[摘要] 据报道,对于房企来说,“降价”依旧是一个非常敏感的字眼,能降多少?这个大家都关心的问题,却成了行业中不能说的秘密。正因为此,当上市房企中天城投对旗下一个项目做出“当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡”表态之时,立刻引起了关注。
据报道,对于房企来说,“降价”依旧是一个非常敏感的字眼,能降多少?这个大家都关心的问题,却成了行业中不能说的秘密。正因为此,当上市房企中天城投对旗下一个项目做出“当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡”表态之时,立刻引起了关注。
补充公告测算项目盈亏平衡点
在近期公布的 《国务院办公厅关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》中,强调了普通投资者权益保护,而作为落实政策,不少有再融资计划的上市公司,纷纷结合自身的情况,对再融资方案进行补充说明。作为贵州省的龙头房地产开发企业的中天城投,就是其中之一。
据了解,贵阳国际金融中心一期商务区项目在中天城投的再融资计划中有着极为重要的地位。中天城投发布报告称,依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告,项目类型为商业地产项目,可行性研究报告所预测的商业地产平均销售价格为7933.20元/平方米。根据合富辉煌《贵阳市商品房2014年3月成交月报》,募投项目贵阳国际金融中心一期商务区项目所在地贵阳市观山湖区2014年3月写字楼平均成交价为9108元/平方米。考虑到项目有一定的开发周期,中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时,对于项目的情况进行了测算。而测算的结果是,当金融中心项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为10.83%,仍可实现盈利。另外,中天城投指出当项目销售均价下降32.93%时,项目仍能实现盈亏平衡。
莱茵置业自曝“底线”
无独有偶,莱茵置业也在近日发布公告,就非公开发行相关事项进一步予以补充披露。
莱茵置业称,依据莱茵置业枫郡项目可行性研究报告,其项目类型主要为住宅,预测的住宅平均销售价格为10314元/平方米。根据相关信息,枫郡项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为10600元/平方米。测算结果显示,当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为6.39%,仍可实现盈利,当项目销售均价下降23.22%时,项目将达到盈亏平衡。
同时,莱茵置业也公布了莱茵知己项目的测算情况,项目类型主要为住宅,可行性研究报告所预测的住宅平均销售价格为9262元/平方米。莱茵知己项目周边可比房地产项目在2014年4月的成交均价约为9150元/平方米。当项目销售均价下降15%时,项目整体销售净利率为2.69%,项目仍可实现盈利。当项目销售均价下降18.44%时,项目达到盈亏平衡。
业内解读:“盈亏点”有差异
对此,一位房地产业内人士表示,所谓的项目效益测算,其实是预计售价变动对利润的影响,这就涉及两个方面,成本和售价。从成本来讲,主要包括土地成本、建安成本等,但是具体到不同的地产项目来说,各个成本环节都不一致,回款情况也难以把控,再加上项目之间的价格受到地段、设计等方面影响,也会存在差异。比如中天城投的金融中心项目为商业地产,地处贵州,但是莱茵置业的两个项目为住宅,位于杭州,项目类型就明显不同。
对于同类型项目(商业、住宅)盈亏点与售价空间是否有借鉴性,上述地产业内人士指出,很难说所有商业项目售价下降三成就是房企成本线,而且商业项目较住宅项目的波动更加大。另外,上述地产业内人士特别指出,两家房企对各自项目测算出的“盈亏平衡点”,本身可能也是不太准确的,因为测算还必须考虑项目的销售情况,销售周期越长,成本也就越高,甚至可能出现尾盘迟迟未能完成销售的情况。总的来说,两家房企对于各自项目的效益测算都是相对乐观的。
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