[摘要] 在2013年即将结束之时，一线城市“逆天”走高的地价，成为房地产市场实时热门的话题。在地产股股价屡创新低、房产税等“利空”预期不断增强的氛围下，大中小房企齐上阵争抢京沪土地资源，其背后是一线楼市的强劲需求和抗跌能力越来越成为业界共识。
在2013年即将结束之时，一线城市“逆天”走高的地价，成为房地产市场实时热门的话题。在地产股股价屡创新低、房产税等“利空”预期不断增强的氛围下，大中小房企齐上阵争抢京沪土地资源，其背后是一线楼市的强劲需求和抗跌能力越来越成为业界共识。
一线土地市场年终“翘尾”
12月份，上海楼盘拟出让土地36幅，规划建筑面积近300万平方米，起始价达到190.91亿元。在11月底时，曾有业内人士测算，加上前11个月上海实现土地出让收入1800余亿元，今年全年上海卖地收入将超过2000亿元，创下年土地出让收入之最。
实际上，12月份上海真实的土地出让情况，远比市场想象的要“血雨腥风”。12月4日、5日，华南大鳄恒大地产率先爆发，拿下五幅地块，总斥资超过47亿元，成为上海历史上最集中拿地的房企。据粗略统计，恒大上海拿地的溢价率在130%左右。这是恒大继127亿狂取北京（楼盘）三幅地块后攻下的又一个核心一线城市。
这只是刚刚开始。最近，在临港新城主城区某办公地块，上海锦绣投资以490% 的溢价率、1.5万元/平方米的楼板价，令自贸区概念下的临港新城土地市场“扶摇直上”。在此期间，超过400%的溢价率屡屡出现。根据中指研究院统计数据，仅上周，住宅用地楼板价前十位的地块中，有五幅来自上海临港新城主城区，溢价率分别为445%、427%、424%、407%和379%。
除上海外，北京也是土地炙手可热的一线城市之一。20日，北京市土地整理储备中心宣布，其门头沟新城MC16-073地块经公开招标，最终由三家公司联合体以58.66亿元获得，北京历史上新的总价“地王”由此产生，溢价率近50%。这三家公司分别是北京住总房地产开发有限责任公司、北京融创恒基地产有限公司和北京骏洋房地产开发有限公司。其中，融创中下的北京融创恒基地产有限公司在今年9月曾以总价21亿元及异地建设医院面积27.8万平方米竞得北京市朝阳区农展馆北路一个地块，折合楼板价超过7.3万元/平方米，成为北京单价“地王”。
对此，有业内人士解读，目前三四线城市住宅市场供给较大，需求有限，部分出现滞销，房企越来越看到一线楼市的强劲需求和抗跌能力。因此，尽管地价成本较高，但仍“一头扎进”。
土地高溢价推高成本
除了地块越来越受追捧外，上海土地市场还呈现了大中小房企竞相入场的局面。如此前从未或几乎未在上海出现过的重庆隆鑫、深圳天健等。另外，新丹投资、越州投资、锦绣投资等投资管理公司也竞相登场。甚至出现了众多自然人争相入市，比如自然人熊习生以1.5亿总价拿下临港新城9000余平方米的某地块，楼板价14526元/平方米。
其结果是上海地价的直线上升。以上海青浦新城一站地块为例，今年初龙湖、绿地等房企进驻之时，其区域土地市场入场门槛仅7500元/平方米左右。到年底，重庆隆鑫以9.14亿元总价、124%溢价率的成本进入该区域，楼板价已经达到1.4万元/平方米，较年初几乎。
一个值得关注的迹象是，外来“小伙伴”拿地的总价较低，但溢价率极高。相反，一些大体量、高总价的核心地块，溢价率均不高。比如，绿地香港在12日以59.5亿元的底价获得上海黄浦五里桥街道商办用地，折合楼面价24231元/平方米，这也是上海今年总价第二高的经营性用地；第二天，上海分别以招标和挂牌的方式出让2宗地，其中，上海外滩滨江综合开发有限公司和上海黄金交易所联合体以36.57亿元中标黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块、613街坊2/1宗地块；中国联合网络通信有限公司上海市分公司以12.19亿元底价摘得杨浦区平凉街道12街坊地块。两幅地块均未出现激烈竞价情况。
分析指出，一线土地市场正呈现四大显著特征：一是“面粉”接近“面包”价格，部分甚至已经超出“面包”价格；二是区域规划的利好政策成为地价上涨的绝佳理由，如自贸区概念下的临港新城；三是房企抢地情绪不断高涨，追高势头愈发明显；四是部分地区地价年内翻番。
日渐提高的地价无疑也在推高入市风险，一些大型房企又开始抱团拿地，以抵御市场风险。如雅居乐与富力联手在南宁拿地；绿城与九龙仓再度合作，以25.76亿元在杭州萧山拿地；北京住总、融创、北京骏洋联合在北京门头沟拿地等。中原地产分析认为，在地价高企、市场风险加大的背景下，未来强强联手成为越来越多大型房企的共赢选择。
临港地价超1.5万元/平 上海土地市场非理性繁荣 财经日报
一幅起价2750万元的土地，一内加价到1亿元，某竞买人一次性跳价至1.5亿元，全场沉默，无人再应价，随后主持人宣布竞买结束，现场掌声响起。
昨日，这一略显戏剧性的一幕发生在浦东新区临港新城主城区WNW-A1-21-2地块（下称“临港21-2地块”）的竞买现场。
最终，自然人熊习生以1.5亿元竞得上述地块，溢价率445.45%，折合楼板价16528元/平方米，445.45%的溢价率一举刷新了上海土地溢价率的历史纪录。今年以来，临港新城的新房成交均价为1.2万元/平方米，该区域近两日出让的四幅土地的楼板价均已将这一数字远远甩在身后，“面粉”贵过“面包”成为常态。
“跟2010年的情况如出一辙，市场已经疯狂了。”机构分析师对《财经日报》记者表示，“其实大部分品牌开发商还是比较理性的，只能说太多不懂房地产的外行冲进来，导致了上海土地市场的非理性繁荣。”
上海土地溢价率纪录被刷新
“我们原本挺想拿这块地的，但从目前的形势上看，基本是不可能了。”在临港21-2地块开拍前，一名参与竞买的开发商对记者抱怨，“想在临港拿地的开发商太多了，自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。”
临港21-2地块吸引了94家开发商领取竞买申请书，共有31家开发商参与现场竞买，是今年以来现场竞买人数的一块地。该地块起拍价格为2750万元，出让面积4537.8平方米，容积率为2，性质为商住。
开拍前，现场的工作人员用了将近一个的时间核对各竞买的身份信息，但随后的竞买过程却仅仅持续了两。在一不到的时间里，竞买价格就被迅速抬升至1亿元，此时，自然人熊习生一次性跳价至1.5亿元，并最终拿下该地块，溢价率445.45%，折合楼板价16528元/平方米，445.45%的溢价率一举刷新了上海土地溢价率的历史纪录。
随后，富熹控股又以2.3亿元夺得与上述地块紧邻的临港21-1地块，溢价率427.4%，折合楼板价15980元/平方米，成为上海今年溢价率第二高的地块。至此，临港新城本周以来成交的四幅地块，包揽了今年全市溢价率的前四名，其中溢价率也达到379.4%，其余3幅地块的溢价率更是全都超过了400%。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，这四幅土地体量小、总价低，本身就容易产生高溢价，但最重要的原因还是受自贸区概念以及轨道交通16号线即将开通的消息刺激。
“我们参与了一下，但后来看情势不对，就没有跟了，我们觉得这个价格有些高估了。”一名参与竞买的开发商告诉记者，“对于想要进入上海的外地房企而言，首次拿地往往不计成本。”
最近临港新城推出的地块集中在围绕滴水湖发展的核心区域，是临港新城重点发展的双核之一。从规划来看，该区域重点发展会展、金融等生产性服务业，同时紧邻滴水湖，未来或将建成临港新城板块区域性的商业、办公、旅游等中心区域。
风险几何
“面粉”贵过“面包”之后，高价拿地的开发商，不仅需要真金白银，更需要充足的想象力。今年以来，临港新城的新房成交均价为1.2万元/平方米，而近期临港新城成交的四幅土地的平均楼板价已超过1.5万元/平方米，这意味着，日后的房价要达到2.5万~3万元/平方米，开发商才能盈利。
上述在临港有项目的开发商对记者分析称，这几块地的总价都不高，甚至可以说，任何一家参与的房企都有实力拿下来，但风险实在太大。“当然，如果是长线投资的话，也不是完全没法做，这个地方能够包装的概念很多，自贸区就在旁边，而且自贸区扩围到整个临港的预期也一直存在。”
分析师认为，这四幅地块的面积都很小，这给开发商很大的想象空间。如果做成豪宅，价格也可能卖到2.8万~3万/平方米，但如果大家都这样做，就卖不掉了。“对于理性的开发商而言，临港土地的合理价格在3000元~5000元/平方米，超过5000元/平方米压力就比较大了。”
昨日，除了两幅临港地块外，还有三幅经营性用地集中出让，五地连拍合计成交金额19.6亿元。其中，新城万嘉房产以7.34万元竞得松江区永丰街道中山西路一号B地块，溢价率109.7%，折合楼板价为15788元/平方米，该地块也成为了今年松江区成交楼板价的地块。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，12月前19天上海市累计共成交经营性地块31幅，成交金额达323.6亿元。截至目前，上海年内的土地出让金收入已经超过2000亿元，创下历史新高。
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