[摘要] “2013年中国房地产的走势，应该说到现在为止各项指标都是在本轮调控的最高位，比如房地产投资的增长已经到了20.5%，销售额、销售量的攀升都是非常快的。”
“2013年中国房地产的走势，应该说到现在为止各项指标都是在本轮调控的位，比如房地产投资的增长已经到了20.5%，销售额、销售量的攀升都是非常快的。”这是日前在参加2013中国-东盟（南宁）地产文化高峰论坛上，房地产商会联盟主席聂梅生进行的主题演讲中提出的观点，她认为，从数据来看，住宅均价上涨的动力仍在。
近期房地产市场的表现，让业界对调控长效机制的呼声越来越高。58同城数据显示，8月份，100个城市的新建住宅平均价格升至10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，上涨格局未改且环比涨幅扩大。这已是百城房价环比连涨15个月。京、沪、广、深等十大城市的新建住宅平均价格更高达17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。
房地产投资
会有所下降
谈到投资，聂梅生认为房地产投资下半年会有所下降，为什么会下降，因为库存量是不断地增加，现在一线城市的库存还是可以的，除了一线城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面积是400万平方米，环比五月份又增加了80万平方米并没有，同比增加了39%，对未来市场不明显的情况下，开发和建设的量是不足的，数据也显示了这一点，开工量不足的情况下，意味着开发和投资的增速会下降，要不买地，要不开发建设，开工不足就不会加速买地，一线城市大家都在抢地，其他的城市是负增长，因此这些因素都会影响到房地产的投资，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之间回落，如果房地产回落的话，购车和固定资产的投资会下降的，就会形成负拉动，现在的固定资产不算太高，也就是20%左右，如果低于20%，就是负拉动。金融领域的流动性是否持续，要看中央的货币量，如果还是控制的话，对房地产投资的增长还是有影响的，投资不会像上一年这么高。供给量也是在下降的，今年前6个月，销售面积比开工面积大得多，卖得快，一个是28.3%，一个是3.8%，开工意愿不强，意味着下半天的供给减少。从需求来讲，大家都认为是刚性需求，人均住房是多少，聂梅生认为从房地产的需求来讲，还有一点就是资本利得的需求，就是投资后的利益所得。如果银行利率放开，房贷除外，在这样的情况之下，对房地产的货币而言，不会放得很多，但是直接融资方面会扩大，例如重启IPO和房贷增长是平稳增加的，包括信托基金等等，她个人判断，货币政策在房地产方面比上半年和去年在资金方面会更加地宽松、好一些，充裕一些，银行对房地产的贷款数据也看得出来，是持续增加，不是减少的，现在不会比之前更加地紧，虽然房地产调控未放松，但是聂梅生认为货币方面是宽松一些，好一些，因为直接融资方面中央是重视的，而且已经开始放宽资金量了。银行对房地产的贷款方面也有幅度的，而且各家银行是竞争的。在市场需求方面，聂梅生认为跟货币政策有非常大的关系。
房价下行
动力不足
对房价来说，开发商在下半年降价的动力并不足，因为不差钱，资金充裕，我慢慢卖，少开工，少买地，为什么要降价。现在各个大的开发商的业绩是不错的，降价促销的动力是不足的。热点城市的地价是上涨的，这几天北京、上海都出现了非常高的地价，这种情况下，地价就上涨得快和高，主要集中在热点城市，这些城市房价下降的可能性也不大。这种情况下，房价仍然有上涨的动力，不会像今年上半年上涨得这么多，而且同比不会上涨得这么多，因为去年下半年开始涨价，今年下半年同比去年下半年就不会太高，因此她认为预计全年房价不会高太多，也就是20%左右，因为上半年是增长的，下半年会下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也说了防止房价过快地上涨和快速地下降，希望房价稳定，下半年在供给需求、土地市场高温的情况下，房价上涨的动力是存在的，但是同比上涨是趋缓的。房企的资金压力趋缓，市场回暖，调控改善的话，市场的作用就会逐步代替行政的干预，目前的房地产节点下，是有可能实现的。
对国家宏观调控的
政策建议
聂梅生说，税收是争议的，如果将税收放到房地产方面，不仅仅是房产税，还有物业税，聂梅生表示不是很恰当，因为各个部门都坚守自己这一块，比如说收房产税，应该将物业税变成房产税，因为90年代初收过一个房产税，就绕道将90年代的这个税拿出来继续收，但是没有想到90年代到现在已经是二十多年了，他们不管，他们找到一个能收的理由就收，这是税收部门，但是70年的土地出让金已经一次性的收取了，而且土地还招拍挂，这些费用都在老百姓身上，税务部门不管，这是国土部门的事，都是各收各的，如果两个部门不协调的话，说扩容、完善是不可能的，因此要通盘考虑，持有环节的收税，70年土地出让金、招拍挂以及地方财政收入等问题不通盘的考虑，那么持有环节的税收一旦推出，会比“国五条”交易环节中的20%的影响面要大得多，聂梅生表示，各个部门不应该分割绕道来征税，从而增加使用者的负担，应该从法律和根本上环节解决使用者的税收问题。
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