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"售后返租"模式噱头多多 高回报下存巨大隐患

新商报   2013-08-29 07:40

[摘要] 近期,大连市某商业地产项目用“售后返租”的形式吸引投资者的关注,并打出了“预期10年回本”,“年收益最高达9%”等极具诱惑力宣传,以优厚的回报率吸引老百姓关注。

近期,大连市某商业地产项目用“售后返租”的形式吸引投资者的关注,并打出了“预期10年回本”,“年达9%”等极具诱惑力宣传,以优厚的吸引老百姓关注。无独有偶,这种情况在其他城市也有发生,比如“6年160%无条件回购,保障投资零风险。”“5年合约,买到就赚”“年综合率12.5%”……类似宣传近期层出不穷。这种曾被工商局明令禁止的商业地产营销模式,为何开发商频繁越线?这种“售后返租”的营销模式,投资者又有哪些风险?看似高回馈的投资模式,背后却隐藏一个个“地雷阵”,令人不得不防。

现象高回报诱惑,承诺可否兑现成疑

“售后返租”也叫售后、售后回租,是指房地产开发企业为促进销售,在其楼盘或商铺出售时与买家约定,在出售后的一定年限内,由开发企业以代理出租的方式进行,或者直接由该企业承租经营使用,期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定。

“售后返租”的高很容易让人心动,但高回报的背后可能就是一个“地雷阵”,近年来频频有投资者被“诈”得遍体鳞伤。去年,佛山逾百名投资者冲着“10年返租100%”的高回报,买下台山地王广场一些商铺,现在因商铺经营不善严重亏损未能兑现返租,投资者面临投资收不回来的困境。据介绍,开发商或商场会提供多种返租方式供投资者选择,即买后即返租、3年后返租、5年后返租等等,但无论是哪种方式,都能保证投资者几年内至少能拿到买商铺的钱,可谓相当高。但很多情况下,现实并未如投资者预期的一样,很多选择买后即返租的投资者只收到了约定租金的一部分,甚至血本无归。在成都、长沙等地,打“售后返租”牌的开发商也不在少数,但几年后很多开发商或商家却无力兑现当日的承诺而造成投资者的巨大损失,这就是直接引发返租商铺大量纠纷的重要原因。

事实 售后返租风险巨大,早已被禁止

事实上,“售后返租”的营销模式早在多年前就已被明令制止。2001年,建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。今年1月5日,法对存在虚假宣传内容的“售后”现象做出专门规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚,可判十年有期徒刑。此后,返租模式一度消失。但随着市场供应高涨、同质化程度越来越高,返租模式重返江湖。

“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面,但有很大的风险,一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善,已收到售款的开发商可能携款跑路,投资者可能血本无归。业内人士提醒,遇到商场内铺采取“售后返租”方式销售,要特别谨慎。专业律师也表示,去外地投资要了解清楚情况,把开发商承诺的一些条款写进合同里,以免到时“死无对证”。

在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下,开发商只能在“”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章,以求能在最短时间内销售出所开发和待开发的产品,加速资金滚动,谋取利益。

分析

高回报为“饵”,实则变相涨价

业内人士分析认为,很多投资者只注意到了高回报,对其高售价没有保持足够的警惕。“返租”其实只是销售的一种噱头,实际上是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后率,但在理论上,他们可以通过提高商铺售价,将今后要付给投资者的预提出来。

售后返租之所以屡禁不止,是因为它给开发商带来了多重利好,大大缓解了开发商的资金压力。售后返租以高为饵,通过抬高售价后返租的模式实现高利润,并且销售回笼资金也为后期制定招商政策提供了资金保障。与此相反的是,绝大多数的风险却被投资者承担。采取返租销售模式的开发商,很多是由于销售存在压力,因此如果销售不能按时完成,资金断裂,那么最后买单的还是投资者。到此不要说投资回报,很可能连本金都收不回来。

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