[摘要] “当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”
“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”为何当前三四线城市容易出现“鬼城”“空城”？在新型城镇化的建设当中，如何才能破解“鬼城”“空城”的难题。
“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”
在近日由碧桂园集团[简介动态]举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前在三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象非常忧心。
为何当前三四线城市容易出现“鬼城”“空城”？在新型城镇化的建设当中，如何才能破解“鬼城”“空城”的难题。在此次沙龙活动上，业界人士就此问题进行了深入探讨。
城镇化不等于房地产化
现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。
问：党的十八大提出要走新型城镇化道路，其中特别突出一个“新”字，这个“新”字强调，我们追求的城镇化，是城乡一体、产城互动、节约土地、生态宜居、大中小城镇新型农村社区协调发展的城镇化。但据观察，在很多地方，尤其是三四线城市，仍然出现了很多房地产的泡沫现象，出现了一些“鬼城”“空城”现象。为何会出现这些和新型城镇化理念背道而驰的现象？
何锦超：中央在十八大之后提出要建设新型城镇化，重点体现在“新”字和“镇”字上，这意味着，新一轮城市化的进程中，要突出“新”字，不能走传统的老路，同时要着眼在“镇”上做文章。
这就意味着，我们不需要建特大城市或者打造新的特大城市，房地产企业应该是要往中小型城市布局。所有的房地产企业都应有这样的共识：房地产企业跟城镇化有深刻关联，但是城镇化却不等于房地产开发。
过去学界曾提出过“三规合一”的理念，社会经济发展规划、土地利用规划、城市建设规划应该是三位一体，而不是独立的，但过去的数十年时间里，三者并未真正统筹起来，因此我们的城市建设也出现了很多新的问题，很多房地产企业包括碧桂园[简介 动态]都只能跟随政府的指挥棒走。一旦政府的指挥棒指挥不妥的时候，就会出现所谓的房地产泡沫现象。
王韶：2012年中国的人口红利正式进入拐点，城镇化也上升到了国家战略的发展高度，房地产界似乎也形成了一个共识：城镇化对未来中国房地产是一个大的利好。但是，我的意见是，对于城镇化和房地产的利好不能过于乐观，要理性，新型城镇化给房地产提供了广阔的市场，但城镇化却不会使房价下降。
目前，中国县域市场支撑了大批量和大规模的房地产发展，但却隐藏着泡沫的风险。2008年、2009年金融危机后，很多的企业采取了农村包围城市的策略，到三四线城市去发展。而现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。三四线城市的经济实力和消费能力被过度消耗了，在城镇化未来的发展过程中，房地产应该如何适度地发展，何去何从值得业界思考。
周丽敏：城镇化是新一届中央政府拉动内需的载体，新一届党和国家领导人都希望让新型城镇化成为各项改革的抓手，打破利益集团的各种垄断。新型城镇化里面设计了一系列的制度改革，比如户籍制度的改革，农村土地的流转，城乡二元化的改革等等，都是可以通过城镇化这一抓手从上至下去推动的。
但目前国内推动城镇化存在的一个普遍问题是，主要还是政府在主导。比如河南郑州地区，河南在新型城镇化探索做得比较靠前，但却出现了一些问题，表现在基层的探索做得稍微激进了一点。它采取的方式是村村并举，从城乡结合部下手腾挪土地，名义上是加大土地集约化应用，实际上却给了不少房地产开发商机会，做出来的新城镇名为新型社区，但质量、规划却显得比较粗糙。
土地财政催生地产泡沫
房屋建设只是城镇化建设的一小部分内容，没有产业带动，光建房子和铺桥修路是没有用的。
问：那么在推进新型城镇化建设的过程中，如何才能解决“鬼城”“空城”的问题？
何锦超：如今再谈新型城镇化，其实还是要解决十几年前我们提出的“三规合一”问题。未来的城镇应该是三个规划统筹协调的基础上建立的一种新型城镇化。这种新型城镇化并不是说要在各地全面开花，而是应该有不同的对待，应该根据人口迁移的规律推进城镇化进程。
就广东的情况来看，珠三角九市向来是广东经济发展的重地，但房地产企业在商言商，并不应只看好这9个城市，也应该看好湛江和茂名等粤东西北地区城市。现在湛江有钢铁基地，茂名有石化基地，我们认为，有产业带动的地方就是人口集聚的地方，只要有人，就有房屋的需求。
在推进城镇化时应注重城镇产业经济的培育，没有产业基础，我们建起的只是“空城”，房屋建设只是城镇化建设的一小部分内容，没有产业带动，光建房子和铺桥修路是没有用的。产业谁去带动， 谁去规划，只有政府才能够引导，而单一的房企是难以推动的。
王韶：我的意见是，新型城镇化不能再是当地政府通过发展房地产过度依赖于土地财政的思路，这很容易催生地产泡沫或者经济泡沫，在新型城镇化过程中，政府需要迫切解决的一个问题是城市的二元结构失衡问题。
周丽敏：我认为，新型城镇化的推动要有企业积极参与的身影，而不是完全由政府来主导。城镇化的稳步推进，仅仅靠政府是行不通的，需要通过各种社会力量的推动。
问：刚才各位都提到，要解决“鬼城”“空城”问题，必须实现“产城合一”，那么如何才能做到“产城合一”？
何锦超：产业是城市发展的支撑，其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活，而人是房地产市场存在的必要条件。要做到“产城结合”，就要建立合理的产业体系，优化产业格局，强化城镇化发展的产业支撑，使就业和居住达到平衡。我们力求开发的项目能够和当地产业发展、公共服务、吸纳就业人口集聚的功能对应起来。
王韶：要真正做到“产城合一”，还是要重点发展新型工业化，通过新型工业化的发展，给城市服务业创造空间，解决城市二元结构失衡的问题，并辅以户籍制度的改革，解决新进城农民的就业、医疗、教育等问题。同时，要继续推进农业现代化进程，实现城乡统筹发展，解决农民就业、农村增收、农村稳定问题，为城镇化提供支撑。
周丽敏：“产城合一”，最终还是要吸引人口，通过产业发展聚集人气。总体来说，在合理合法的基础之上，企业在推动产城融合、介入城市规划运营、推动城镇化方面其实可以发挥更有活力的优势。
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