[摘要] 近1个月，市国土资源和房屋局就分头走访300余个物业小区，完成针对120余家物业企业的调研，召开了近10场物业主题座谈会，每周进行一次工作调度，组织相关单位召开协调会，面对面倾听百姓反馈，把脉物业难题，认真调查研究破解之道。并将责任分工，确定责任单位和完成时限，提出具体要求，推动各项工作顺利开展。
从9月23日开始，由本报联合市国土资源和房屋局举办的“党报上的听证会”掀起了“市民为物业建言”的热潮。1个月的征集阶段中，“听证会”涉及的高层住宅电梯、小区物业服务、弃管房维修等物业服务存在的三大深层难题，得到我市近11万人次关注，市民通过电话、邮件、微信、微博等方式提出建议1400余条。这些建议将作为制定并出台解决政策的基础。
如今，距离建议征集结束已月余，相关部门行动了吗？百姓最关注的物业问题解决了吗？距离全面破解物业难题还有多远？连日来，本报记者带着广大读者最关心的话题，到相关部门寻找答案。
调研走访破解难题
围绕加强小区物业管理、修复高层住宅电梯以及弃管房维修管理等工作，市委、市政府高度重视，多次召开专题会议，听取相关部门汇报，并就具体工作作出部署，以期尽快解决小区物业难题。近1个月，市国土资源和房屋局就分头走访300余个物业小区，完成针对120余家物业企业的调研，召开了近10场物业主题座谈会，每周进行一次工作调度，组织相关单位召开协调会，面对面倾听百姓反馈，把脉物业难题，认真调查研究破解之道。并将责任分工，确定责任单位和完成时限，提出具体要求，推动各项工作顺利开展。
电梯维修和弃管房维修的问题在某种程度上，都与物业行业存在的问题有关。而物业问题属于社会管理范畴，涉及众多职能部门，关乎体制、政策和管理等综合问题，在城市来看，都属于“疑难杂症”。目前，我市已将这些“疑难杂症”等物业难题进行了梳理，并强调了物业行业的市场行为，重新定位了政府在物业行业中的作用，不久，我市将陆续出台系列政策，对物业行业加强规范。全市老旧电梯和房屋维修也即将逐步推进。
物业4大症结浮出水面
市国土资源和房屋局的调研结果显示，目前我市物业存在的问题，归结起来，主要有4个原因。
市场主体发展不够成熟，行业监管力量有待加强。目前我市物业服务企业和业主委员会两个市场主体发展都处于初级阶段。物业企业存在部分人员素质不高，服务意识有待增强，房屋维修不及时、服务质量差等问题；而业主委员会发展不够平衡，相当一部分没有充分发挥作用，甚至存在个别业委会成员超越职权或不按法律法规“乱作为”的现象。小区的管理实际上已经超出了物业管理的范围，对于一些矛盾纠纷，如果没有区街两级政府及相关部门的参与，仅仅依靠物业主管部门的工作，很难得到妥善解决。
市场机制不够健全，没有实现优胜劣汰。我市物业管理目前还没有推行招标投标制度，大部分开发建设单位和业主委员会仍以协议方式选聘物业服务企业，没有通过市场竞争实现优胜劣汰。一些房地产开发企业前期依靠较低的物业收费提供相对较高的物业服务来刺激消费者购房，但企业品牌意识不强，管理几年就转手，上家转下家，影响了物业服务质量。
物业收费标准偏低，尚未建立质价相符的价格体系。由于市场机制相对滞后，行业收费标准与其他副省级城市相比整体偏低。其中每平方米每月0.7元以下的占55%，的只有0.15元。据调研，考虑物价和人工费用上涨因素，目前我市普通住宅小区物业收费每月0.7元/平方米以下，物业企业难以维持收支平衡。部分物业企业因为收费标准低无法满足正常开支，就降低物业服务标准；业主又因物业企业服务不好而拒缴物业费，形成恶性循环。我市高层住宅电梯同样存在收费过低的现象，经核算应达到每人每月10元左右才能维持电梯正常运行，而我市现行的电梯收费仅为每人每月4元。
现行政策和程序难以保障房屋及时维修。我市目前商品房专项维修资金个人缴纳40元/平方米，开发建设单位缴纳66元/平方米。以1万平方米住宅计算，年利率3.6%，每年可提取维修基金利息3.8万元，这些钱只能用于该楼的共用部位和共用设施设备的日常维护。当房屋使用年限较长，遇到大面积维修时，即使提取全部本金和利息，也无法满足维修需要。同时，物业企业使用维修资金须征得2/3以上业主同意，影响房屋及时维修。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
