[摘要] 据媒体多方查证，SOHO中国位于上海的办公项目SOHO世纪广场整售意向明显，对外报价约在6万元/平方米—7万元/平方米。
一个普通的写字楼项目摆上货架，却足以引起对一家明星地产公司商业策略的猜疑。
据媒体多方查证，SOHO中国位于上海的办公项目SOHO世纪广场整售意向明显，对外报价约在6万元/平方米—7万元/平方米。
与此同时，SOHO中国正在待售的其他三个项目分别是虹口SOHO、SOHO海伦广场和SOHO静安广场，均在施工当中。三大项目买入成本合计约56亿元。
世纪广场与这三个项目有明显的不同。世纪广场是SOHO中国宣布转型后在上海的个全部自持项目，堪称转型效果的“试金石”。据SOHO中国2013年中期业绩报告，该项目办公面积已实现100%出租。在数月之前，这个项目的高出租率被潘石屹与张欣二人作为公司成功转型的阶段性标识之一。如今，它进入出售清单，令人无解。
三大上海项目出售，已经令潘石屹面对“转型遇阻”、“上海战略失误”的质疑，第四个上海项目的待售势必将这场出售迷局更加迷离。SOHO中国品牌部未对媒体的相关咨询做出回应。
样板项目出售疑云
世纪广场出售的消息，来源于上海某新创建的全媒体平台的记者的一篇文章，文章的主题是潘石屹聊新媒体，但是提到SOHO中国近年在上海的发展时，该记者透露SOHO中国在上海卖的项目除了曝光的三个，最贵的是浦东世纪大道的项目，报价6万/平方米。潘石屹随后还在微博上转发了有关这篇文章的预告文字。
记者随后以投资人身份联系了世纪广场租赁部门的一位负责人，他明确表示如果是整栋收购的话可以帮记者去跟公司沟通，“整层不能卖，整栋可以销售。我可以去跟公司沟通，之前就有人来跟我们谈过，后来没谈拢”。当被问到为何可以出售时，他称：“这是公司之前制订的策略，具体我也不清楚。”
在某网站，有中介挂出项目整售的消息：SOHO世纪广场整栋出售，年金1.5亿元，可与潘团队直接洽谈。不过，这条消息近期已被删除，网站显示“房源过期”。
中原地产工商铺部营业董事吴人先证实了整售消息：“确实是可以整售的。其实一开始SOHO是打算散售这个项目的，后来说转型，就没有散售。整售是一个计划，投资者愿意出合适的价格，就能找他们谈。”
SOHO中国2013年中期业绩报告显示，世纪广场位于上海浦东陆家嘴世纪大道，约一半的办公面积出租给了上海期货交易所，余下面积租户主要是金融机构和公司。项目的可租 总建筑面积约为42,954平米，包括42522平米的办公面积和约432平米的商铺面积。
前述租赁部负责人透露，目前世纪广场只剩一间295平米的房子可对外出租，日每平方米租金为7.1元，“整栋楼的租金平均为8元”。
德融地产总经理惠凯认为，世纪广场的租金水平在其所在区域属于高水平：“目前每日每平方米租金约为7—9块钱，在竹园商贸区属于高端，这个区域差点的租金有4、5块钱的，档次高点的约为7、8块钱。不过在甲级写字楼里面价格偏低。”
信号模糊不定
SOHO中国去年8月宣布由散售转为自持战略。在“公”潘石屹的构想里，3年后，SOHO中国的盈利将主要来源于租金收入；5年后，150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元。
今年8月份，发布了中期业绩的SOHO中国迫不及待宣布转型成功，令外界愕然。随后，上海三个在建项目被爆出售，质疑声四起。记者拿到的一份内部材料显示，这三个项目于今年9月4日在上海召开了项目介绍会，除了静安广场的交易是打算双方协商外，其余两个都是采取境内或者境外100%股权转让的交易方式。SOHO中国方面还表示，如有需要可代为完成项目的设计、建设、精装、物业管理、招租等全部工作，并收取相关费用。
11月11号，舆情猜忌之下，潘石屹给出个人解释：“我们在上海投资近500亿，占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。 SOHO是北京上海写字楼开发商，拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”
但抱怀疑态度的大有人在。花旗银行11月26日的研究报告认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，考虑出售3个在建中的上海物业，与其以往长期持有物业投资的策略相违。
“集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销情放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。”
一位要求匿名的代理行高管猜测称，计划整售世纪广场应该也是出于公司资金的考虑：“各公司都有自己的财务困难，何况SOHO在上海有这么多项目同时在建。像这种稳定的资产能获得巨大的价值。或者是为了在物业价值的时候卖出去。”
在转型之路上，要想降低风险，上海多个项目同时开展的SOHO中国必须保持充足的资金流动性，出售项目确实能迅速为SOHO中国带来丰厚的回报。
据评估，三个在售项目能回笼120亿元的现金。此外， SOHO中国2011年收购世纪广场时耗费18.9亿元。以8元租金计算，世纪广场的年租金收入为1.2亿元，忽略之后的管理成本，纯粹出租以收回投资回报需要16年；如若整售，以6万元—7万元/平方米的售价计算，世纪广场总售价约为25.77亿—30亿元，SOHO中国一年时间轻松赚到差价10亿元。
前述代理行高管不认为这和自持战略相悖。“整售出于一种战略性需求，对租户不会产生影响。散卖过程会很久，而且大家会对物业品质产生怀疑，容易对开发商产生不好的印象。”他说。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民亦表示，出售世纪广场是资产配置行为：“所谓自持，就是不散卖，整体出售、整体再卖出去很正常。租金已经到顶了，再上去的空间很有限，持有上升空间不大。”陈立民说。
外部的评论估测最终只能是一家之言，SOHO中国易手上海四大项目的真实内情掌握于潘张二人，这关乎转型大计，亦关乎投资者的信心。
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