[摘要] 房地产在人们的眼中已然成为了投资产品，2008年之前的美国，很多人因依靠投资房产成为了暴发户。虽然后来爆发了次贷危机，但现在还是有很多人将闲散资金放进了房地产市场，即便没有了以往的狂热，至少还是比其他投资的回报率要高些。
房地产在人们的眼中已然成为投资产品，2008年之前的美国，很多人因依靠投资房产成为了暴发户。虽然后来爆发了次贷危机，但现在还是有很多人将闲散资金放进了房地产市场，即便没有了以往的狂热，至少还是比其他投资的要高些。
不过房地产投资的一个痛点就在于资金的流动性很低，变现能力较差，而且进入门槛相对较高，但其足够高的往往会吸引很多人大量购房。而产权众筹则解决了这一个难题，定期的利息回报是由前期投入购买的房产股份决定，用户并不需要投入和房价相当的资金便可享受房地产市场高回报。
这种投资方式在美国做风生水起，但在中国市场运作2年多时间的众筹网站们走得并不顺畅，股权回报式的众筹路径就更为崎岖。
按证监会规定，如果向非特定对象公开发行股票，或者对超过200个特定对象发行股票，均属公开发行股票，发行主体未满足相关要求则为非法。为规避政策风险，“大家投”等股权众筹网站采取以有限合伙公司形式入股项目的做法。
在美国，每个公民都有记录信用分数的社保账号，网站只需与评级机构合作，就能查看公民信用。而国内的个人消费和金融信用数据库由央行征信局管理，众筹网站没有权限共享其数据，难以判断项目发起人的信用情况。由此，股权众筹网站将线下尽职调查责任转嫁给领头人，只做项目的撮合方。
对于美国而言，成立于去年3月的RealtyMogul和成立于去年6月的RealtyShares，这两家将众筹概念成功植入房地产领域的美国初创企业到现在的情况都尚正常运营，去年都拿到百万级美元的种子融资。
根据RealtyShares的介绍，每一次众筹中类似的产权分配其实是通过一个单独有限公司完成最后的购买，投资人的资金换取的则是这个有限公司相应的股份。
目前他们与150多家房地产公司合作，将第三方想要购置的房源放到自己的产权众筹平台上，房源分成两种，一种购置后出租，为投资者提供相应的固定租金利息，另外一种购置后直接出售，完成交易后投资者分钱。后一种方式周期较长，设有持有期。
当然进入这个平台有门槛，投资者每次投资金额都不得少于5000美元，投资人能收到年利率达9%的利息回报。
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在推进城镇化过程中，部分地方以房地产先行带动“新城”建设，导致“新城”变“鬼城”的案例时有发生。此种路径如大行其道，将给地方经济发展、楼市运行、财政收支等带来难以逆转的恶果。各级政府应调整思路，要依靠市场机制释放改革红利，切勿只顾抱房地产的“大腿”。
从大量商品房闲置，不难分析出其“病理”：房屋难以消化，导致房地产相关税收告急，加剧地方财政压力。而随着经济增速主动放慢，部分地区的政府财政状况更为窘迫。
“病理”易解，“病根”难除。一方面，“运动式造城”惯性难改。在熟练的“圈地—搬迁—建房—销售”操作链条背后，是片面追求城市区域扩张与重置，忽视产业支撑与人口流动。这种“运动式造城”思路由来已久，结果便是实现土地城镇化，而非人的城镇化。
另一方面，“房地产财政”魅影挥之不去。房地产开发不仅是推高GDP重要手段，还能带来大量土地出让收入和房地产税收，对部分习惯了大手大脚花钱的地方政府来说，无疑是便捷的生财之道。
不只是三四线城市，在很多城市发展过程中，这两种思路已根深蒂固。需要警惕的是：鄂尔多斯楼市崩盘的余波未平，“造城运动”具备种种相似的特征，若不及时“刹车”，这些城市是否会步鄂城后尘？
据中指研究院统计，今年1月，在100个城市中，有37个城市的(新建)住宅平均价格下跌，比去年12月增加5个城市。在房价下跌城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市。尽管房价跌幅不大，但一旦形成“多米诺骨牌效应”，下一步影响的恐怕就不仅仅是楼市，还可能危及地方经济增长、加大地方债务压力。
截至2012年底，我国城市化率为52.57%，还有巨大潜力来推进城镇化。而要实现健康、有序城镇化，需彻底治愈“房地产依赖症”，寻求更为科学有效的路径。
首先，树立产业发展先导地位。只有“乐业”，才能“安居”，扶持产业是聚集人口路径。各地需根据本地区资源优势、发展传统等，考虑产业转型和升级等因素，确立该地区支柱产业，将产业发展置于先导地位。除个别旅游城市外，切忌将房地产业作为先导产业。在此基础上，再启动后续各项规划和建设。
其次，实行最严格土地管理制度。城镇化进程与土地流转、征收和开发密不可分，目前土地制度改革的破局正加快推进，但为遏制盲目发展，仍需强化制度约束。尤其需对建设用地指标严格管理，确保各地不突破指标“红线”，控制城市规模，严防“鬼城”吞噬良田、“园区”挤占农地。
再次，合理配置城市资源。除部分资源、环境型城市外，绝大部分中小城市缺乏比较优势，难以聚集人才、实现经济平稳增长和城镇化推进。一方面，要下放权限，给予中小城市政府更多自主权，赋予其发展活力；另一方面，要把优质资源向中小城市转移，增加吸引力。建议目前正在酝酿中的城市群战略要以城市资源合理配置为重要内容。
最后，严格执行各项房地产调控政策。在历次房地产调控中，部分中小城市对政策执行力度不足，个别地方甚至置之不理，这是导致市场信号错乱、房地产投资过热重要因素。未来需在坚持差别化调控基础上，强化执行必要的楼市调控政策，遏制楼市无序发展局面。
此外，要从根本上扭转从上到下的政绩观。切勿再以GDP考核地方官，需更多关注人民生活水平、居住就业、文化教育医疗、环保减排等指标，这才是政府官员们最该办的事情。
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