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2014房地产前瞻:央企及区域龙头更受资金青睐

中国经济网   2014-01-07 18:34

[摘要] 未来,房地产市场存在较多不确定性因素,整个行业的黄金时期已经过去。不过,虽然房地产行业不再是暴利,而是平稳的利润,但行业仍有较大的投资机会。

未来,房地产市场存在较多不确定性因素,整个行业的黄金时期已经过去。不过,虽然房地产行业不再是暴利,而是平稳的利润,但行业仍有较大的投资机会。

例如,房地产基金这一领域迎来了黄金发展期,其中主要有两个方面原因。是原来众多资金只信赖银行,现在已经逐渐直接投向房地产基金。第二,保险资金已经迈出了一些步伐,未来还会是机构化的成分占相当的分量,也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善。这样的话,房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。

关键的是,地产基金可以不受相关银行贷款政策限制,协助房企涉及一级土地整理、土地购买、房地产二级开发、物业持有并购、项目股权并购等环节,较银行传统开发贷资金使用更灵活,提高企业自有资金周转率及杠杆效益。

而随之而来的问题,未来哪些房地产公司更受资金青睐?记者认为,有两类房地产公司更具投资价值:首先是有房地产开发业务的央企、国企;其次是百强地产开发商以及地方性区域性地产龙头企业。当然,前提是这些公司已经拥有二级以上开发资质。

房地产基金与房地产的业态发展紧密联系,具体从领域细分的角度上来看,随着房地产行业的生态结构和政策环境的变化,专注于某些区域、某些业态的基金将更具备优势,因为资源更集中反应更快速。目前已经出现了一些专门针对烂尾楼收购、专门做写字楼或商业地产、专门做土地整理或保障房的地产基金,未来这样的基金会更有竞争力。

随着市场的发展,众多中大型房地产公司已经回归一、二线城市。同时,项目的区位也很重要,一般城市的核心区或发展新区较受资金青睐;150强内的房地产公司在资本市场上比较受欢迎。

在调研时,房地产基金通常会对项目公司多方面进行缜密考察。通常来讲,会通过以下指标去衡量一个项目是否真正具有投资价值:公司所在的地域、项目位置、公司日常管理制度及业务流程体系、过往开发业绩、开发量及自身资质、组织架构及管理团队背景。同时,公司的财务指标以及公司在当地或区域的行业位置也是不可忽视的考察标的。

目前国内大部分投入房地产行业的资本,还是以固定的方式获取,随着地产调控政策的出台和地产行业格局的改变,单纯依靠收取利息的盈利模式会变得越来越没有性价比。而盈利模式的提升可以通过更专注的模式,如并购后整合高价卖出;更灵活的交易结构,如加大杠杆提高率;更创新的盈利方式,如通过为开发商找寻匹配更专业的团队代建、代管、提供技术支持等多种方式获取。

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