。
所以我们就要解决这个收入分配的问题，市场化不错，但是有一些人收入低，怎么办？帮他们解决困难，通过各种方式，但是不是用价格补贴的办法，用便宜房卖给他，这不行。而是用货币补贴，你收入低，我给你这个租房补贴，我一个月给你500块钱，比如说，你自己再加上500块，你有1000块钱，你到市场上去找哪一个房子比较合适，你的上学、你上班、买东西，各方面讲，差不多，我就租这个房，这是的办法。
主持人：其实您就是说对次房改，感觉主要的方面，成绩还是主要的，然后这个方向是不能变的。
茅于轼：没错。
主持人：这个是我们很多人的一个共识，就是市场，市场化的方向无论是在房地产领域，还是在整个宏观经济的改革的大方向上，市场经济这个是不能偏离的轨道，这个是肯定的，然后但是现在的这个房价到了现在这个现状，您刚才也说了，就是可能和土地的扭转制度是有一定关系的，就是土地只能政府溢价来卖，然后这个可能是导致目前房价现状的一个比较核心的原因，然后针对这个土地扭转的问题，就有人提出了这样一个概念，就是二次房改的概念，因为我们次房改没有触及到这个根本核心的问题，这个问题当时是很敏感的。然后现在这个土地的问题，有人提出来了，并且以这个为内核，制定了一个新的概念叫二次房改，就是说希望政府有可能的话，再进行一次房改，这个房改主要的核心点就在于土地扭转制度这个方面，就是来有所突破，然后您近几天也发表了相似的观点是吧？您觉得赞成二次房改的这个概念，它的这个提法，就是这个说法，二次房改有没有必要，再就是是不是要以土地这个扭转制度改革为核心，再去深化房地产这样的一个改革？
茅于轼：这个有几点是要说明，点就是说住房商品化大方向不错，但这不是一句空话，你要承认这个商品化，它就有人会住好房子，有人会住很差的房，你就想这一点，否则的话咱们别管商品化，咱们还计划分配，还炒价去。当然这个问题需要有市场之外的力量来纠正一下，让住的太坏的人也能提高一点，当然不可能提的跟富人一样了是吧，那个都是不现实的，提高多少，那你看你国家的财力，国家财力强的话，你可以多提高一点。中国现在不算是一个很富裕的国家，所以你只能稍微提高一点，你别抱太大希望，而且这条路还是要通过商品的方法，不要通过计划的方法，不要通过分配住房的方法，还是住房交易，那就是要通过货币补贴。
货币补贴就是你低收入的，我给你500块或者800块，你自己再加一点钱，你去找你的房子，等到你收入提高了，我那500块我就不给了，这个很方便的，这是要看到的一点。你说有二次房改，它涉及到土地问题，那实际上不是房改，是土地改革了。土地改革的后果又不光是住房，很大的面积影响非常非常广，首先影响到农民的收入，现在农民有土地不能买，他的收入还是上不去。如果他能自由买卖，一个是农民收入提高，而且土地价格下降，这个对于所有用土地的人都是大好处，买房子的人也得到好处了，而农民收入还提高了，你想这多好。
当然谁收入降低呢？地方政府的收入降低了，它本来通过便宜买，高价的拍卖，它有很大的剩余，这个剩余没了，但是这个剩余是一个坏剩余，它对整个经济是有害的。现在你让农民收入提高，住房价格下降，这对整个经济是有好处的，而且农民收入提高以后，他就有购买力了，他把他家里头的那块地给卖了，他到城里来租房了，城市就起来了。现在城市，我们说城镇化，城镇化的问题还没解决，首要问题没解决在哪，就进来的农民工没房子，那个不算城镇化了，那假的城镇化了。即便是真的城镇化，农民把土地卖了，进城来变城里人了，他的儿子、孙子都在城里了，所以说他们现在也不想回去，因为农村的生活确实不如城市，城市有文化，有各种享受，农村就很死的了是吧，他在城市待惯了，他不愿意回去了，但他没有地方住。
现在的情况就是住一个宿舍，集体宿舍，家里也不能搬过来，到处都是留守儿童，各式各样的问题，你这么一来这些问题都得到很大缓和。这个对整个经济，整个的发展有很大的作用，所以这不光是个二次房改，实际上是个土地改革，这是从解放那一年打土豪划分田地，到现在重新回过去土地自由买卖。那你就想好了，你这接受土地自由买卖的后果，你不想好，干了半天，哎呀又不对了。
主持人：它的后果可能会是怎样的？
茅于轼：后果那就有可能会，有人会有很多土地，有人就是没土地。
主持人：它会有原来的地主这种概念又出现？
茅于轼：这就是可能的。
主持人：地主土豪的概念又会出现。
茅于轼：你从经济学的角度讲，它要求的是什么，就是所有的人、钱、地都要把它用好，自由交换的结果就是地能用好了，没有自由交换这个地用歪了，该用、该做什么它做不了什么，它就死的了，一活了它会找到的用途。
主持人：还是市场的配合资源。
茅于轼：市场就这个功能，所以要自由。
主持人：您觉得就是说这个二次房改，这个概念您怎么看，有没有必要再来一次深入理解的，触及到根本的这样一次二次房改？
茅于轼：二次房改取消计划，什么经济适用房，廉租房都不要。
主持人：都不要。
茅于轼：完全市场化。
主持人：这样更彻底的市场化，真正的市场化。
茅于轼：彻底的市场化。
主持人：才是真正的房改。
茅于轼：现在大概有一个错误想法，认为国家分房，我能捡到便宜，这个想法大错特错，因为政府是没有财富创造的，它的钱都是老百姓的钱，你把钱给他，再将便宜房卖给你，那不是多此一举嘛，很多人错误的以为政府有财富，我让他弄一点，我就捡点便宜，你这个想法叫极端的错误，政府哪有钱，政府的钱都是老百姓的钱，你无非是想占一点便宜，占谁的便宜？占国家的便宜，国家是谁？国家就是我们这些人，你占了半天占了自己的便宜，什么便宜没占着，可能我能占的便宜，一个是什么，我送了一个，他给了我一套房。这个是很不正常，损人利己，你给了，人家没给他，他不是也分不着了嘛。你这么一想，你知道这个计划分配制度是一点好处都没有的，说的不好听就是政府骗你，你以为我能捡便宜，实际上没占到便宜，还要损失掉了，你的钱给政府兜了一圈回来，100块钱剩了90了，你怎么能捡到便宜呢，对不对？你还不如自己花钱买。
要实打实的就是我有100万，我就买一百万的房子，你交给政府兜了一个圈子，100万变成90万了。当然你送的你捞了便宜，你拿了150万，人家没送连100万也没拿，这是很不合理的了，很不公平的是吧。所以整个说起来住房要提高。我们过去十几年住房改善了，什么原因？改革成功了，财富的增加，这是根本的，你不想这财富增加，你怎么能改善住房呢？靠国家分配就能改善了？那你做梦了就是，你必须有更多的财富，你看发达国家为什么他们住的好，它财富多嘛，你要想办法增加财富。从这方面讲，中国干的很不错，我们过去30年，财富增加的非常快，这条路别走错了，别放弃，还是这条路往前走，我们才站得住脚，大家住房都能得到改善，这是最根本的，没有这一条，你想改善住房，那就做梦去吧。
主持人：市场化，商品房这个方向一旦变了。
茅于轼：整个市场化就是财富创造。
主持人：就是创造。
茅于轼：市场就是创造财富的地方，你别走回头路，那一条路是越走越糟糕的。
主持人：比如说现在房票似的这种调控，这种典型是回头路。
茅于轼：这个不行，房票不行。
主持人：它是限购嘛。
茅于轼：房票就是计划经济。
主持人：限购类似于就是有粮票这种改革。
茅于轼：那也不是办法。
主持人：有人说是像房票一样，这不是办法是吧？
茅于轼：不是办法。
主持人：您谈了这么多，就是深化改革的这样一个，就房地产改革这样一个思路，这个逻辑我是理解的很清晰，就是这个概念您能不能更明确一点，您觉得现在是不是应该要启动这样的房改，或者说更深入的房改，就时机，现在这个时机是不是必须得到？
茅于轼：取消计划分房。
主持人：取消计划分房。
茅于轼：不管你是福利分房，还是廉租房，还是经济使用房统统取消，完全市场化。
主持人：彻底市场化。
茅于轼：那么对穷人怎么办，发货币补贴，但这个问题比较复杂，就是你怎么找到这个人是穷人，那个人不是，这个问题比较难，从道理上讲是这样。
主持人：道理是这样。
茅于轼：你对低收入的人给他一份补贴，这个有很多经济学者就提议这个办法嘛，我们现在有所得税，有人提议是要付所得税，你的收入太低了，不但不收税还给你补贴一点。
主持人：这是收入分配制度方面的出现的问题。
茅于轼：收入分配是要改，收入分配市场它的分配是有低有高，完了对低的人，我们给他市场之外的一个力量，就是政府的力量或者社会公众的力量，除了政府力量，市场的力量，市场之外的力量，一个是政府，一个是社会公众，老百姓有同情心的，他出点钱。总而言之就是市场本身造成的收入分配的差距，这个差距太大是不好的，但是也不能没有差距，没有差距吃大锅饭也是不行的。
主持人：这是计划经济的老路，咱们吃过这次亏了。
茅于轼：所以要有差距不要太大，这个就很难说到底什么算大，什么算小，道理就是这样，就是一定要有差距，但是不要太大，一般来讲特别在中国的情况，这个差距是太大了，因此我们需要纠正这个差距，方法的就是向富人多收点钱，完了拿来补贴穷人，这是最有效的办法，这里头有一大堆的问题，你怎么样向富人多收钱。
主持人：这个不好展开，这个就说到其他的领域里面去了。
茅于轼：关于到收税的问题。
主持人：对。
茅于轼：你要本事向富人多收税，这是另外一个事了。
主持人：这是另外一个话题了。
茅于轼：对。
主持人：就是咱们谈了这么多房改的话题，就是您的观念，我可不可以总结一下，就是咱们房改的这个方向，就是在次房改的时候，有一个计划经济的尾巴好像没有割干净的感觉，就是有这个影子在里头，然后对现在有影响。您的这个想法是应该彻底的市场化，彻底的商品化，就是把原来的计划经济的尾巴给割干净，做真正的房改，真正的改革是不是？
茅于轼：对。
主持人：然后还有一个概念，我需要跟您确认一下，就是房改和土改，它这两个概念是一个定型的概念，还是说可以互相有交叉的概念，还是说一个互相有包含的概念？您觉得咱们下一步如果要说房改的话，怎么处理和土改的问题，把土改放在房改的一个什么样的位置来看，是一个什么样的逻辑来处理房改和土改？
茅于轼：土改是一个大问题，这个比房改问题要大的多，牵涉的利益非常复杂，实施的方法也非常复杂，这个需要专门的研究，有很多专家做过这方面的研究，我这方面没有研究过。但房改的问题比较简单，你取消福利分房，取消计划分房，这个很容易的，过去那个住房都不对，你要总结过去的教训，说明它怎么怎么错了，下决心能够取消福利分房，取消那种计划分配，完全要让它走市场的道路。
主持人：这个是在房地产领域的一个事情，我感觉就是在您的逻辑里头，土改和房改它是有一个交叉的点，就是在于土地供应这个环节，我觉得房改和土改是有这样一个交叉点的，这个交叉点上的突破，目前还是没有突破的，我觉得如果我们要谈房改这个话题的话，就是绕不开土改这个要突破这个点这样一个逻辑的，就是说再进一步的深化这个房改，或者说我们说的二次房改，除了更彻底的市场化之外，在土改这个层面的话，我们是不是要正式的提出来，这个土地扭转制度真正的要突破它，包括现在深圳好像，不知道您有没有关注，在实行这个农村土地扭转这样一个突破，这是新一届政府上来之后，我们看到一个新的动向，您是怎么看待这个，就是说土地扭转对这个房改进一步深化这样的意义？
茅于轼：大家知道这个市场的原则就是自由交换，为什么要自由交换呢？就是使得物尽其用、人尽其才。一个社会财富怎么创造出来的，不是劳动创造的，劳动可以创造也可以消灭，消灭财富。财富怎么消灭的，是劳动消灭的，劳动可以创造财富也可以消灭财富的。我们改革以前劳动的大部分是消灭财富的劳动，越改越穷。什么创造财富呢？交换创造财富，那个永远是创造财富的，当然有条件，这个交换是平等自由的交换它一定创造财富。
那么讲到房改的问题，为什么不要政府来提供房，要开发商提供房，让客户自己去选，哪个开发商的房好，我买谁的，便宜又好。政府盖房往往是完全任务，它追求责任，开发商要赚钱嘛，它要盖好房子价钱便宜它才能卖得掉，政府不是的，政府是你给我1000万平方米，我给你盖出1000万我就完成任务了，你去验收去吧，验收合格不合格跟我们没关系了。
主持人：但是开发商买地的时候，他只有一个地方买，这个没有办法，它这个价格的话，好像没有商量余地的感觉，就是现在很多人追究房价源头的时候，会追究到这个土地出让制度上面去，这个？
茅于轼：开发商是这样的。
主持人：所以这也是关于这个市场不彻底的原因。
茅于轼：他可以在繁华地方盖，也可以在偏僻地方盖，他不断地动什么脑筋呢？我怎么把房盖的好能卖出好价钱，这是他想的，他想的就是赚钱嘛，他怎么能赚钱，要有人买能看上这个地方。政府盖房不想这个事，他完成任务，你给我一个多少平方米的计划，我把它完成了就行，所以很多政府盖的房，人家住进去很不舒服，上班的地方很远，然后各种设施也不全，小孩没地方上学等等。开发商他必须考虑这个问题，你不考虑这个问题，人家不买你的房，所以开发商跟政府不一样就在这，所以我就反复强调要通过自由交换来解决房改的问题，而不是通过政府来盖房。
主持人：但是现在有一个说法，就是地价推高了房价，其实开发商背了很多骂名，但是大家分析说房价的成本里头，有70%都是地价，有这样的分析，不一定对，但是有这样的分析。然后就有地价推高房价这样一个说法，就是现在真正的房价高的原因，可能跟地价高，跟土地供应是垄断的，是有很直接的关系的，而且它占的是大头？
茅于轼：它的问题不在这，地价高低是关系到土地供给的多少，地价高供给就少了，不是这个。就是为什么地价高，因为你供给少了，你增加供应的话，地价就下降了。真实房价，它是由卖房的人决定的，你要知道，开发商盖了一个楼盘，它不管成本多少，它首先琢磨我这个楼盘卖什么价钱，多少钱一平米。他怎么定这个价，他看你客户能出什么价，他就卖什么价，你知道吧。跟你这个成本一点关系都没有，跟土地价格没关系的。
主持人：但是土地供应的多少，这个权限在政府的意愿，政府他自己，比如说地方是土地财政的，他当然愿意就是低价会卖的更高一些。然后会有这种，因为他是垄断出让的，所以这个出让的数量，他并不是市场化的。
茅于轼：是，所以土地供给少了就地价就贵了，但是房价最后取决于，买房人，愿意出什么价，买房人愿意出数数我口袋里的钱多不多，其次我得看看再那边的房什么价，要有竞争，我比来比去，我决定买这个房。这是开发商定这个楼盘的价钱的时候，他是考虑这些事，他跟他的成本是一点关系都没有，跟那个地价是没关系的，你地价再便宜，他能卖高价，他干吗不卖高价。
主持人：对，低地价不一定是低房价。
茅于轼：没关系的，但是。
主持人：高地价他没有退路，他成本在那。
茅于轼：但是地价，它又会影响到，因为地价如果便宜的话，开发商就卖更多的地去开发了，供给就增加了。
主持人：对。
茅于轼：买房的人就更多的选择了，他价钱就下来，是这样的一个过程。
主持人：就是我跟您想讨论的一个重点的这个点是这样的，就是在房地产，我们如果把它作为一个完整的市场的话，他土地实际上我可以作为一个原料的市场。原料市场，因为土地是房子生产的原料，是最根本的东西。这房地产交易的这个环节。我们是市场化的，有这样一个次房改已经确定。但是在原料这个交易的这样一个环节，就是在开发商，像政府卖地的这样一个环节，他并不是真正的市场化的。
茅于轼：对。
主持人：这个问题，我们就是说有业内都在讨论，就是希望这一次能有一个真的，有一个突破。就是您说这个土地扭转制度这一个，就是原料的这个市场，他是垄断的，不自由。
茅于轼：这个买卖要有拍卖，还要有招标，现在我们只有拍卖，没有招标。拍卖什么意思？就是这一块地谁要你出个价钱，我卖给出价的。
主持人：对。
茅于轼：这是拍卖，招标什么意思呢？招标反过来，开发商说，我要一块地，什么什么条件，你们来投标，符合这个条件的地，你要什么价，我买的价，你明白吗？拍卖是买方的竞争，我要买，你也买，大家都来想买，那就买方的竞争，把价格竞争光了。
主持人：对。
茅于轼：招标是卖方的竞争，我有一块土地我要卖，你有土地也想卖，符合这个条件的有很多土地，那就是我们卖方竞争，价钱的，卖给开发商了。我们现在是没有招标，只有拍卖，所以价钱就特别高，为什么没有招标？供给没有竞争的，就一家，招标是供给方要竞争的，我也想卖地，你想卖地。
主持人：对。
茅于轼：那就有竞争了，价钱就往下走了，对吧？
主持人：对。
茅于轼：现在不让有竞争，不让你有招标，只有一个拍卖，那房价就只往上串了。所以公开的一个交换，就是实际上不光是土地应该有拍卖、有招标，大多商品，黄金、石油(行情 专区)、我们粮食，都是拍卖、招标定的价，你不可以只有拍卖没有招标的。为什么黄金价钱每天都变了，石油价格，拍卖同时又有招标，这两方面同时进行，结果这个价格就达到均衡点，这个点是一个最合理的价格，谁都没意见，现在这个价格就是扭曲的，他只有拍卖、没有招标。
主持人：对，他只有拍卖，没有招标的原因，就是只有一家卖主？
茅于轼：只有一家供给，他供给形不成竞争。
主持人：所以我们就要打破这个？
茅于轼：所以你说这个市场它不是一个正规市场，因此这个房价就是只往上串，你这种地方不改的话，你怎么样压得住房价，是吧？
主持人：对。
茅于轼：你使它竞争，这个卖房有竞争，那就是土地供给不是一方，那谁供呢？谁有土地，谁都可以供给，谁有土地？农民有土地，农民有好多好多农民，让他们来竞争，房价当然就下去了，对不对？
主持人：对。
茅于轼：你用这个办法不是一下就把房价压下去了吗，现在这个问题也很麻烦，房价压下去了，已经买房的人就要反，就要造反了。我买了一个贵房，现在你房价落了，我就有意见了，对不对，就麻烦了。
主持人：现在调控的这个，就是现状应该是有一种，包括房改的现状有一种进退两难的感觉，就是降了吧，有人不满意，涨了吧，社会矛盾也很突出，有一种进退两难的感觉在里头，陷进去的感觉。
茅于轼：你再想想市场，市场就是有发财的，有倒霉的，那你没什么好说的，那时候买，也是你自己卖的，现在落了你认倒霉就完了。本来要涨的话，也是你赚，现在落了你赔，是挺公平的，对吧？主持人：对，所以说这个，今天我们谈的这个房改的话题，主要是从次房改得这个评价，它需要有更深入的市场化，商品化，彻底的这样的商品化的思路和决心，包括是吧。第二个就是现在的这种调控，如果是限购，包括这种类似于计划经济的手段来调控的话，它一定是不会好的效果，甚至有害的。
茅于轼：对有害的。
主持人：甚至是有害的，然后就是在房改和土改这个话题，就是土改和房改交叉的地方，就是在于这个原料的供给，他的招标的，招标方要多元化，对房地产的意义的这样的，所以这一块是需要有一个突破。所以我们就是可不可以请您总结一下，就是我们如果是要站在新一论的房改的话，这个新一论的方向，就是更彻底的思路应该是？或者说更正确的思路应该是，一个是更彻底的市场化，第二个就是说。
茅于轼：我是这个看法，对。
主持人：更彻底的市场包括两个层面，一个是我们房产的交易的层面是要更彻底了市场化，货币化。然后再就是我们在原料的这块，就是房产交易，生产原料土地这一块，也要有多方的供给，也要有更深入的市场化，这个需要有一个土地制度，这样一个根本了变革的。因为土改的话，在中国这个社会历史上是有很长的土改历史，包括从孙中山先生开始到现在，就是一直在土改。房地产这个矛盾聚焦在现在的话，好像有点倒逼土改的感觉。现在这个房地产的困局，是不是会倒逼我们这个土改会扩编，出去不改的话，是不是这个困局破不了？
茅于轼：我们还有一个方面没谈的，你说这个土地是一个原材料(行情 专区)，其实开发商玩的两头的戏，一个是土地，一个是资金。资金的问题，我们还没谈，其实资金是一个大问题。你问开发商他们都知道，资金困难的时候，他们借高利贷的，所以这个，真的有问题，就是说银行的资金，该不该借给开发商。这个问题是一个非常复杂的问题，过去的话都是凭关系的，有些开发商能借到金钱，有些开发商借到钱。借不到钱的开发商，他们就借高利贷，那个成本就很高了，所以还有一个资金的市场化。刚才我们讲土地要市场化，自由买卖，还有一个资金的市场化，这个也是一个大事。土地的市场化不仅仅是关系到房价，整个用土地的地方都关系到了，资金的市场化也一样不仅仅是关系到房价，关系到所有用资金的行行业业。现在是中小企业借不到钱，怎么能够让中小企业能再借到钱，那就要资金的市场化，我们国家资金没有市场化，跟土地没有市场化是一样的。土地靠计划分配，资金差不多也是计划分配，发改委批个项目就有钱。
主持人：其实资金也是有成本的，它是要，是吧？
茅于轼：所以这个房子的问题，就牵涉到一大堆的最基本的这个市场的建设，土地市场要建设，资金市场要建设，现在我们的劳动力市场还比较，比较自由。
主持人：自由。
茅于轼：你招工他就来了，他不愿意干的他走了，很自由的，这个不过我们有一个劳动合同法，那个东西妨碍了自由的转换。但是资金、土地、劳动，就是三个最重要的东，现在实际上劳动比较自由。
主持人：生产基本要素。
茅于轼：但是资金和土地都不自由。
主持人：都不自由，三个生产要素有两个都是不自由的，三分之二的不自由？
茅于轼：对。
主持人：市场更没有。
茅于轼：所以中国的房地产市场就好不了，就是你两个东西不自由，那好不起来的。
主持人：这是大的宏观的社会背景下，它作为一个小的行业，它难以独善其身，它一定会有一些问题，是吧？
茅于轼：对。
主持人：所以我们要看房地产的问题，应该是在站在更高高度来看这个房价问题？
茅于轼：不错。
主持人：就是要，可能要顶层设计，要改？
茅于轼：对。
主持人：要真正的市场化，你应该上市场各三个关键环节都得市场化，是吧？
茅于轼：对。
主持人：所以这个房价，单纯的就是说靠调控这样的，已经到了一个，感觉是看不到太多希望的时候？
茅于轼：对。
主持人：还想不想就是，还想请您说一个可能稍微用一点点关联，但是有一点偏的话题，就是土地的制度的改革和城镇化的这样一个关系。因为城镇化现在有一个，比如说三四线城市，如果说它有更深入的城镇化，可能会分流一些城市的住房的需求。但是土地制度这样扭转，您刚才说的，可能和城镇化了成败，它有一些关系，这个正点又回到这个土改上面来了。就是城镇化和土改的关系方面，您能不能再讲一下您的理解？就是城镇化和土改他们之间互相会有哪些影响？就是土地改革，如果不突破的话，不扭转的话，现在的城镇化它会受什么样的影响？
茅于轼：我们说的成功，就是农民变成城里人，现在我们有了几亿农民进城打工，其中一小部分的人在城里头就住下了，大部分没住下，所以春节的时候，有这么大流动人口，回家去过春节。我们现在来解决着些城镇化的问题，就是让他们春节也在城里头过，把家正都搬过来，这个是真的城镇化。为了解决这个问题，就要解决住房问题，所以说一个城镇化，跟住房是有关系的。那么怎么解决呢？理想的方法，就是他把农村的土地卖了，到城里头来租房或者卖房，开始肯定是买不起的，开始就租房，这也是解决城镇化的一个主要的思路。中国将来有几亿农民要在城里头找房子住，这个房子。
主持人：如果不分成。
茅于轼：不是那种房，现在是比较简单的，小面积的，低标准的，这种住房，这个有很大的，很大的市场。有了这块住房的供给，就能解决真正的城镇化，而且是解决好多的问题。们现在留守人口，老头、小孩，为了留守人口，这个造成一大堆的社会。这个打工的人，城里头是单身，他的家在农村，这个婚姻也不是稳定，而且单身容易犯罪，他老家来了，他就变成家庭一个成员，他就不会犯罪了，好多问题都跟这城镇化这彻底有关系。所以要解决这个给打工的人，在城里打工的人，真正变成城市人口，帮他解决住房问题。解决的办法，我们就帮他想了，你给他住房补贴，让开发商盖房子去，开发商在各处都着地方，满足这些人的住房的需要，低标准这个小户型适合他们需要的，而且不是卖房是租房。有钱人可以买大批的这种小户型的房子，出租给打工的，从这里头赚钱，这个是解决问题的方向，就是这条路。开发商盖很多适合于，他不一定集中在某一个地方，他可以放散的，有机会他就盖一个小户型的，低标准的房子。
完了这个，这个房子也可以卖，也可以租，照我的设想就是有一种人专门干这个事，他把这个低标准的房大批的买下来，出租给他们。这个我在美国的时候，我住的一个房子，就是这种公司，它有好多的房产，它专门出租的。我住的房子，就租它的，跟它租金合同，这个比较有效率，成本，这个大家都很适。
主持人：就是这次我们的这个主题是房改，就是需要一个明确的态度，就是说您是支持二次房改，还是反对二次房改这样一个态度，您能不能够，就是您明确说一下，您是站在哪一边的？
茅于轼：二次房改就是取消计划。
主持人：您是支持还是反对，还是说什么？
茅于轼：看你怎么房改，你加强计划我就反对，你房改是彻底的是让商品化我很赞成的。
主持人：很赞成。
茅于轼：对。
主持人：好，这次访谈到此结束。谢谢，辛苦您了。
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