[摘要] 这里是燕郊，河北省距离北京最近的一片区域，与北京通州区仅一河之隔。便利的区位和较低的房价使燕郊成为30万北漂的栖身之地，也使得这个“国家高新技术产业开发区”最终以房地产而闻名。
从北京最繁华的CBD区域乘坐930路公交车，向东驶进京通快速路，横穿北京市通州区之后，再由通燕高速转向102国道。在不堵车的情况下，只需40的，便到达潮白河东侧的“燕潮酩酒厂”站。但这里没有酒厂，在近两公里道路的南北两侧，密密麻麻布满了各种房地产项目的营销大厅。只要在路旁稍作停留，便有数个皮肤黝黑、手拿传单的销售人员上前推介房屋，直至把你引入某个销售大厅。
这里是燕郊，河北省距离北京最近的一片区域，与北京通州区仅一河之隔。便利的区位和较低的房价使燕郊成为30万北漂的栖身之地，也使得这个“国家高新技术产业开发区”最终以房地产而闻名。
如今，京津冀协同发展概念的提出，为燕郊勾勒出一个安居乐业的新梦想。现实却是，空置率高企的燕郊楼市并未因这个利好而显得太过兴奋，去年末以来的房价滞涨、销售迟缓局面，至今仍未改变。相反，产业空心化导致的人口出行率高，正在带来不堪重负的交通压力。多年来，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身位置，这也成为产业接续的障碍。经历过无数利好消息刺激的燕郊，如今已难为所动。
滞销区位优势难催热地产
“现在中央已经提出了京津冀协同发展，对燕郊是利好，趁现在房价还没涨起来，赶紧出手。”在燕郊著名的大盘“天洋城4代”的营销中心，销售员如此介绍。如今，“京津冀协同发展”已成为燕郊多数房地产项目的销售说辞。
今年年初，“京津冀协同发展”战略正式被提出，要求明确三地功能定位、产业分工、城市布局、设施配套、综合交通体系等重大问题，并从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。
作为河北省距离北京最近的区域，燕郊无疑是这项政策的受益者。从距离上看，燕郊距北京天安门仅有30公里，甚至比北京的房山、顺义、密云区更具区位优势。
作为燕郊老项目的“天洋城4代”，位于燕郊开发区东部，102国道以南，总规划建筑面积达480万平方米，是燕郊有名的大盘。该项目曾于去年12月27日开盘，开盘均价在12500元/平方米左右。直到今年3月，销售人员给出的报价仍然在上述水平，且目前仍有约一半的房源尚未售出。
同样的情况还发生在燕郊的其他几个大盘之间，如首尔甜城、孔雀城、富地广场等。多数项目的销售人员向中国证券报记者表示，不仅价格没有上涨，而且除个别楼层的优质户型已经售出外，这些项目均有足够的房源可供选择。
事实上，从去年年末开始，燕郊楼市就出现明显的滞涨和滞销局面。一些房地产项目期望在今年年初迎来市场回暖，但销售人员仍表示，今年看房和认购的人数均比去年同期明显下滑。
即便如此，燕郊楼市的供应仍在加大。以横穿燕郊的102国道为界，随着北侧项目的开发殆尽，开发重点已经转向国道南侧的广阔区域。记者发现，国道南侧是大量的农田，其中有不少已被围栏挡住，即将进入开发阶段。
当地人介绍，在燕郊开发区的区划范围内，102国道南侧还有着大量土地，如果这一区域全部实现开发，其体量几乎相当于再造一个燕郊。
拥堵 人口压力考验配套设施
如此大的开发体量，能否真正被消化？作为北京重要的卫星城之一，燕郊在疏解人口方面无疑有着巨大潜力。但3月中旬的一次大规模“堵车”事件，正在暴露出这个区域的潜在问题。
从3月15日晚到3月16日晚，燕郊发生了一起严重的“堵车”事件：102国道、燕顺路、迎宾路、行宫大街、燕灵路等主要路段均全线瘫痪。由于是周末，3月16日晚，从北京返回燕郊的汽车在102国道上排成了长龙，长时间纹丝不动。
本次堵车的原因系人为造成。中国证券报记者调查发现，因为对物业费涨价不满，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“纳丹堡”等项目的业主拉起横幅走向马路维权。同时上街维权的，还有“首尔甜城”的业主，因对该项目擅自变更规划表示抗议。
对于长期生活在燕郊的人来说，近年来的生活正在发生微妙变化。 王伟(微博) 早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小区，当时的购房价格还不到5000元/平方米，比北京低一半。他说，一方面，燕郊的配套设施越来越完善，幼儿园、医院、超市都逐渐到位；但另一方面，随着人口增多，燕郊的交通承受了越来越大的压力，每天早晚高峰期间，102国道燕郊段都会发生拥堵。
近年来，北京人口外溢现象明显，与燕郊一河之隔的通州区人口增加，京通快速路拥堵已成常态。由此，经102国道和通燕高速进入北京的通道大受影响，时间成本的增加使燕郊区位优势逐渐丧失，并影响到燕郊楼市的消化。
王伟表示，每到晚上，他所入住的小区中，约有一半房屋处于“黑灯”状态。他表示，这种情况在燕郊新建小区中是普遍现象，老小区入住率稍高。但随着纳税或社保期限的延长，一些获得购房资格的人已开始向北京搬迁。
本报记者深入不少小区调查发现，很多在3、4年前交房的小区，目前还有大量的毛坯房存在。还有部分从未入住过的简装房屋处于出售状态，但销售情况不佳。
事实上，不少燕郊当地的开发商，在从事一手房开发的同时，还兼营二手房销售的业务。兴达二手房经纪机构的一名经纪人表示，由于其项目的很多业主属于投资客，因此公司可以代为进行“资产管理”。
政策 利好爽约频变噱头
在北京中原地产研究部总监张大伟看来，燕郊楼市正在陷入尴尬的滞销状态。一方面，投资需求占比较大，市场空置率高；另一方面，基础设施建设的缺乏，已使燕郊难以承担现有人口压力。
据了解，当前燕郊共有超过50万人口，其中30万为“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。对于这部分人来说，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。
周磊便是“睡城”的一员，他使用北京的手机号，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交车到大望路去上班，下午再乘车回燕郊，算上排队等车的时间，每天的交通成本达到4个。“个中辛苦，难以言说”。
最初，每天经过京冀交界的潮白河时，周磊的手机总会收到短信“欢迎来到河北”、“欢迎回到北京”。后来，河北移动不再发送提示短信，只有回到北京时，他还能收到“欢迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿自己当外人，北京却想划清界限。”周磊半开玩笑地说。
这种关系几乎颇能诠释两地的心态。据悉，有关燕郊的各种利好信息，总是从河北省传出，最终以北京的辟谣或不回应而告终。这种不确定的利好也导致燕郊楼市不断震荡。
2008年，受益于北京奥运会带来的“燕郊将划归北京”的说法，燕郊楼市迎来大量购房者，房价也大幅上涨。但此后，该消息不了了之，燕郊房价又因过度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城铁规划获批的消息再度传出，燕郊楼市一度升温，但同样在无法证实之后沉寂。
此后数年间，燕郊楼市曾经历过多次震荡，直到去年上半年，燕郊房价攀升至12000元/平方米的水平，此后便再难进一步攀升。
张大伟表示，燕郊楼市多年来受到各种利好消息刺激，如统一区号、统一区划、城铁联通等。但到目前为止，除了正在建设的密涿支线外，无一利好变成现实。正因如此，使得燕郊楼市在震荡中逐渐产生疲态。所以在“京津冀协同发展”有实质性利好落地之前，燕郊楼市恐难有起色。
他还表示，燕郊楼市走向与北京有着很大的正相关性，在北京楼市陷入滞涨之时，燕郊市场恐难有起色。他还透露，与北京个别项目的低开类似，近期燕郊已有部分楼盘出现降价。
对策 重新定位规划产业
大量“候鸟”的存在，导致房地产成为燕郊的主要产业。据悉，除了位于燕郊开发区东外环路的华润雪花啤酒厂外，整个开发区以房地产企业为主。燕郊的建筑、房地产销售、二手房经纪等细分行业，不仅吸纳了除“候鸟”外的大部分就业人口，也成为开发区的主要收入来源。
专家认为，与很多中小城市一样，“房地产经济”成为燕郊发展模式的真实写照。但值得注意的是，这与开发区“高新技术产业”的定位相比，似乎并不吻合。
据悉，在升格为“国家高新技术产业开发区”之初，燕郊曾花费不少精力，力图从北京引进高新技术产业，但该项工作进展缓慢。与此同时，考虑到环保问题，燕郊传统的建材业已接近“歇业”。
在很多业内人士看来，“房地产独大”与“产业空心化”才是燕郊真正的“痛”。这不仅不利于当地经济健康发展，而且不利于燕郊的基础设施建设，也不利于燕郊承接北京的外溢产业。
事实上，与这座“睡城”中的很多老居民一样，王伟已较为习惯燕郊的生活，如果有合适的工作机会，他希望能够在燕郊就业。同时，还希望燕郊有足够的医疗、教育资源，来放心安置自己的父母和孩子。
分析人士认为，通过对产业空心的填补，实现人口的安置和稳定，将是燕郊问题的主要解决之道，也与京津冀协同发展的思路吻合。不仅如此，对于京郊的其他城市，以及大量房地产供应过剩的中小城市来说，这都是解决房地产乃至经济问题的一把重要“钥匙”。
但值得注意的是，除京城的行政壁垒外，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身定位，这也成为产业接续的障碍。“如果只是北京的协助，而不能实现同步发展，就无法真正实现一体化，只能继续作为‘睡城’。”张大伟说。
对于燕郊的产业定位，有专家表示，可发展现代服务业、现代农业、旅游业等污染少的产业，但合适与否仍需论证。
即便如此，对于供应过剩的燕郊楼市来说，要想真正复苏尚需时日。张大伟表示，与北京周边很多城市一样，燕郊楼市库存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，楼市也难以恢复至常态。且需要警惕的是，短期炒作并不利于这些区域房地产市场的健康发展。
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