[摘要] 由深圳私募基金协会主办的2014首届中国房地产基金春季高峰论坛24日召开。楼市会不会崩盘是很多投资者关心的问题，国泰君安研究所房地产行业首席分析师孙建平在做主体报告时表示，目前一定不会崩溃，现在树上还有果子吃，不是没有果子，但也不是满树的果子，可能从3—5年来看，这个行业还是可以玩的。
深圳私募基金协会主办的2014首届中国房地产基金春季高峰论坛24日召开。楼市会不会崩盘是很多投资者关心的问题，国泰君安研究所房地产行业首席分析师孙建平在做主体报告时表示，目前一定不会崩溃，现在树上还有果子吃，不是没有果子，但也不是满树的果子，可能从3—5年来看，这个行业还是可以玩的。可能2017年、2018年是个坎。一片树叶在青藏高原凋落在水里面去，最后这片树叶漂到东海，它能够从青藏高原漂流到东海，最后流入大海，不是这片树叶本身有多伟大，而是它处在长江河流河水里面，把它带到大海。过去行业为王，赚的是行业的钱，房地产最重要的变化，以前是行业为王，现在看也许已经开始会转移到公司为王，虽然行业龙头万科的市场份额这几年升的不是很快快，甚至还有阶段性的盘整，但是看行业前20、50、100名，市场份额上涨非常快。对于非住宅地产，孙建平认为，对商业比较保守，一线、二线、三线城市以及具体城市去化时间大多在2.5年以上。
香港假钞恐慌
京津冀自贸区规划近期出台 掘金概念股 上周暴涨暴跌背后：基金尝试风格切换 优先股似为银行“私人定制”受益股解析国务院总理大力促进清洁能源 概念股迎春天 中国石化2013年净利671亿元 年报汇总 深圳国资改革方案近期望出台 7股望爆发 国泰君安的另一名分析师侯丽科认为，今年平均房价预计会微跌1%的幅度，最后是销售金额预计会达到8万亿，基本上没有很大的下滑。今年房地产投资预计维持16%的增速，比去年略微下滑3个百分点，今年不会出现大幅度调整。
据中国城乡建设部主管中国房地产研究会市场委副主任陈晟则旗帜鲜明的认为，城镇化给开发商又带来了一个系统的机会，房地产崩盘还早着呢，但短周期可能今年不能稳定，上海和北京的房价10年以后再翻一番没有问题，今年的信托肯定要出问题，一些地方政府的政府信用平台已经出问题了，在城镇化没有达到70之前，任何世界各国都没有看到崩溃的迹象。行业的利润率是必定下降的，宏观的融资难度在加大，资金的压力，特别是小开发商的资金压力越来越大，房地产行业的利润率在某几个环节一定要下降。
据深圳前海华信基金管理有限公司董事长鲁威表示，现在房地产确实存货量比较大，从整体看应该有两到三年的消化周期，三四线城市面临比较大的压力。但城镇化的规划，未来几年内会有1个亿农村人口转变为城市人口，这是未来很大的驱动力。从长远看，房地产真正的危机挑战是中国步入老龄化，整个人口增速走向拐点，大概是2020年会面临新的问题。
有关于房地产税的问题，孙建平认为房地产行业真的是避不开政策，全球来看，房产税税负最重的是美国，平均大概是1%，极端的是3%，基本上物业税平均税率应该低于1%，对应美国家庭收入和交的物业税比例大概不到3%，是可承受的，如果中国按照美国这样的方法操作，房产税去决定房价，刚开始肯定会对持有人的行为产生影响，但其实没有太大关系。房产税从长期看，对房价的作用要有前提，按美国物业税取1%，假设未来房价每年涨1%，交70年的房产税，交税的钱大概相当于第70年房价的整个价值，这个前提就是物业税税率超过1%或者房价的涨幅超过1%，房价越涨，税率越高，买房子的人会越少，交的税会是房价市值的3倍。从目前来看，中国政府还是比较笼统的态度，税率目前来看可能0.8%的概率会更大一些。
再关于互联网如何改变房地产的问题，与会嘉宾踊跃的发表了自己的观点。陈晟认为，房地产基金在互联网思维能有什么联系？就是基于大数据进行O2O的分析，首先是信用，如果知道房子，一定能反推你的身价，现在央行的征信系统只是还款不还款；第二件事情是社区，基于社区的信用，会创造出大量的机会，通过大量的客户人群基于数据体系的挖掘和分析，未来一定是重要的资产可以应用，比如万科五菜一汤的模式已经在做了。
对此，广东太平洋资产管理有限公司董事长陈宝国认为，互联网领域和房地产结合，其实是私人定制的行为，这种私人定制的行为也不是中国才有，在80年代到90年代的日本就已经有了，当时的日本土地是私有的，但中国有了这个机会，现在我们国家宅基地要开放，宅基地开放以后，很多私人定制的东西，都可以私人定制的方式来做，这是。第二，是用众筹的形式卖房。第三，互联网金融和房地产之间的结合，比如房地产基金债权的再融资，也就是退出产品的权是帮助房地产基金的债权部分实现再融资，后期的管理、中期的管理、风险的控制还是交给房地产私募基金，产品的特色不仅个人可以购买，机构也可以购买，去年到今年余额宝是非常火爆的，很多阳光私募或者很多其他房地产基金有很多余额的资金，这个余额的资金也会寻求稳健的、安全的投资方向，通过设计好的比小贷资产权或者房地产债权的产品，短期内可以把资金放在这里，如果需要资金，随时可以通过二次转让实现资金的获取，通过深圳联交所、前海股权交易中心开展类似权的产品销售工作。
另外，鲁威认为，互联网和金融的结合必须去迎接它、适应它。互联网为什么可以成为当下的热门话题？总结起来就是两点：快捷交易和低成本，二是是良好的用户体验，与房地产基金的集合一方面是在基金管理方面，比如客户关系的管理，房地产基金一定可以跟互联网进行深层次的结合，比如众筹的模式，在经济适用房方面怎么通过便捷的渠道构建一种模式，通过互联网可以很好的解决，打个比方，政府出面规划处一片地，公司找开发商，通过线上互联网、线下政府划定合格的购买者，就可以以众筹的方式去解决基金募集到开发建设和最终退出整个环节。
同时，深圳吾思基金管理有限公司董事长李志刚认为，互联网金融主要是基金募集的新方式，对于资产管理，互联网企业可能在短期内没看到哪一家互联网金融机构在资产管理方式提供非常有利的管理方式。金融一方面是募集资金或者经营管理风险，互联网募集到资金以后，比如余额宝、支付宝要买货币基金，要让传统的金融机构打理资产，在这样的背景下，房地产基金也是一种金融资产或者是实业资产的资产管理机构，既然是资产管理机构，而且是新兴的资产管理机构，就容易和互联网金融这种新兴的募集机构进行一些嫁接，房地产基金如果要和互联网金融合作，方式可能很多，如果加强基金自身资产管理能力树立良好的品牌形象，就能通过互联网募集到更多的资金管理权。
所以，深圳市小牛投资管理有限公司副总裁王成祥认为，互联网金融其实是融资平台，速度非常快，和线下的财富管理有比较大的区别，但短期之内通过互联网对房地产基金有一个大的影响可能有难度，本身互联网金融的投资人和目前所做的房地产基金业务模式所能够接受的投资人还不完全一样，互联网金融的投资人可能需要非常短期的投资项目，但作为房地产基金来讲，一般会在1年以上，而且涉及的资金金额也比较大。
最后，深圳德信资本董事长陈义枫认为，互联网金融和房地产基金结合应该会分三步走，步用互联网工具推广企业品牌和平台，进行互联网基金促销，第二是把互联网工具用到已有的投资者客户服务当中，用低成本、高效率的服务方式开展工作，第三是利用互联网金融实现更多新增的投资客户。
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