[摘要] 该集团新近发布的2013年中报数据显示，截至6月底，公司总资产大增38.6%至2745.9亿元，蝉联香港内房企第一；营业额419.5亿元跃升全国第一；净利润增15.8%至65.1亿元，创下历史新高。
曾以中国地产黑马形象出现的恒大地产（03333.HK）稳健发力，其核心数据呈现赶超对手的态势。 该集团新近发布的2013年中报数据显示，截至6月底，公司总资产大增38.6%至2745.9亿元，蝉联香港内房企；营业额419.5亿元跃升；净利润增15.8%至65.1亿元，创下历史新高。
同时，该集团规模仍在不断膨胀，公司上半年在建面积3767.1万平方米，竣工面积970.8万平方米，已进入140个城市，拥有262个项目，各项指标均超过同行，名列前茅。
恒大地产的快速壮大除了在业绩上直接体现，更凸显出该公司在内部管控方面超强的平衡能力。今年上半年，该公司净负债率锐减37.7个百分点，现金余额增69.6%至419.7亿元，达上市以来水平；可动用资金总计超800亿元。
美银美林发布报告称，恒大地产布局广泛，预计其于2013年将继续为城镇化的受益者，恒大地产今年合约销售额将增20%，达到1100亿元，维持公司“买入”评级并将目标价升至5.75港元。
海通国际也称，恒大地产持续深耕刚需旺盛城市，以高性价比产品顺应市场及政策，薄利多销，契合刚需。给予其买入评级，因其“专注刚需市场，产品标准化领先企业，潜力城市项目占比高，且估值有吸引力”。
半年净利创新高
8月26日恒大地产发布上半年未经审核的中期业绩公告，今年上半年，恒大地产营业额从2012年同期的370.4亿元上升13.3%至419.5亿元，其中房地产(7.35, -0.22, -2.91%)开发分部的营业额为412.9亿元，占比达98.4%。
上半年恒大地产净利润从2012年同期的56.2亿元上升15.8%至65.1亿元，股东应占利润从2012年同期的56.6亿元上升10.2%至62.4亿元。扣除投资物业的评估增值的核心业务净利润从2012年同期的38亿元上升22.6%至46.6亿元。
值得注意的是，恒大地产上半年净利已经超过万科A(9.01, -0.18, -1.96%)（000002.SZ），仅次于中海地产（00688.HK）。数据显示，今年上半年，万科实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%；中海地产实现净利润110.3亿港元(约合人民币87亿元)，同比增长31.6%。
截至2013年6月30日，恒大地产总资产从2012年末的2389.9亿元增加14.9%至2745.9亿元，股东权益从2012年末的382.6亿元增长25.2%至479.1亿元。恒大地产的净负债率由2012年6月30日的96.1%或2012年末的84.2%大幅下降至2013年6月30日的58.4%。
公告还显示，截至2013年6月30日，恒大地产持有现金总额419.7亿元，较2012年年末上升69.6%。恒大地产称，连同未动用之银行融资额度人民币394.8亿元，拥有可动用资金人民币814.5亿元，资金状况充裕。
据资料显示，恒大产品结构里，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品仅占15%，这使得该公司产品的单位产出率并不高。其核心业务利润率排在十大龙头房企末位，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%，但通过薄利多销“以量取胜”，上半年净利润65.1亿元，是万科的1.4倍，用的利润率创下了高利润，巩固中国最薄利多销房企地位。
恒大集团董事局主席许家印在各类场合多次提到：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。”
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布局臻于完善
经过规模上的快速扩张，恒大地产已经开始试图完善自己棋盘上的布局。该集团在26日发布中期业绩报告时透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。
据数据显示，恒大地产上半年拿地34幅，分布在29个城市，总建筑面积约1500万平方米，同比减少16%；不过，拿地楼板价达到1687元/平方米，同比增74%。总价108亿元，同比大增89%。楼板价的提高主要是因为拿地比例中二级城市的比例从去年的13%提高到了38%。
恒大地产管理层也透露，今年将持续优化土地结构：一方面新增土地储备向一二线倾斜，另一方面三四线城市主要选择核心地段，即离市中心1公里的地块。截至上半年底，集团总土地储备为1.45亿平方米，分布在140个城市，共262个项目，版图扩张到除台湾省外的所有省级行政区。其中，处于预售状态的共197个项目。
从今年初开始，恒大地产的关注重心转向一二线城市已露出端倪。今年上半年，该公司新获取项目34个，其中位于一二线城市的项目占比为38.2%，较2012年上半年的新收购项目上升10.6%。
之前，恒大的大部分项目依然集中在二三线城市，一线大城市占比较小。例如今年上半年该公司446.1亿元的合约销售额中，一线城市人民币3.8亿元或占比0.9%，二线城市人民币207.8亿元或占比46.6%，三线城市人民币234.5亿元或占比52.5%。尽管二线城市与三线城市的比重相当，但一线城市的比例提升空间较大。
恒大集团管理层也称，集团未来仍会加大在一二线城市核心地段的项目拓展，以达到一二线城市布局与三线城市布局之间的平衡。例如今年9月4日，恒大以40亿获得北京豆各庄地块，成为其进入北京后的第二个项目。此前的7月3日，恒大以37.6亿元拿下“限房价”的沙河地块后，其北京公司也火速成立。
可以预见，随着一二线城市项目比重的增加以及布局的合理与完善，恒大地产在净利率和毛利率方面的表现将进一步趋好。该集团披露的财务数据显示，该集团上半年净利率为11.1%，毛利率为27%。
恒大集团也表示，开拓一线城市的项目比重，也是从提高集团盈利能力方面考虑的，预计布局更加合理后，集团的净利率能够达到15%的理想水平。
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冲击千亿军团在望
恒大地产在规模上的扩张除了体现在布局以及项目数量上，其销售势头的凌厉表现，也折射出其不断进取的野心。
上半年获得446.1亿元合约销售额，同比上升27.3%，完成全年合约销售计划的44.6%，合约销售建筑面积664.7万平方米，同比上升15.2%，合约销售均价达到6712元/平方米，较2012年同期上升10.5%。
然而该集团日前发布的8月份营销数据显示：当月销售额114亿元，单月销售额再超百亿并创多年楼市金九银十前夕销售新高；销售额同比上涨58.8%，环比上涨40.6%；销售面积167.6万平方米，同比上涨41.8%，环比上涨47.0%。
2013年1~8月，该集团已累计销售金额641.2亿元，同比上涨27.1%，完成全年千亿元目标64.1%；累计销售面积946.2万平方米，同比增长14.3%。
该集团在销售冲量的同时更加注重销售单价的提升。今年上半年，该集团合约销售均价6712元/平方米，较2012年同期上升10.5%。1~6月，恒大地产每个月成交均价均超过人民币6100元/平方米，6月份成交均价更达到人民币7310元/平方米。
前8月超额完成销售任务的同时，恒大地产在未来几个月的销售依然值得期待。下半年该集团可售货量多达1600万平方米，大约是上半年实际销售量的三倍，因此，在市场走势偏乐观的大环境下，集团全年销售有望突破1000亿大关。
在下半年，公司将按照预定计划新开40个项目，充足、优质的货量及楼市“金九银十”旺季到来，都给其业绩增长带来机会。
对于千亿目标，许家印表示：“凡是恒大定的计划，一定会超额完成。”这意味着，中国房地产巨头的版图上，将再添一个千亿企业。
正是凭借着领先行业的优质产品、稳健的财务水平、超前的城市布局战略以及准确的市场定位，恒大地产在严峻的市场环境下依然保持稳健快速增长态势，赢得了市场的认可，领跑中国房地产行业。
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