[摘要] 随着8月7日晚卧龙地产发布6亿元的发债计划，上市房企抛向A股市场的再融资金额已经高达96.34亿元。但是，面对还未公开松口的证监会，百亿元融资方案颇有些“逼宫”的味道。
随着8月7日晚卧龙地产发布6亿元的发债计划，上市房企抛向A股市场的再融资金额已经高达96.34亿元。但是，面对还未公开松口的证监会，百亿元融资方案颇有些“逼宫”的味道。
房地产再融资政策松动迹象，引发了上市房企将享“资本盛宴”的亢奋，不过网易财经发现，在2012年10万亿元的房地产融资总量面前，目前的再融资规模不过是“杯水车薪”。如今的政策松动迹象背后所释放的调控信号，显然比再融资带来的实质意义更值得琢磨。
上市房企集体“逼宫”再融资需求近百亿
8月6日晚，宋都股份抛出15亿元的定增预案，用于两个商品房项目，同时，有消息人士称，交易所已经接到了通知，房企再融资开闸。不过，网易财经向上海证券交易所求证，交易所并没有接到此类通知。
尽管监管层并未松口，但在市场猜测中，房企再融资开闸已经成了既定事实。就在上交所回应并无开闸通知之后，7日晚，卧龙地产也公布了其6亿元发债计划。
网易财经注意到，从今年7月以来，上市房企试探性的逼近再融资政策的底线，而这种试探并非单个企业的觊觎，而是多家上市房企群起而围。
据不完全统计，7月份的一周内，就有金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、中弘股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项集中宣布停牌。
而在此之后，更多的上市房企也抛出了酝酿已久的再融资方案。8月2日，新湖中宝抛出55亿元的再融资计划，海印股份8.34亿元的再融资计划也随之出炉。如果说新湖中宝募集资金用于棚户区改造的特殊性只是引起市场猜测的话，那么6日宋都股份公布的15亿元定增预案投向商品房建设则是进一步透露了再融资开闸的信号。
宋都股份的增发预案显示，拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。其预案显示，南京和杭州的这两个项目均为刚性需求的商品住房项目。
继而，冠城大通也宣布了18亿元的可转债融资方案。至此，经网易财经统计，抛向资本市场的房企再融资金额已经高达96.34亿元。而这仅仅只是开始，不仅是中小上市房企，作为房企巨头的“招保万金”也按耐不住内心的“冲动”，招商地产紧随其后发布了“股份购买资产”的重大事项，金科股份也因筹划重大事项宣告停牌。
尽管一众上市房企发布的仅是预案，但是，市场却这一情况给予“热情的拥抱”。8月以来，房地产板块持续上扬，走出了一波强势行情，包括亿城股份、中宏股份等多支个股表现抢眼。
“这么多家上市房企集体停牌，并陆续抛出再融资方案，这充分说明了政策的变动迹象”，多位券商分析师向网易财经表示。
虽然上市房企在公布再融资计划之后，并不意味着就能顺利从资本市场融得所需资金，预案还需等待股东大会的表决和证监会的审核，但如此密集的提出再融资要求，一定程度上也向证监会展示了房企要求再融资的姿态。
与此同时，密集发布再融资方案也从侧面证明，监管层似乎已有放松房地产再融资的意愿。有投行人士表示，此前，根本不会接手与房地产有关的再融资业务，毕竟，监管层曾下过“死命令”——对房地产企业再融资实行“一刀切”原则，谁也不愿触霉头。而现在，情况似乎有了变化的空间。
房企“踩”着政策走再融资或结构性开闸
“新湖中宝因为涉及棚户区改造，能通过审核的可能性比较大，其他的企业预案能否通过审核现在还不好判断”，北京大学房地产研究所所长陈国强向网易财经表示。
对于上市房企将享“资本盛宴”的亢奋，陈国强表示应理性看待，即便开启再融资，也并非所有的企业都有机会通过A股市场融资，一是要满足规模大的要求和上市公司条件，二是要看融来的资金投向什么项目，企业在做什么项目，只有少数能符合国家政策方向和相关条件的企业才有机会，比如保障房建设，棚户区改造。
而对于证监会关于再融资的口径，经过多番琢磨之后，上市房企抛出的再融资方案也多选择“押宝”国家房地产调控政策的指向。
新湖中宝非公开发行预案显示，其拟以不低于3.07元/股发行17.91亿股，募集资金总额不超过55亿元，将用于两个棚户区改造项目——上海(楼盘)新湖明珠城三期三标段、四标段和上海新湖·青蓝国际各30亿元和25亿元。
新湖中宝的再融资计划被称为“破冰之旅”，但“破冰”也需在“回暖冰融”之际顺势而为。据接近新湖中宝人士透露，新湖中宝的非公开发行预案之前并未提过，是在6月底国务院对棚户区改造政策出来之后，有了政策的支持，才确定准备实施。很显然，新湖中宝是有备而来。
上述所称的政策支持，即6月26日国务院会议中提到的，要引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据；落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。
而这一政策一度被视为新湖中宝再融资获批的“绿色通行证”。
和新湖中宝不同，宋都股份的募集资金用于两个商品房项目，这被市场解读为更加大胆的再融资尝试。但网易财经注意到，宋都股份在发行预案中称，此次非公开发行的目的，除了提高公司净资产规模和偿债能力，降低公司资产负债率和财务风险外，还包括“提高中小套型普通商品住房项目开发力度”。
在《非公开发行股票募集资金投资项目可行性分析》中，宋都股份则表示“在我国现有的宏观经济发展和房地产调控政策下，新型城镇化发展所带来的住房刚性需求将成为房地产市场的主要需求。”
在公布的所有文件中，宋都股份都在竭力强调，该募集资金投向是符合国家相关政策和发展方向的，再融资计划承担着一定的社会责任，以此弱化再融资的本质属性。
符合国家政策，似乎是上市房企开启资本大门的一道“护身符”。“政策能否放开还有待观察，但很明显的是，符合国家房地产政策的企业通过再融资方案的可能性更大，开发高端住宅的上市房企通过募集资金开发别墅，这种再融资方案显然难以通过审批”，陈国强向网易财经表示。
北京一位不愿具名的投行保代也对网易财经表示，在证监会仍未对房地产再融资松口的情况下，对于解决民生问题的棚户区改造和保障房项目，可能会有政策性的绿色通道，如果有政策松动迹象，也会是结构性的开闸。
再融资实为“杯水车薪”释放调控转向信号
房地产再融资闸门，一关就是三年。结合其关闭的背景，再看如今的松动迹象，其背后所释放的信号值得琢磨。
事实上，在房地产再融资停滞的3年中，房地产融资渠道与方式却有了迅猛发展，房地产信托、基金等杠杆工具急剧膨胀。
“房地产公司资金杠杆放的非常大”，长期从事融资业务的一位知情人士向网易财经透露，房企不管是通过信托还是银行开发贷融资，放款必须满足“四证齐全”的条件，但往往开发商从拿到地的那一天起就开始借钱了，很难满足“四证齐全”的要求。这种情况下，房地产信托的灵活性优势就显现出来了，或者通过信托资金来入股，到期后回购股份；或者干脆让施工企业去贷款，信托公司总是有办法能帮助开发商解决资金问题。当然，伴随资金而来的则是高企的融资成本。
用益信托首席分析师李旸也向网易财经表示，房地产信托成本的确比较高，但是对大多数企业来说，这种方式也更灵活，对于贷款条件不满足的企业，可以用股权等其他方式来融资。
网易财经注意到，在各显神通的融资渠道下，尽管再融资闸门紧闭，在融资总量方面，房地产行业也并没有因此而有所停滞，用益信托公布的《2012年房地产信托市场年度发展报告》中显示，2010年新增开发商资金为7万多亿元，到2011年，增长到8万多亿元，而2012年的数据则逼近10万亿元。
就目前公布再融资预案的上市房企和已经停牌“筹划重大事项”的上市房企的数量，对再融资规模进行预估，这些预案从A股市场上募集资金不过几百亿元，和10万亿元的总量相比，实为“杯水车薪”。
结合房企再融资停止的背景分析，或许如今的政策松动所释放出的信号，比带来的实质利好更值得关注。
2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”再融资的大门就此关闭。
2010年被称为“史上最严调控年”，从国四条、国十条，到全面叫停销售定金，上调二套房贷首付比例等等，调控新政频出，调控姿态也升级到坚决遏制疯狂上涨的房价。
在之后的两年中，调控政策也起到了相应的效果，开发商资金链紧张的消息频传，新开楼盘也开始“以价换量”。
但到2013年，房地产调控的风向似乎在悄然转变。今年7月份中央政治局定调下半年经济工作时，提出要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。“发展”代替了“调控”。
而今年以来，广州、北京等一线城市地王频出，楼面地价普遍超2万元\平方米，也加大了外界对房价上涨的预期。
尤其值得关注的是，一些股份制银行的开发贷开始放松。“我们行目前开发贷是放松的，甚至还鼓励开发贷，银行总部对省分行的开发贷授权放大了一倍，商业银行开发贷需要接受央行窗口指导，而央行没有对此提出异议”，某股份制商业银行投行部经理向网易财经表示。
除了释放调控信号，再融资的政策或还预示着中国房地产市场进入促进结构性调整的过程。陈国强分析，再融资开闸利好的也只是少数大型的上市公司，对于小的房产商来说，融资依然是个严峻的问题，上市房企优先发展的政策，将加速行业的整合。
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