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楼市政策风向TOP6 调控跌宕起伏贯穿2013全年

半岛晨报  作者:边琦   2013-12-26 08:22

[摘要] 2013年我国的房地产市场注定是不平凡的一年:从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”细则的横空出世,到新一届政府城镇化政策的重点推进;从大连新户籍准入规定中购房落户政策的放宽,到大连公积金新政“缩水”;从中央明确房产税扩围的时间节点,到房贷政策的收紧;

2013年我国的房地产市场注定是不平凡的一年:从年初有着史上最为严厉调控政策“新国五条”细则的横空出世,到新一届政府城镇化政策的重点推进;从大连新户籍准入规定中购房落户政策的放宽,到大连公积金新政“缩水”;从中央明确房产税扩围的时间节点,到房贷政策的收紧;从国务院“以房养老”政策的出台,再到年末十八届三中全会对楼市改革方向的定调……跌宕起伏的调控贯穿了全年,但政策的影响力似乎也没有预期的深远。回顾2013,我们期待很多悬而未决的问题能够在不久后的2014年得到解答。

1:新国五条奠定全年调控基调

事实:2013年2月20日,国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,被称为“新国五条”,就在人们疑惑不解,“新国五条”是过于温柔还是绵里藏针时,3月1日,被称为十年来最犀利楼市调控的“新国五条”细则新鲜出炉,除了再次重申限购、限贷不放松,扩大个人住房房产税改革试点范围、要求各地制定房价年度调控目标等“原有动作”之外,在10大核心细则中,“对出售自有住房的,按转让所得征收20%个税”、“对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”以及“所有新建商品房和二手房都列入限购范围”三点相对来说更为具体,也颇有新意。

评述:“出售住房计征20%个人所得税”细则刚一出台,大连房地产交易登记中心就呈现出了爆棚的景象,二手房过户热潮、二手房抢购大战就此上演。同时,“20%个税”政策也使得不少购房者因税费负担纷纷转入新房市场,直接冲高了楼市成交量。3月末,包括大连在内的很多城市发布了“新国五条”细则,然而,其中却并没有对20%个税和限购、信贷政策作出任何具体新规,因此,“新国五条”的实施对房地产市场的影响也逐渐减弱。

2:房产税,从年初传说到年底日见明晰

事实:今年5月24日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围,随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。6月份,北京、深圳、南京和杭州等多地房产税试点方案已上报,多数方案已接近“最终版本”,房产税试点扩容已提上日程。政协经济组近日正在就房地产调控的热点和焦点问题进行调研,房产税问题也是政协专题调研组调研的重点,政协调研报告中,也将把房产税是否普遍推行,如何征收更合理作为重要内容。

评述:分析人士分析,房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设,将加快行政调控手段淡出,但由于第二批试点城市数量有限,对市场影响可能不大。从上海、重庆的试点情况来看,房产税在短期内影响更多的是人们的市场预期而非房价,由于试点初期税率低、征税范围小,房产税对降低房价的作用实际上并不大。且现在已经临近年末,虽然传闻不断,但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态,这就使得房产税究竟在近期内还会不会出台出现了变数。

3:城镇化建设已成为全面关注焦点

事实:3月17日,十二届人大一次会议闭幕后,国务院总理李克强表示,新型城镇化是以人为核心的城镇化,必须和农业现代化相辅相成。2013年6月,新一轮城镇化规划处于制定中,城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注。在城镇化进程不断加快的背景下,农村集体用地流转、宅基地制度改革等话题不断升温。十八届三中全会决定,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。十八届三中全会对农村土地流转作出新的部署后,不少地区也随之推进集体建设用地使用权流转试点。

评述:城镇化政策出台后,房地产企业是一片欢呼声,因为又要有多少万的农民进城了,房子潜在的客户群体又庞大了。但在中央确立的统筹城乡发展的城镇化解读后,市场上一下子就理性多了。

业界认为,新型城镇化不会助推房价商战,长远来看,二三线城市房地产市场受新型城镇化政策影响较大,发展潜力巨大。十八大之后,新型城镇化已成为全民关注焦点,并被业界认为是在未来城镇化发展方向上释放出了 “转型”的“新信号”。

4:银行“钱荒”,银袋不断收紧

事件:今年以来我国银行资金面持续紧张。2013年6月,大型商业银行加入借钱大军,各期限资金利率全线大涨,“钱荒”进一步升级。实时数据显示,根据对21个城市66家银行调研结果,三成非国有银行停止了个人住房贷款业务,二套房停贷比例略高于首套房;从首套房来看,仅剩2成城市还存在贷款利率优惠,而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。

大连本地,从9月中下旬开始,受当时席卷的“钱荒”事件影响,大连各大银行房贷已经开始收紧,多数银行首套房贷优惠从8.5折提到了9折。而从11月初开始,多家银行的房贷业务再次收紧。房贷利率上调已成为了各大银行年底的普遍动作,首套房能够给出优惠的银行已经寥寥无几,二套房方面,各家银行更是利率上浮10%~20%。

评述:“出售住房计征20%个人所得税”细则刚一出台,大连房地产交易登记中心就呈现出了爆棚的景象,二手房过户热潮、二手房抢购大战就此上演。之后一个月时间成交量大幅上升,二手房成交量上涨239.25%。同时,“20%个税”政策也使得不少购房者因税费负担纷纷转入新房市场,直接冲高了楼市成交量,使得4月份楼市成交环比猛涨42%。 3月末,包括大连在内的很多城市发布了“新国五条”细则,然而,其中却并没有对20%个税和限购、信贷政策作出任何具体新规,因此,“新国五条”的实施对房地产市场的影响也逐渐减弱。

5:不动产登记与住房信息联网迫在眉睫

事实:3月29日,国务院办公厅发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》,要求于2014年6月底前出台《不动产登记条例》并正式实施不动产的统一登记制度。国土部先行一步。5月16日,国土部下属的中国土地矿产法律事务中心召开不动产登记研讨会,确认国土部已正式启动不动产登记制度改革。 5月23日,国务院法制办会同住建部、国土部已经开始起草《不动产登记条例》,为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。至此,不动产统一登记制度的改革开始进入快车道。 11月20日举行的国务院常务会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担,后者将负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

评述:此次不动产统一登记制度改革,强调的是在互联互通的背景下,要有统一的登记标准。建立统一的不动产统一查询系统,不仅可以更好地落实《物权法》规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权,同时这项制度还能对反腐起到一定的助力作用。

有楼市观察人士认为,这还将涉及楼市调控的长效机制,乃至房产税的进一步推进。

6:误读政策,小产权房引起转正风波

事实:第十八届三中全会决议表明:要“建立城乡统一的建设用地市场”,“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。对此,市场上出现了不少猜测和传言,误认为这是小产权房转正的信号,一时间关于小产权房抬头反弹的消息不绝于耳。

评述:11月22日,两部门曾发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》(以下简称 《通知》)。住房和城乡建设部副部长齐骥表示,小产权房违反城乡规划法,破坏房地产市场秩序。要积极查处,不仅不能让违法者得利,还要让他们付出代价。既要处理又要依法依规追究有关人员责任,起到震慑作用。

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