[摘要] 10月30日，西安出台《关于进一步加强房地产市场监管规范商品房预售行为的通知》，这项通知共包含14条规定，因而被业内称为“西安十四条”。
10月30日，西安出台《关于进一步加强房地产市场监管规范商品房预售行为的通知》，这项通知共包含14条规定，因而被业内称为“西安十四条”。规定中提出：未取得商品房预售许可证的开发项目，不得对外开放销售场所，不得发布任何形式的房地产预售广告……
“十四条”后27盘新增批售
据房屋管理服务网数据研究中心统计发现，自“西安十四条”出台至今，西安市共有27个新盘获得批售入市，其中以普通住宅居多，商业地产较少，只有文景·九街十坊、中贸广场、西安曲江芙蓉新天地等寥寥数家。
上述于“西安十四条”颁布后新增预售证的普通住宅项目包括保利金香槟、建邦华庭、天朗·蓝湖树、西安·恒大御景、中国铁建·国际城等共计27家，本次可预售房源总数达10588套，预售总面积973766.84平方米，其中位于慈恩西路69号(大雁塔北广场西侧)的中海·紫御华府预售报价，为10000元/平方米，浐灞欧亚大道与灞河东路相交汇东南角的西安·恒大御景相对，开发商报价5780元/平方米，其余新盘均价则多位于6000-7500元/平方米，其中仅本周一(11月18日)一天，便有5个住宅项目获得预售许可证。
报广监控显示监管效果显著
自10月22日起，西安房地产市场秩序专项整治活动正在全市推进，据房屋管理服务网房产数据研究中心监测数据显示，2013年第43周(10月19—25日)西安主流平面媒体房地产广告投放总量环比下跌59.26%，报广投放楼盘个数由51个减少到28个；第44周(10月26日—11月1日)投放总量环比43周下跌了1.30%，报广投放楼盘从28减到了22。由此可见，“西安十四条”出台后市场监管已经见效，效果显著。
第45周(11月2-8日)报广投放总量环比44周共下跌5.26%，投放楼盘个数则由22个减少到了19。直到刚刚过去的第46周(11月9—15日)报广投放总量仍处于下跌态势，但投放楼盘个数较之前有了上涨，由上周的19个增加到22个。而这其中“五证齐全”的楼盘是最强生力军。这种现象主要是由于有关部门对“五证不全”楼盘的继续整顿，开发商在此时对营销策略进行了调整。
“西安十四条”出台短短几周，西安楼市脱胎换骨，从小编近期采访置业者了解到，大部分置业者都持肯定态度，认为政策的出台规范了西安的房地产市场，对于楼市今后的健康发展具有重要作用，毕竟对于普通百姓来说买房可算的上是人生大事，而五证齐全的楼盘在合法性和安全性上更有保障，照此严格并长期执行，我们相信西安楼市一定会朝着健康规范的道路发展下去。
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各房地产开发企业、经纪机构、各有关部门：
为深入贯彻落实国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)、陕西省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》(陕建发[2013]300号)精神，切实做好房地产市场监管工作，进一步规范商品房交易行为，更好地维护购房群众合法权益，现将有关问题重申并强调如下：
一、加强商品房预售行为监管
(一)严格落实商品房预售许可制度。房地产开发企业要严格遵守国家商品房预售管理的有关法律法规规定，依法取得商品房预售许可后，方可开展商品房预售活动。未取得商品房预售许可的开发项目，不得进行预售，或以内部认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相预售，收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何形式的房地产展销活动。
(二)规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。拟发布预售广告，不得出现“售后、返本销售”，或以时间表示距离、含有或投资回报、购房办户口、就业、升学等事项的承诺。广告发布前，开发企业应按照《关于加强房地产销售、预售、租赁广告管理的通知》(市房发[2005]150号)的要求，将广告清样报我局备案。未经备案的，不得发布。
(三)加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项目，不得对外开放销售场所。已取得商品房预售许可的开发项目，要在销售场所显著位置将《商品房预售许可证》、商品房买卖合同示范文本、项目停车位配比、前期物业服务、房屋预测面积、预售资金监管账户名称及监管银行等信息予以公示。
二、强化商品房预售活动监管
(四)加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，应制定详细的预售方案，并严格按照报备预售方案组织预售活动。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、装修标准、车位配比情况、公共部位和公共设施具体范围、预售价格、预售资金监管落实情况、房屋质量责任承担主体和承当方式、竣工交付日期、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售、建筑节能等内容。预售方案内容发生变更的，应在变更后10日内报我局备案。
(五)完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前，房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议，确定监管账户。预售资金(包括定金、首付款、购房贷款)要全部纳入监管账户。监管银行必须严格执行《关于进一步加强商品房预售资金监管有关问题的通知》(市房发[2011]252号)，认真履行监管义务，严格按照工程进度拨付工程款，确保预售资金优先用于工程建设。
(六)强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一房一价”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在房屋价格中，不得向购房人另行收取，且实际成交价不得高于申报备案价格。
(七)规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房，必须按照平等、自愿、公平的原则，通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同，严格按照双方合同约定内容，依法履行责任和义务。不得以其他形式签订商品房买卖合同或以合同附加条款形式，免除自己的责任。因不可归责于购房人责任，导致交易未成立的，不得扣取购房人定金等已交纳费用。
三、加强房地产销售人员和房地产经纪管理
(八)实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员上岗证书》，方可从事商品房销售业务。
(九)加强房地产经纪机构及执业人员管理。房地产经纪机构及其分支机构在取得工商营业执照30内，必须在我局备案，方可开展房地产经纪活动。房地产经纪从业人员取得房地产经纪人或房地产经纪协理资格证书10内，必须在我局备案，方可开展房地产经纪执业活动。
(十)强化房地产经纪活动监管。房地产经纪机构和执业人员应当严格按照《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪办法》开展房地产经纪活动，不得代理销售不符合预售条件的商品房;不得炒卖房号;不得在代理过程中赚取差价;不得通过签订“阴阳合同”违规交易;不得发布虚假信息和未经核实的信息;不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围;不得发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者;不得诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，获取购房资格、规避住房限购政策。
(十一)市房地产协会应充分发挥行业组织的自律作用，完善行业规范，制定符合行业特点的从业标准;建立健全房地产中介服务机构信用档案并向社会公示;认真开展商品房销售人员及房地产经纪从业人员的专业培训和继续教育，不断提高商品房销售人员及房地产经纪从业人员队伍素质。
四、加大违法违规行为查处力度
(十二)加强房地产市场日常监管。有关部门要积极采取有效措施，强化日常现场巡查，及时查处违法违规行为，要每年定期开展专项检查工作，维护市场正常交易秩序。
(十三)加强社会监督。设立举报电话、开通举报信箱，建立网上投诉举报平台，畅通投诉举报渠道。对群众的举报和投诉，以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为重点核查、快速处理、依法严惩。
(十四)严格查处商品房预售活动中的违法违规行为。对存在未取得预售许可，违法进行商品房预售，擅自发布商品房预售广告等违法违规行为的开发企业，一经查实，我局将依法严肃查处，并通报国土、规划等有关部门，依照有关规定暂停新购置土地及其他经营活动。对存在违规代理销售不符合商品房销售条件开发项目等违反《房地产经纪办法》有关规定的经纪机构，一经查实，立即终止其经纪执业活动，通报工商行政管理部门，依法严肃查处;对违反有关规定开展预售资金监管业务或未按规定履行资金监管责任的商业银行，我局将责令其限期整改或暂停其参与预售资金监管资格，情节严重的将依法追究其法律责任。
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