[摘要] 日前，华人首富李嘉诚出售位于香港太平山顶的一处豪宅，售价5.38亿港元。而上周稍早，李嘉诚旗下公司和记黄埔也曾出售同一区域的房产，价格7.4亿港元，一周内李嘉诚共套现近13亿港元。
近日，华人首富李嘉诚出售位于香港太平山顶的一处豪宅，售价5.38亿港元。而上周稍早，李嘉诚旗下公司和记黄埔也曾出售同一区域的房产，价格7.4亿港元，一周内李嘉诚共套现近13亿港元。
逃离香港楼市的不仅仅是李嘉诚，自从今年2月香港实施最严厉的房地产调控政策以来，内地购房者锐减，楼市成交量下滑至10年来点，更有多家欧美银行预测香港房价明年将大跌20%-30%。
为何香港楼市冰封？明年香港房价会否跳水？一河之隔的深圳楼市会否也将被香港楼市的寒意所笼罩？记者为此采访了多位人士。
有业主亏本抛售
美联物业深圳董事总经理江少杰25日对深圳商报记者表示，“香港楼市近期确实十分低迷。一手楼方面，有开发商选择降价两成跑量，而二手房方面，部分业主也开始降价5%～10%抛售。”
在一手房方面，开发商开始以各种补贴税费的方式变相降价。此前也曾有媒体爆出，李嘉诚“九折”出售旗下楼盘剩余单位，并为适用买家支付3.75%的额外印花税支出；庄士机构旗下新盘也宣布另送双倍印花税的半数；远东发展在深水埗的新盘对首批买家提供额外印花税补贴；香港小轮此前推出的新盘也为近年难得的低价。
据香港美联首席高级营业经理林振声表示，位于将军澳日出康城领都一套中层的3房单位以508万港元售出，售价低于市场价5%，而且业主卖出价低于2011年的买入价523万港元。另外，祥益地产分行主管谢利官也表示，天水围嘉湖山庄也有业主亏本抛售房产。原业主一度以335万港元放售，经过多轮砍价后，最终以310万港元成交，比买入价低30万港元。
根据香港土地注册处的数据显示，今年10月香港仅出售3426套住宅单元，同比降60.7%，环比降7.1%。截至10月的三个月内，所有种类建筑单元销售数量为2001年3月以来。豪宅方面，今年第三季价格超过1200万港元的豪宅买卖合约登记仅有607宗，价值167.44亿港元，较第二季分别下跌13.2%及10.8%，创下自2008年以来的成交量。
内地客“逃离”
山东青岛人王庆在香港从事金融行业已经两年，他和太太在九龙大角咀太子地铁站附近租了一套50多平方米的小两房，月租金1.5万港元。王庆对深圳商报记者表示，虽然很想买房，但由于去年10月，香港特区政府推出了针对非香港居民的15%买家印花税，让他对楼市却步了。
“以我现在住的这套房子为例，市场价500万，意味着我要多付75万港元的税费，显然很不划算。”王庆说。
另外，今年2月，香港为了调控楼市，再次推出双倍印花税的“辣招”，令外地投资者购买香港房地产的税务负担可达物业价值的23.5%。
正是由于上述两项政策，令楼市主要的购买力—内地资金锐减，香港楼市今年开始迈进了“熊途”。
中原地产研究部数据显示，2011年第三季度香港一手房地产市场交易量的42%来自内地买家，占销售额的51%；而在今年季度这一比例已急降至9%，占销售额的15.2%，创下近四年新低。
明年房价难逃一跌
除了房地产调控政策的影响，目前悬在香港楼市头上的“达摩克利斯之剑”，则是市场预期。美联储于明年3月起减少购买国债，美国QE退出将令美元利率回到正常水平，即约4%至5%，由于港元与美元挂钩，美国QE退出将压抑资产价格，从而令房价下跌。
江少杰作为香港人，深有感触。他说，目前香港的房贷利率普遍在2%-3%之间，之前由于利率较低，港人感觉供房比租房更便宜，催热了房地产市场。“香港人对利率的变化比较敏感，如果美国加息，肯定会影响大家对楼市的预判。我认为香港房价未来一两年肯定会下跌，至少跌两成。”
日前，欧美多家银行集体看空香港房价。美国银行集团美林分行的房地产分析师指出，因为供应充足，再加上利率可能上调，今年香港房价有望下调5%，明年再下降15%，这意味着比历史高点降低25%。瑞士银行也预计香港房价今年下降5%，明年则有可能下降15~20%。
财经事务及库务局局长陈家强今年9月接受采访时坦言，香港楼市风险。“过去2～3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国QE退出已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。”
寒流波及深圳楼市？
王庆对本报记者表示，香港房价1997年开始下跌，到2003年重挫66%，但从2003年开始，香港房价开始一路高歌，尽管2008年受到美国次贷危机影响，房价小幅波动，但从2009年开始，楼市又继续高温，目前房价是2009年的2倍。自从今年2月香港出台调控辣招以来，成交量急剧萎缩，房价则直到最近，才有小幅降低。
反观深圳的历史房价，从2004年开始，基本走出了一波和香港房价同升同跌的行情。此次香港楼市的寒流，会否波及深圳？
据深圳中原11月26日实时出炉的市场报告，目前深圳楼市明显降温，一手市场楼盘开盘过程中，客户抢购房源的景象已不复存在。相较于一手市场，二手市场压力更大，银行信贷一再收紧，对需求的释放形成巨大的打击。
但是，业内专家都表示，深圳楼市不会受到香港市场的负面影响。
“这是两个相对独立的市场，也不排除有部分资金转而留在深圳，但总体而言，影响较小。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄对深圳商报表示，香港楼市是“低迷”，但深圳楼市目前只能用“平淡”来形容，主要是由于今年前8个月成交高潮后，购买力消耗所致。
美联物业深圳董事总经理江少杰也认为，这次香港楼市和深圳楼市要“各行各路”了。他表示，之前香港和深圳楼市的步调一致，主要是受到外围宏观经济的影响；而目前香港楼市调控政策十分坚定，短期不会退出，但香港经济的基本面依然较好，而且人民币不断，有很多港人都希望持有人民币，或来深圳购房。所以，深圳楼市不会受到香港市场寒意的波及。
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