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全国各大城市"地王"频现 房价地价谁推高了谁

半岛晨报   2013-10-17 08:36

[摘要] “究竟是先有鸡,还是先有蛋?”这一经典问题困扰了人类数百年。近段时间,我国房地产市场也遇到了类似的困扰。在各大城市“地王”频出的压力之下,“究竟是房价推高了地价,还是地价推高了房价? ”这一同样没有唯一答案的问题,引起了新一轮的针尖对麦芒的口水之战。

“究竟是先有鸡,还是先有蛋?”这一经典问题困扰了人类数百年。近段时间,我国房地产市场也遇到了类似的困扰。在各大城市“地王”频出的压力之下,“究竟是房价推高了地价,还是地价推高了房价? ”这一同样没有答案的问题,引起了新一轮的针尖对麦芒的口水之战。

今年以来,土地价格的上涨突飞猛进。有数据显示,截至今年9月,北京、上海、杭州卖地收入均超过千亿元。今年1~9月,北京土地出让金已达1154.89亿元,上海土地市场土地出让金额达1538亿元,杭州土地出让收入达到1022.76亿元。另据中指研究院的统计,今年以来,以北京、广州等一线城市为首,各地土地市场中成交多宗地块单价都接近甚至超过周边一、二手房平均房价。“面粉贵过面包”再次显现。于是,土地市场的高烧正在为“高地价——高房价”的恶性循环推波助澜的观点迅速“燃烧”起来。

很多开发商赞同 “地价推高房价”这一观点。一些房地产企业负责人分析,“地王”出现后,楼面价上涨,那么新房售价也要水涨船高,这样一来,附近的楼盘必然上调价格,房价自然会整体上涨。其实,开发商本意上并不愿意高价拿地,但土地紧缺,公司集团又必须储备土地,以待发展,因此才不惜“大出血”也必须抢地,开发商也很无奈。在今年多个城市涌现出的“地王”中,以其中两个为例:今年7月份,中粮地产以23.6亿元的价格,拿下北京朝阳区孙河西甸村地块,折合楼面价高达4.6万元/平方米,业内预计未来房价破十万;今年9月份,新鸿基以217.7亿夺上海徐家汇地王,成交楼面价达到3.73万元/平方米。更有专家认为,地价飙升是房价上涨的主要因素,而目前的土地供应方式单一则是“罪魁祸首”,一味拍卖才导致了地价非理性上涨,因此,政策制定层面通过行政手段加以干预存在一定必要性。

与 “究竟是先有鸡,还是先有蛋?”的困扰相似,房价与地价的问题也存在着不同的声音。中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁陈云峰认为,像国外东京、纽约这些大的城市,土地不是招拍挂,但同样房价很高,所以土地拍卖制度是一个原因,但不是根本性的,市场经济下造成高房价的根本原因还是供需关系,地价也是如此。北京中原地产研究总监张大伟也表示:“从这么多年房地产的发展情况来看,其实是先有房价涨了,才有地价涨了。很多开发商说到‘地王’的出现推涨了房价,但是这种‘地王’的出现也是因为当时的房价涨幅过快,继续推动了土地价格的上涨。如果土地不是招拍挂而是协议出让或者其他方式的话,房价也不一定会低。 ”

在土地的问题上,“先有鸡和先有蛋?”尚没有一个明确的说法,但不可否认,土地市场存在一定问题,这就意味着,土地政策势必将面临着改革。从目前政府的行动上来看,“地王”问题还是得到了一定程度的重视。近日,国土资源部副部长胡存智指出,要求四季度,也就是年底之前,国土资源管理部门加大高价地的防范力度,供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到不再出 “地王”。不少业内人士却认为,该举动难阻高地价,土地供应增加,并不代表地方政府会在地价上让利,地块的价值并不因为取消拍卖而降低,暂时取消土地出让,实际上是在酝酿下一轮“地王”。

改革往往是很痛苦的,但痛苦过后才能新生。正如工商联房地产商会名誉会长聂梅生所说,必须对土地政策进行一次大幅度改革,否则房地产市场就很难长期健康发展。

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